Il regime giuridico delle griglie nei condomìni

Nel diritto condominiale, accanto ai manufatti classici vi sono elementi più discreti e meno appariscenti che, se trascurati, possono dar luogo ad inaspettate controversie. Tra essi si annoverano le griglie - piccoli manufatti in metallo o ghisa incastonati nel suolo o nei marciapiedi condominiali - deputate ad espletare funzioni essenziali nell’edificio. Sempre più frequentemente sorgono questioni interpretative legate a tali elementi strutturali «minori», ma non per questo irrilevanti dal punto di vista giuridico. La giurisprudenza si è interrogata sulla qualificazione delle griglie come parti comuni o elementi di uso esclusivo, sul riparto delle spese manutentive e sulla responsabilità in caso di danni a persone o cose. Il presente scritto tenterà di chiarire la natura giuridica, l’imputazione delle spese conservative e la responsabilità per i danni.

Funzione e collocazione delle griglie

Le griglie possono avere varie funzioni. Servono spesso a coprire pozzetti di raccolta delle acque pluvie, a consentire l’areazione di locali comuni ed esclusivi sottostanti (come boxes, cantine o intercapedini) o a proteggere canaline e impianti tecnici. Di solito si trovano posizionate lungo le rampe di accesso ai garages, nelle aree cortilizie, sui marciapiedi perimetrali dell’edificio o nei camminamenti comuni. Apparentemente semplici, tali strutture sono in realtà componenti funzionali del sistema condominiale per cui assumono rilievo giuridico.

Sono parti comuni o esclusive?

Il primo interrogativo che bisogna porsi riguarda la sfera dominicale delle griglie. A chi appartengono? Sono parti comuni o esclusive? La risposta si rinviene nell’art. 1117 c.c. il quale elenca le parti dell’edificio che si presumono comuni, salvo che il titolo disponga diversamente. Secondo tale disposto, sono comuni, tra gli altri, i cortili, i vialetti, i marciapiedi, le fondazioni e gli impianti di scarico.

Le griglie, se installate su tali aree e collegate ad impianti collettivi (come, ad esempio, fognature, sistemi di drenaggio, aerazione di boxes, etc.), si presumono comuni a tutti i condòmini in assenza di prove contrarie. Dunque, una griglia che copre un pozzetto per il deflusso delle acque meteoriche collocata sul cortile condominiale è da considerarsi parte comune.

Se, invece, una griglia è installata all’interno di una proprietà esclusiva - ad esempio, un cortile privato o una rampa di accesso ad uso esclusivo - può ritenersi di proprietà del singolo. Ma attenzione: se serve un impianto comune, la spesa può ricadere su tutti. In altri termini, la funzione prevale sulla collocazione fisica. Tale principio è stato confermato da varie pronunce secondo le quali «è comune ciò che serve tutti, anche se si trova in area privata, e può essere privato ciò che serve uno solo, anche se si trova in area comune».

Come si ripartiscono le spese manutentive?

Una volta chiarita la sfera proprietaria delle griglie, occorre stabilire chi debba concorrere economicamente a mantenerle in efficienza. Anche in questo caso, è il codice civile ad offrire i criteri utili mediante l’art. 1123. Le regole sono sostanzialmente tre:

• a) se le griglie sono parti comuni e servono l’intero edificio (ad esempio, raccolgono le acque meteoriche di tutti i pluviali del fabbricato), le spese si dividono tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà;

• b) se, invece, servono solo alcune unità (ad esempio, l’areazione dei boxes interrati), solo i proprietari esclusivi di quei cespiti immobiliari dovranno sostenere le spese proporzionalmente all’uso che ne faranno;

• c) se, inoltre, sono di uso esclusivo o collocate in aree non accessibili agli altri, ma collegate ad impianti comuni, bisognerà valutare caso per caso: la spesa può essere ripartita tra tutti o gravare solo sul proprietario in base alla effettiva utilità e destinazione funzionale.

