Il nuovo proprietario risponde degli abusi edilizi: demolizione obbligatoria!

Abusi edilizi e ordine di demolizione

Gli abusi edilizi riguardano interventi realizzati senza titolo abilitativo o in violazione delle norme urbanistiche e paesaggistiche, soggetti a un ordine di demolizione.

L’obiettivo principale è tutelare il territorio, il paesaggio e l’interesse pubblico.

Gli ordini di demolizione hanno natura prevalentemente amministrativa e ripristinatoria, finalizzata a riportare il bene allo stato originario, senza assumere carattere punitivo o sanzionatorio.

Il condono edilizio stabilisce i limiti entro cui le opere abusive possano essere sanate, ma nelle aree con vincoli paesaggistici, ambientali o storici esso non è ammesso.

Ma cosa succede quando un proprietario che acquista un immobile non è responsabile dell’abuso?

Anche chi acquista un immobile senza aver partecipato all’abuso resta vincolato all’ordine di demolizione, potendo eventualmente rivalersi sul venditore sul piano civile.

In realtà l'effettiva possibilità di condono dipende dalle norme statali, regionali e dai vincoli presenti sul territorio poiché:

opere realizzate in aree sottoposte a vincolo non possono essere regolarizzate.

La Corte di Cassazione conferma questi principi, chiarendo che:

il rilascio di permessi o pareri successivi non annulla l’obbligo di demolizione, in quanto l’ordine ha efficacia reale, indipendentemente dalla responsabilità diretta del proprietario. 

Ordine di demolizione e nuovo proprietario: confermato l’obbligo anche per chi acquista dopo l’abuso

I ricorrenti acquistano un immobile su cui pendeva un ordine di demolizione per un manufatto abusivo di circa 150 metri quadrati con tetto a tegole, originariamente costruito senza permesso e oggetto di sentenza divenuta irrevocabile il 1° luglio 1999.

Dopo l’acquisto, i ricorrenti sostenevano che l’ordine fosse superato dal rilascio del parere favorevole della Soprintendenza, dal permesso in sanatoria, dal certificato di abitabilità, dalla prescrizione quinquennale e dalla loro ignoranza dell’abuso.

Quindi hanno chiesto al Tribunale di Catania di revocare l’ordine di demolizione sostenendo varie argomentazioni, le quali sono state però tutte rigettate.

Da qui il ricorso in Cassazione.

La Suprema Corte precisa che “(…) la demolizione del manufatto abusivo, anche se disposta dal giudice penale ai sensi dell'art. 31, comma 9, qualora non sia stata altrimenti eseguita, ha natura di sanzione amministrativa che assolve ad un'autonoma funzione ripristinatoria del bene giuridico leso, configura un obbligo di fare, imposto per ragioni di tutela del territorio, non ha finalità punitive ed ha carattere reale, producendo effetti sul soggetto che è in rapporto con il bene, indipendentemente dall'essere stato o meno quest'ultimo l'autore dell'abuso.”
L’ordine di demolizione serve a ripristinare lo stato del territorio ed è un obbligo da rispettare per chi possiede il bene, e vale anche se il proprietario attuale non ha commesso l’abuso.

Inoltre “(…) l'ordine di demolizione impartito dal giudice ha come destinatario non solo il condannato responsabile dell'abuso, ma anche l'attuale proprietario del bene, rimasto estraneo al processo, che assume una responsabilità di natura "sussidiaria", ferma restando la sua facoltà di far valere, sul piano civile, la responsabilità, contrattuale o extracontrattuale, del proprio dante causa (…)”.

Un punto fondamentale riguarda la problematica del condono, infatti la Suprema Corte sottolinea che “i ricorrenti, nel censurare il provvedimento impugnato, pur riconoscendo l'esistenza di un vincolo paesaggistico (...), affermano che (...) l'immobile da demolire risulterebbe lecitamente condonato. La presenza del vincolo, tuttavia, risulta determinante ai fini della verifica della sussistenza dei presupposti di condonabilità dell'opera e di ciò ha doverosamente tenuto conto il giudice dell'esecuzione. Invero, la costante giurisprudenza di questa Corte, ..., con riferimento al condono edilizio introdotto con la legge 326\03, che la realizzazione, in area assoggettata a vincolo paesaggistico, di nuove costruzioni in assenza di permesso di costruire non è suscettibile di sanatoria (…)”.
I ricorrenti sostenevano che, in base al parere favorevole della Soprintendenza emesso nel 2014, l’immobile sarebbe stato regolarmente condonato, pur ammettendo l’esistenza del vincolo paesaggistico. Tuttavia, il vincolo è decisivo per stabilire se l’abuso possa essere sanato e se il giudice abbia correttamente valutato questo aspetto.
Quindi la Corte conferma che le costruzioni abusive in aree vincolate non possono ottenere condono se realizzate senza permesso.

In pratica il vincolo paesaggistico esclude la possibilità di sanatoria, anche per i nuovi proprietari estranei alla realizzazione dell’abuso.

L'obbligo di demolire le opere abusive permane anche per chi acquisisce l’immobile successivamente, a tutela del territorio e dei vincoli paesaggistici.

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FAQ

Che cos’è l’ordine di demolizione per abusi edilizi?
È un provvedimento che impone la rimozione delle opere realizzate senza titolo edilizio o in violazione della normativa urbanistica. Può essere disposto dall’autorità amministrativa o dal giudice penale e ha finalità ripristinatoria: riportare il territorio allo stato legittimo precedente all’abuso.

A cosa serve e quando viene applicato?
Serve a eliminare opere edilizie realizzate in assenza di permesso di costruire o in difformità sostanziale dal titolo. Si applica quando l’abuso non è sanabile o quando non vengono rispettate le condizioni previste dalla normativa urbanistica e paesaggistica.

L’ordine di demolizione vale anche per chi acquista successivamente l’immobile?
Sì. Secondo la giurisprudenza consolidata, l’ordine ha natura reale e segue il bene. Questo significa che l’obbligo di demolire ricade anche sull’attuale proprietario, anche se non ha partecipato alla realizzazione dell’abuso.

Il condono edilizio può annullare l’obbligo di demolizione?
Solo se sussistono tutti i presupposti previsti dalle leggi sul condono. In presenza di vincoli paesaggistici o ambientali, la possibilità di sanatoria è fortemente limitata. La realizzazione di nuove costruzioni senza permesso in aree vincolate generalmente non è condonabile.

Qual è il ruolo dei vincoli paesaggistici nella valutazione dell’abuso?
I vincoli incidono direttamente sulla sanabilità delle opere. Se l’immobile ricade in area sottoposta a tutela paesaggistica, il giudice deve verificare la compatibilità dell’intervento con il regime di tutela. In molti casi il vincolo esclude la possibilità di condono.