Immobili ante 1967 regolari senza permesso? Le prove indispensabili

L'ipotesi è già stata vista (e rivista): abbiamo degli interventi edilizi su un vecchio edificio, risalente nel tempo a tanti decenni fa, per il quale - in assenza di permesso di costruire - viene emanato dal comune un ordine di demolizione.

I privati non ci stanno e ricorrono al TAR, sia perché non considerano gli interventi edilizi rilevanti, sia perché la risalenza dell'immobile a un periodo antecedente al 1° settembre 1967 (quandò entrò in vigore la cd. Legge Ponte) lo 'salverebbe' dalla necessità di presentare una licenza edilizia.

Ma chi deve provare l'esatta collocazione temporale dell'opera? E quali tipi di documenti servono?

Ce lo spiega il TAR Napoli nella sentenza 6059/2025 del 5 settembre scorso, una sorta di riassunto completo sulla 'querelle' degli abusi edilizi ante 1967.

Il caso: le opere abusive

La demolizione impugnata riguarda un'"abitazione ultimata ed in uso costituita da un piano fuori terra, dimensioni di superficie in pianta di circa 45 metri quadrati, per un’altezza circa 2,70 metri, su un volume di circa 121,50 metri cubi".

Si tratta di una struttura composta anche da cucina, wc e deposito, con muro di recinzione a chiusura del lotto … in blocchi lapil-cemento intervallati da pilastri in c.a., per circa mt 280,00 altezza media circa 2,50 mt".

Secondo il comune, le opere, ricadenti in area agricola, determinano un carico urbanistico e sono da demolire in assenza di permesso di costruire, mentre per i ricorrenti si tratta di un immobile "di gran lunga preesistente", con opere che riguarderebbero un "modestissimo aumento di volume rispetto alla consistenza originaria dell’edificio, che non ha dato luogo a nuovi organismi edilizi autonomamente utilizzabili”.

Insomma: le opere contestate rientrerebbero fra quelle soggette, in via residuale, alla segnalazione certificata di inizio di attività ai sensi dell'articolo 22 del D.P.R. n. 380 del 2001, sicché il regime sanzionatorio applicabile, in luogo della demolizione, “avrebbe dovuto essere quello della sanzione pecuniaria, alla luce dell’art. 37, comma 1, D.P.R. n. 380/2001”.

Interventi senza permesso prima del 1° settembre 1967: come funziona?

Facciamo un passo indietro e vediamo cosa succede in caso di opere edilizie 'datate' prive del titolo abilitativo.

Infatti, la legge Ponte (765 del 6 agosto 1967), con l'articolo 10 ha modificato l'articolo 31 della legge 1150/1942, estendendo l'obbligo di previa licenza edilizia alle costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano.

Prima del 1° settembre 1967, quindi, ovviamente con svariate eccezioni figlie di appositi regolamenti comunali che potevano disporre già la necessità del previo ottenimento del permesso di costruire anche in zone fuori dal centro urbano, l'obbligo di licenza edilizia era limitato a zone urbanizzate e centri abitati (nelle aree non regolamentate).

Ciò significa che, teoricamente, un'opera edilizia realizzata negli anni '50, fuori dal centro urbano, senza titolo abilitativo si potrebbe 'salvare' dalla demolizione, perché all'epoca non serviva la licenza edilizia (sempre che il comune non prevedesse già, con apposito regolamento, la necessità di conseguire un permesso ad hoc).

La risalenza dell'opera nel tempo va provata

Il TAR, in merito alla risalenza nel tempo dell'edificio, evidenzia che la ricorrente - nonostante affermi che “trattasi di immobile di gran lunga preesistente, in relazione al quale nessun recente intervento che abbia aumentato la volumetria o la superficie dell’immobile è stato in realtà effettuato” - non produce nessuna prova in ordine all’epoca di realizzazione della costruzione, né allega titoli edilizi che ne dimostrino la legittimità.

La prova ricade sul proprietario o responsabile dell'abuso

I giudici ricordano, in via generale, che “va posto in capo al proprietario (o al responsabile dell’abuso) assoggettato a ingiunzione di demolizione l’onere di provare il carattere risalente del manufatto della cui demolizione si tratta, collocandone la realizzazione in epoca anteriore alla c. d. legge "ponte" n. 761 del 1967, che con l’art. 10, novellando l’art. 31 della l. n. 1150 del 1942, ha esteso l’obbligo di previa licenza edilizia alle costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano; … tale indirizzo giurisprudenziale si è consolidato non solo per l’ipotesi in cui si chiede di fruire del beneficio del condono edilizio, ma anche – in generale – per potere escludere la necessità del previo rilascio del titolo abilitativo, ove si faccia questione, appunto, di opera risalente ad epoca anteriore all’introduzione del regime amministrativo autorizzatorio dello ius aedificandi; … esso trova fondamento nella evidenza che solo il privato può fornire (in quanto ordinariamente ne dispone e dunque in applicazione del principio di vicinanza della prova) inconfutabili atti, documenti o altri elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione del manufatto; mentre l’amministrazione non può, di solito, materialmente accertare quale fosse la situazione all’interno dell’intero suo territorio".

Ma quali prove servono? Mappe e aerofogrammetrie

La prova - continua il TAR - deve essere rigorosa, "e fondarsi su documentazione certa e univoca e comunque su elementi oggettivi, "dovendosi, tra l’altro, negare ogni rilevanza a dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà o a semplici dichiarazioni rese da terzi, in quanto non suscettibili di essere verificate"...

L'attività edilizia, infatti, è suscettibile di documentazione puntuale, per cui "i principi di prova oggettivi concernenti la collocazione dei manufatti tanto nello spazio, quanto nel tempo, si rinvengono nei ruderi, fondamenta, aerofotogrammetrie, mappe catastali, laddove la prova per testimoni è del tutto residuale; data la premessa, da essa discende che la prova dell’epoca di realizzazione si desume da dati oggettivi, che resistono a quelli risultanti dagli estratti catastali ovvero alla prova testimoniale ed è onere del privato, che contesti il dato dell’amministrazione, fornire prova rigorosa della diversa epoca di realizzazione dell’immobile, superando quella fornita dalla parte pubblica. Ne deriva che nelle controversie in materia edilizia la prova testimoniale, soltanto scritta peraltro, è del tutto recessiva a fronte di prove oggettive concernenti la collocazione dei manufatti tanto nello spazio quanto nel tempo".

Se Google Earth non 'trova' l'edificio...

Infine, si precisa che dal verbale del sopralluogo in data 9 settembre 2021, emerge che nelle foto estratte da Google Earth risulta che il fabbricato oggetto della presente controversia non era presente nell'anno 2017.

La ricorrente non ha quindi assolto l'onere probatorio circa la preesistenza del manufatto de quo e delle relative dimensioni; sicché non possono trovare accoglimento tutte le censure che tale legittima preesistenza presuppongono, anche solo con riferimento a una parte del manufatto.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO