Il Salva Casa e sanatoria sismica: NO a interventi di miglioramento strutturale non conformi alle NTC

Autorizzazioni sismiche e sanatorie: cosa dice la norma

Le autorizzazioni sismiche e le relative sanatorie rappresentano spesso un elemento di contrasto tra amministrazioni, tecnici e proprietari. Infatti, la necessità di garantire la sicurezza strutturale degli edifici si contrappone, talvolta, con le istanze di regolarizzazione di opere realizzate in difformità, soprattutto nei casi in cui le modifiche siano state eseguite prima dell’entrata in vigore delle più recenti norme tecniche per le costruzioni.

In tale contesto diventa fondamentale l’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001), introdotto dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), secondo il quale “Per gli immobili ubicati nelle zone sismiche (...), ad eccezione di quelle a bassa sismicità (...), si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni dell'articolo 34 bis, comma 3-bis.”.

Con tale articolo viene quindi consentita la sanatoria strutturale in base all’art. 34-bis, comma 3-bis. In particolare, secondo tale articolo, “(p)er le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche (...) il tecnico attesta altresì che gli interventi di cui al presente articolo rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del Capo IV della Parte II. Tale attestazione, riferita al rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento (...) corredata della documentazione tecnica sull’intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall’articolo 93, comma 3, è trasmessa allo sportello unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale (...), ovvero per l’esercizio delle modalità di controllo previste dalle regioni (...) per le difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza (...). Il tecnico abilitato allega alla dichiarazione (...) o l’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento (...) in caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi.”
L’articolo disciplina come un tecnico debba certificare la conformità degli interventi edilizi in zone sismiche e come tale certificazione debba essere gestita dagli uffici competenti.

A questo punto sorge spontaneo chiedersi…
…ma i progetti di sanatoria sismica per miglioramento strutturale devono essere conformi alla normativa tecnica vigente al momento della domanda?

Tutti i chiarimenti del caso vengono forniti dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 2965/2025, il quale si è pronunciato su una delicata vicenda di sanatoria sismica di un immobile storico per cui l’amministrazione comunale aveva revocato un’ingiunzione di demolizione a seguito all’avallo postumo da parte dell’ufficio tecnico provinciale. Il nodo centrale del giudizio ha riguardato la validità del progetto strutturale presentato in sanatoria e, soprattutto, la conformità alle norme tecniche vigenti al momento della domanda.

Autorizzazioni sismiche e doppia conformità: cosa dice il Consiglio di Stato

Al centro della sentenza del Consiglio di Stato n. 2965/2025 vi sono opere di manutenzione straordinaria e miglioramento statico eseguite su un immobile di pregio, originariamente autorizzate ma poi risultate eccedenti rispetto al progetto approvato.
Nel caso affrontato, i lavori, realizzati su richiesta della precedente proprietaria dei piani superiori dell’edificio hanno dato vita a una complessa vicenda giudiziaria molto interessante.

L’intervento, inizialmente contestato e oggetto di un’ordinanza di demolizione comunale, era stato successivamente sanato nel 2012 con una “autorizzazione sismica in sanatoria” e tale provvedimento aveva indotto il Comune a revocare l’ingiunzione di demolizione.

I condomini dell’immobile avevano però impugnato la sanatoria dinanzi al TAR Puglia, denunciando l’assenza di verifiche effettive di sicurezza strutturale.
Il TAR aveva però accolto il ricorso, annullando la sanatoria e imponendo la riapertura dell’istruttoria tecnica per demolizione.
Contro tale decisione ha promosso appello la proprietaria delle unità oggetto dei lavori, sostenendo la legittimità della sanatoria rilasciata ai sensi dell’art. 100 D.P.R. 380/2001 (autorizzazioni rilasciate in sostituzione del giudice penale) e contestando l’erronea applicazione del principio di “doppia conformità”.
L’appellante lamentava varie questioni tra cui l’errata applicazione del D.M. 14 gennaio 2008 (Norme Tecniche per le Costruzioni), sostenendo che si dovesse far riferimento alla normativa antisismica del 1996, vigente al momento dell’intervento.

A questo punto il Consiglio di Stato è stato chiamato a mettere un punto e chiarire:

quale normativa tecnica dovesse essere applicata in caso di sanatoria sismica? quella in vigore al momento della realizzazione dell’opera o quella vigente al momento della domanda di regolarizzazione?

I Giudici di Palazzo Spada respingono l’appello, confermando la sentenza del TAR apportando vari chiarimenti in particolare “(…) il Collegio ritiene sufficiente richiamare quanto espressamente dichiarato dal verificatore nelle «Conclusioni» della sua relazione (...), ove si legge che «il progetto depositato a seguito dell’Ordinanza n. 838/2009 della Regione Puglia non risulta conforme al D.M. 14 gennaio 2008 “Norme Tecniche per le Costruzioni”» (...). Nel riscontrare le stesse (...), ha evidenziato sia le carenze formali (...), sia quelle sostanziali, dovute anche alle prime e alla conseguente impossibilità di verifiche in concreto del prospettato “miglioramento sismico”. (...) ha in particolare evidenziato come un “miglioramento” (...) presuppone, per potere essere valutato, un confronto con la situazione ante operam, nella specie non fattibile per la mancanza della relativa analisi nella progettualità presentata, come richiesto al § 8.3 del d.m. del 2008.”
È stato acclarato quindi come non solo il progetto depositato non fosse conforme al D.M. 14 gennaio 2008 ma inoltre il verificatore nominato dal Consiglio di Stato (Provveditorato interregionale alle opere pubbliche) ha evidenziato gravi carenze formali e sostanziali nella pratica, ossia:

• assenza di analisi ante operam;
• mancanza di prove sperimentali sui materiali;
• rilievi incompleti;
• modello di calcolo incoerente con la reale geometria dell’edificio;
• impossibilità nel quantificare l'eventuale miglioramento sismico non essendo presente una valutazione ante operam.

Tali difformità rendono impossibile certificare il miglioramento sismico richiesto dalle NTC 2008.

Qual è la conclusione?

Anche in presenza di un procedimento ex art. 100 D.P.R. 380/2001, l’opera deve essere conforme alle norme tecniche vigenti al momento della domanda di sanatoria e non è ammissibile l’avallo formale di strutture non più rispondenti ai moderni criteri di sicurezza.
Il principio della doppia conformità, ossia la necessità di rispettare sia la disciplina vigente al momento dell’abuso sia quella attuale, può trovare applicazione analogica anche in ambito sismico, al fine di garantire adeguati livelli di tutela.

Scarica la sentenza in allegato

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