Il Salva Casa è velocissimo: la sanatoria con la SCIA si forma dopo 30 giorni!

La sanatoria semplificata dei piccoli abusi edilizi inizia a essere sdoganata su tutto il territorio nazionale visto che con le novità introdotte dal Decreto Salva Casa al Testo Unico Edilizia (art.36-bis), è possibile, oggi, beneficiare di una via più veloce per 'sanare' le parziali difformità dal titolo abilitativo, l'assenza di SCIA e le variazioni essenziali.

Infatti, una delle novità più impattanti è sicuramente quella inserita con l'art.36-bis, ovverosia l'accertamento di conformità semplificato che supera il concetto di doppia conformità per come lo conoscevamo fino all'avvento del Salva Casa.

La sentenza 7706/2025 del Tar Napoli, che ha accolto il ricorso dichiarando formatosi il silenzio-assenso su un'istanza di sanatoria, tratta proprio di questo. Il Tribunale ha stabilito che il Comune, dopo aver emesso preavviso di rigetto e ricevuto le osservazioni dei ricorrenti, avrebbe dovuto pronunciarsi entro 30 giorni, decorsi i quali si è formato il titolo abilitativo tacito. La sentenza chiarisce il meccanismo procedurale e i limiti temporali perentori previsti dalla nuova disciplina.

Gli abusi oggetto di sanatoria

Si dibatte su alcune opere realizzate in un appartamento, nello specifico un ampliamento volumetrico mediante chiusura parziale di un balcone per creare un vano cucina di circa 16 mq, e un soppalco di rilevanti dimensioni con altezza di 1,77 metri.

Secondo i ricorrenti, entrambi gli interventi erano stati originariamente autorizzati con nulla osta comunale del 15 dicembre 1962, che prevedeva la realizzazione di tramezzature interne, soppalchi e una nuova stanza (poi divenuta cucina) su un lastrico.

Le dimensioni attuali risultavano sostanzialmente conformi o addirittura inferiori rispetto a quelle autorizzate nel 1962.

I ricorrenti hanno depositato comunque i documenti e comunicato che, a seguito dell’entrata in vigore della legge 105/2024 di conversione del DL 69/2024 (Salva Casa), in data 6.8.2024 hanno presentato una nuova istanza di sanatoria ex art. 36 bis TUED.

Per il TAR, ci sono i margini per ottenere la nuova sanatoria semplifcata.

L'ambito applicativo dell'art. 36-bis

L'articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal decreto Salva Casa, consente la sanatoria mediante SCIA per interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA originaria, oppure in assenza o difformità dalla SCIA stessa.

La norma si applica anche alle variazioni essenziali.

Ciò che cambia è la doppia conformità, che non è più rigida come in precedenza: in pratica, l'opera deve risultare conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

In precedenza, era invece richiesta la conformità sia urbanistica che edilizia 'prima' e 'dopo': regole che continuano a valere per gli abusi cd. 'maggiori' (cioè in totale difformità o in assenza di permesso di costruire).

Nel caso in esame, trattandosi di opere assistite da titolo originario del 1962, la fattispecie rientrava perfettamente nell'ambito applicativo della nuova sanatoria semplificata.

La procedura e i termini perentori: dopo 30 giorni si forma il silenzio assenso e la SCIA in sanatoria è automatica

Bene: il 6 agosto 2024 veniva presentata istanza per la SCIA in sanatoria (ex art.36-bis), in risposta della quale il comune, il 6 settembre successivo, avviava il procedimento di rigetto mediante preavviso, al quale seguirono osservazioni dei ricorrenti il 13 settembre 2024 corredate dalla documentazione richiesta.

L'articolo 36-bis, comma 6, stabilisce che per le SCIA si applica il termine di 30 giorni previsto dall'art. 19, comma 6-bis, della legge 241/1990. Per il permesso di costruire, invece, il termine è di 45 giorni.

Il termine può essere interrotto una sola volta per esigenze istruttorie motivate e ricomincia dalla ricezione degli elementi richiesti.

Nel caso di specie, dopo le osservazioni del 13 settembre 2024, il termine di 30 giorni decorso senza ulteriore provvedimento ha determinato la formazione del silenzio-assenso a partire dal 13 ottobre 2024.

Peraltro, in base al comma 6 dell'art.36-bis, eventuali successive determinazioni sarebbero state inefficaci e il Comune avrebbe dovuto agire in autotutela (cfr. comma 6: “ Decorsi i termini di cui al primo, secondo e terzo periodo, eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci. Il termine è interrotto qualora l'ufficio rappresenti esigenze istruttorie, motivate e formulate in modo puntuale nei termini stessi, e ricomincia a decorrere dalla ricezione degli elementi istruttori).

Il Comune - spiega il TAR - non ha compreso che, al più il 13.10.2024, il silenzio-assenso sulla richiesta si era formato e avrebbe richiesto un intervento in autotutela, che non c’è stato.

Le regole per la formazione del titolo abilitativo

In definitiva: entrambi gli interventi erano assistiti da un titolo originario e eventuali lievi difformità non possono rilevare ai fini dell’auspicato (dal controinteressato) diniego della SCIA presentata nel 2024.

Peraltro, a prescindere da ciò, resta il fatto che la fattispecie prevista dal comma 6 del 36 bis si è concretizzata e conclusa con il decorso del termine successivo alla presentazione delle osservazioni, sicchè, allo stato, il titolo abilitativo risulta formatosi.

Il 36 bis TUED, peraltro, dispone tale effetto in modo assolutamente incontrovertibile, in quanto il potere del Comune di respingere l’istanza in caso di difformità dalla disciplina edilizia ed urbanistica (comma 1) si esaurisce con il decorso del termine, che può essere interrotto una sola volta (cfr. Tar Lombardia, Milano, sez. II, sent. n. 2068/2023; id. Sez. IV, 27.2.2024 n. 518; T.A.R. Lecce sez. I, 19.11.2024, n.1271).

Infatti, il titolo edilizio si forma per il solo decorso del tempo salva la possibilità per l'amministrazione, qualora accerti che l'intervento non sia conforme, di intervenire esercitando il potere di autotutela.

A ragionare diversamente, infatti, la norma che prevede la formazione del silenzio-assenso sarebbe di scarsa utilità per colui che, dopo aver proposto la domanda di rilascio del permesso di costruire, non riceve alcuna risposta dall'amministrazione posto che quest'ultima potrebbe sempre intervenire senza oneri e vincoli procedimentali, disconoscendo in qualunque tempo gli effetti della domanda stessa.

In ogni caso, "deve rilevarsi che i ricorrenti non si sono limitati a richiedere l’attestazione di decorrenza del termine, ma nelle osservazioni al preavviso di rigetto hanno confutato le contestazioni del Comune, che non tengono conto del nulla osta del 1962 oltre che della circostanza che le eventuali discrasie sono minime: la fattispecie de qua rientra perfettamente tra quelle che l’art. 36 bis si propone di sanare".

Tradotto: le opere sono sanate in virtù della nuova procedura semplificata ex DL Salva Casa.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO