Annullati i conguagli per prescrizione del condono edilizio

L’articolo tratta della sentenza del TAR Lombardia n. 2993/2026 relativamente a un caso di condono edilizio per la trasformazione di un immobile con cambio di destinazione d’uso e inserimento di un soppalco.
Il Comune aveva chiesto alla proprietaria un conguaglio molto elevato, per oblazione e contributo di costruzione, ma la ricorrente contesta tali richieste sostenendo che fossero ormai prescritte.
Il TAR le dà ragione, stabilendo che la pratica di condono era completa dal 2005 e che i termini per chiedere integrazioni erano ormai prescritti.
Di conseguenza, il giudice annulla le richieste del Comune, ordinando anche la restituzione delle somme già versate in eccedenza.

Oneri di urbanizzazione e condono edilizio: quando scatta la prescrizione del credito

Una pratica di condono edilizio viene avviata nel 2004 da una proprietaria di un immobile, per la trasformazione di locali da uso produttivo a residenziale e la realizzazione di un soppalco, per una superficie complessiva superiore ai 60 mq.
La ricorrente aveva presentato domanda di sanatoria ai sensi del cosiddetto “terzo condono” e versato le somme sia per gli oneri di urbanizzazione sia per l’oblazione inizialmente richieste dal Comune.
La pratica non aveva ricevuto alcun riscontro per molti anni e solo nel 2023 l’amministrazione ha riattivato il procedimento, chiedendo un’integrazione significativa:

• un conguaglio di oneri per circa 50 mila euro di contributo di costruzione e oltre 6 mila euro di oblazione aggiuntiva.

La proprietaria ha quindi impugnato gli atti davanti al TAR Lombardia, sostenendo che il Comune non potesse più pretendere alcun conguaglio per intervenuta prescrizione.

Condono edilizio e conguaglio oneri: quando decorre la prescrizione

Il TAR ha accolto il ricorso precisando che “Il temine per esigere il pagamento del contributo di costruzione o degli oneri di urbanizzazione decorre necessariamente dal momento di rilascio o di perfezionamento del titolo edilizio (…). Difatti, la prescrizione del credito ad eventuali conguagli presuppone che la pratica in sanatoria edilizia sia definita in tutti i suoi aspetti, senza omissioni documentali suscettibili di alterare la valutazione degli uffici, così da rendere precisamente determinabili, alla stregua dei parametri stabiliti dalla legge, l’an e il quantum dell’obbligazione gravante sul privato; dunque, il termine di prescrizione può decorrere soltanto dal momento in cui il diritto può essere fatto valere (art. 2935 c.c.) e, quindi, soltanto dal momento in cui l’amministrazione disponga di tutti gli elementi necessari per quantificare la misura del conguaglio eventualmente dovuto (…)”.
Nella specie, avendo la parte ricorrente in data ** novembre 2004 versato integralmente la somma (autoliquidata) di € ****,## a titolo di oneri concessori (all. 4 al ricorso) ed essendo stata poi completata in data ** ottobre 2005 la pratica di condono, attraverso l’inoltro della denuncia di variazione catastale e delle denunce ai fini ICI e TARSU (cfr. all. 6 al ricorso), è da tale secondo momento che l’Amministrazione ha avuto a propria disposizione tutta la documentazione necessaria per addivenire alla esatta determinazione degli oneri di costruzione e di conseguenza chiederne il conguaglio e l’integrazione; da tale data il diritto poteva essere fatto valere (…). Per tale ragione, la riqualificazione della consistenza dell’abuso compiuta dagli Uffici comunali attraverso gli atti impugnati, da cui deriverebbe l’incongruità dell’originaria determinazione della misura sia dell’oblazione che del contributo di costruzione effettuata dalla ricorrente, con la conseguente mancata formazione, a tutt’oggi, del titolo in forma tacita, non è legittima e deve ritenersi oramai preclusa.”
Il termine di prescrizione per richiedere il pagamento dei conguagli del contributo di costruzione correlata alla domanda di condono decorre solo quando l’istanza per il titolo edilizio è formalmente completa e l’amministrazione ha tutti i dati necessari per calcolare esattamente il dovuto. Di contro, se la pratica di condono è ancora incompleta, la prescrizione non può iniziare perché manca la determinazione certa dell’obbligazione (an e quantum).
Nel caso concreto, il termine decorre dall’ottobre 2005, quando la documentazione integrativa ha reso la pratica definita, ossia dal momento in cui l’ente poteva legittimamente calcolare e richiedere eventuali conguagli. Per questo, nel caso di specie, le successive riqualificazioni dell’abuso e nuove richieste di conguaglio risultano precluse e non più ammissibili.

In conclusione:

Il Comune dovrà inoltre restituire alla ricorrente le somme già versate in eccedenza, con tanto di interessi legali, oltre alle spese di giudizio.

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FAQ Tecniche: Condono edilizio: prescrizione dei conguagli del contributo di costruzione | Ingenio

Quando decorre la prescrizione dei conguagli nel condono edilizio?
Secondo il TAR Lombardia, il termine decorre dal momento in cui la pratica è completa e il Comune dispone di tutti gli elementi necessari per determinare il contributo di costruzione. Il riferimento richiamato è l'art. 2935 c.c., secondo cui la prescrizione decorre quando il diritto può essere fatto valere.

Il Comune può chiedere un conguaglio molti anni dopo la domanda di condono?
Solo se il diritto non è ancora prescritto. Se la pratica era già completa e l'amministrazione avrebbe potuto determinare gli importi dovuti, la richiesta tardiva può risultare prescritta.

Qual è la differenza tra oblazione e contributo di costruzione?
L'oblazione costituisce la somma prevista dalla normativa sul condono per ottenere la sanatoria dell'abuso, mentre il contributo di costruzione comprende gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione. Le due obbligazioni seguono discipline differenti.

Qual è la normativa di riferimento?
Sono rilevanti l'art. 2935 del Codice Civile, il D.P.R. 380/2001 per il contributo di costruzione e la disciplina del terzo condono edilizio introdotta dalla L. 326/2003. [Verificare specifica tecnica/norma].

Quali effetti produce una pratica di condono completa?
Dal completamento della documentazione il Comune può verificare definitivamente la consistenza dell'intervento e determinare eventuali conguagli. Da quel momento decorre anche la prescrizione del relativo credito.

Quali errori devono evitare tecnici e proprietari?
Occorre conservare tutta la documentazione trasmessa al Comune, comprese ricevute di pagamento, integrazioni catastali e protocolli, perché consentono di dimostrare la data di completamento della pratica.

Quali conseguenze ha una richiesta prescritta?
Se il credito risulta prescritto, il giudice può annullare gli atti comunali e disporre la restituzione delle somme eventualmente versate in eccedenza, oltre agli interessi, come avvenuto nella sentenza analizzata.