Non conta solo dove è situata fisicamente la griglia, ma a cosa serve; tale valutazione funzionale è fondamentale per evitare errori nel distribuire il concorso delle spese.

Griglie e danni: chi è responsabile?

Il tema delle griglie non è solo contabile. Quando una griglia è deteriorata, sconnessa o male ancorata può trasformarsi in una fonte di pericolo. Incidenti causati da griglie difettose - ad esempio, piedi accidentalmente incastrati o cadute rovinose - sono purtroppo frequenti, e in tali casi la responsabilità del condominio è quasi automatica. L’art. 2051 c.c., infatti, stabilisce che il custode di una cosa (in questo caso, l’ente condominiale) è responsabile dei danni da essa causati salvo che provi il caso fortuito. Il condominio è quindi tenuto a manutenere in modo diligente le griglie intervenendo non appena si manifestano segni di usura o pericolo.

Una pronuncia di legittimità (Cass. n. 6090/2020) ha ribadito che una griglia mal tenuta costituisce una responsabilità oggettiva del condominio, a meno che non venga dimostrato che il danno sia stato causato da un evento imprevedibile e inevitabile. Una decisione di merito ha precisato che «la mancata manutenzione delle griglie poste su rampa condominiale integra responsabilità per omessa custodia» (Trib. Roma 15.2.2021, n. 3051). Dunque, la negligenza nel controllo o nella manutenzione comporta una piena responsabilità patrimoniale del condominio.

L’amministratore è tenuto ad intervenire?

Sì, e senza indugi. Invero, l’art. 1130 c.c. impone all’amministratore di eseguire gli atti conservativi relativi alle parti comuni. Se una griglia è danneggiata o deteriorata, l’amministratore ha l’obbligo di intervenire immediatamente, anche in assenza di specifica delibera assembleare, poiché si tratta di manutenzione ordinaria urgente finalizzata alla sicurezza. In caso di inerzia, l’amministratore può rispondere civilmente dei danni e, nei casi più gravi, può essere revocato per giusta causa.

Quando occorre l’assemblea per installarle o sostituirle?

Non sempre si tratta di semplice manutenzione. Se si vuole modificare il tipo, il numero o la posizione delle griglie, oppure se si intende intervenire su strutture estetiche e funzionali dell’edificio, potremmo trovarci di fronte ad una innovazione (ai sensi dell’art. 1120 c.c.). Perciò sarà necessaria una delibera assembleare adottata con le maggioranze previste dalla legge (solitamente almeno un terzo dei partecipanti e un terzo dei millesimi). Inoltre, se l’edificio è soggetto a vincoli paesaggistici o se l’intervento incide sulla facciata o sulla estetica complessiva, possono rendersi necessari anche permessi comunali o autorizzazioni paesaggistiche.

Casi pratici

• a) Griglia su rampa carrabile danneggiata da veicoli: la griglia, se parte comune, deve essere riparata dal condominio, ma può rivalersi sul condomino che ne abbia causato il danno;
• b) Griglia per scarico acque piovane intasata: il mancato deflusso che provochi allagamenti può determinare responsabilità del condominio per l’omessa manutenzione e danno da infiltrazione;
• c) Griglia privata su corte di proprietà esclusiva: se la griglia serve solo l’unità del proprietario (es. drenaggio di una corte privata), la manutenzione è a suo esclusivo carico.

Conclusioni

Le griglie nei condomìni, pur nella loro semplicità, rappresentano un esempio di come il diritto condominiale sia fatto di dettagli concreti e di quanto possano influire sulla convivenza e gestione dell’edificio. Gestirle correttamente significa riconoscerne la loro funzione, verificarne lo stato, stabilirne con chiarezza la proprietà e ripartire equamente le spese. Una attenzione costante da parte dell’amministratore e dei condòmini eviterà spiacevoli sinistri, contenziosi e spese impreviste. In ultima analisi, anche una semplice griglia può insegnarci molto sulla responsabilità collettiva e sulla importanza di una gestione trasparente e condivisa degli spazi comuni.