In Italia il primo quartiere certificato sostenibile al mondo: Porta Nuova a Milano

Rigenerazione urbana: Milano e l'Italia diventano un esempio da seguire 

In occasione del COIMA Real Estate Forum - appuntamento annuale di confronto sullo sviluppo del territorio con istituzioni e investitori nazionali e internazionali - COIMA SGR, leader nell’investimento, sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari per conto di investitori istituzionali, annuncia le certificazioni LEED^® e WELL^® for Community per il quartiere di Porta Nuova a Milano. Assegnate dall’US Green Building Council e dall'International WELL^® Building Institute (IWBI), le certificazioni riconoscono la sostenibilità sociale, ambientale ed economica di un progetto immobiliare o, come in questo caso, di un’intera area urbana.

Porta Nuova, la cui progettazione è stata avviata nel 2003, diventa così il primo progetto al mondo di riqualificazione urbana a ottenere questo prestigioso doppio riconoscimento, contribuendo al posizionamento del capoluogo lombardo e dell’Italia tra i territori più avanzati nel perseguire investimenti immobiliari sostenibili con un impatto misurabile e trasparente.

Lo sviluppo di Porta Nuova ha permesso la riqualificazione di un ecosistema precedentemente compromesso dalla presenza dello scalo ferroviario dismesso di Garibaldi-Repubblica e la riconnessione urbana di quartieri storici divisi tra loro per più di un secolo. Il passo successivo è stato l’attivazione degli spazi pubblici e la creazione di una comunità di quartiere, anche attraverso un'innovativa partnership pubblico-privato fra il Comune di Milano, COIMA e la Fondazione Riccardo Catella per la gestione della sicurezza, della manutenzione e del programma culturale del parco BAM - Biblioteca degli Alberi Milano, che ospita un programma diversificato di oltre 200 eventi e attività culturali ogni anno con l'obiettivo di costruire e promuovere l'impegno civico con un modello di business sostenibile che possa essere replicato in altri parchi e in altre città del mondo. Lo sviluppo del quartiere è sostenuto dal 2012 da Qatar Investment Authority (QIA), il fondo sovrano dello Stato del Qatar.

Oggi Porta Nuova è un laboratorio di sperimentazione sulla rigenerazione urbana sostenibile e l’ottenimento delle certificazioni LEED^® e WELL^® for Community conferma la volontà di focalizzare lo sviluppo futuro dell’area sulle persone, la comunità, l’integrazione e la resilienza.

Le certificazioni LEED^® e WELL^® for Community

Le due certificazioni, entrambe con rating GOLD e complementari tra loro, hanno analizzato gli aspetti sociali, ambientali ed economici dello sviluppo di Porta Nuova, documentando il coinvolgimento della comunità nell’attivazione degli spazi pubblici e nella creazione di un modello economico urbano innovativo e replicabile. In particolare:

• la certificazione LEED^® for Communities, assegnata dall’US Green Building Council, analizza la qualità della vita nei centri urbani, valutando la sostenibilità di materiali e tecniche costruttive impiegati, l’impatto ambientale degli edifici e l’utilizzo di fonti energetiche rinnovabili, mediante l’analisi di otto parametri: sistemi naturali ed ecologia, trasporti e consumo del territorio, efficienza idrica, energia ed emissioni, materiali e risorse, qualità della vita, innovazione e priorità regionali;
• il riconoscimento WELL^® Community Standard, concesso dall'International WELL® Building Institute, considera l’integrazione delle persone attraverso gli spazi pubblici, ponendo come priorità la protezione della salute e del benessere fisico e mentale in tutti gli aspetti della vita di comunità. La certificazione considera dieci tematiche: aria, acqua, nutrimento, luce, movimento, comfort termico, suono, materiali, mente, comunità e innovazione.
  Entrambe le certificazioni sono verificate dal Green Business Certification Inc. (GBCI), l’organizzazione indipendente che riconosce l’eccellenza nelle performance e pratiche nel settore dell’industria green a livello globale.

Tra le principali caratteristiche che hanno permesso a Porta Nuova di ottenere le certificazioni:

Sostenibilità ambientale

• 36 edifici certificati LEED Gold e Platinum, con consumi medi reali di 113 kWh/m²/anno, contro gli oltre 200 kWh/m²/anno della media nazionale (fra cui le sedi di UniCredit, BNP Paribas, Intesa Sanpaolo, Microsoft, Google, Samsung, Accenture, KPMG);
• la prima torre in Italia certificata WELL (Corso Como Place – scelto da Accenture come sua sede milanese), la più grande torre nZEB (Gioia 22, prossima sede del Gruppo Intesa Sanpaolo), e altri cinque edifici in corso di progettazione;
• nessun utilizzo di combustibili di origine fossile e utilizzo di sistema geotermico con acqua di falda;
• consumi di acqua di soli 165 litri/persona anno, contro gli oltre 220 litri/persona anno della media nazionale, anche grazie a sistemi di recupero delle acque meteoriche e al riuso delle acque di prima falda;
• 17,2 metri quadri per persona di verde pubblico (molto al di sopra dei valori ottimali indicati dalla World Health Organization).

Mobilità sostenibile

• prossimità ai principali sistemi di trasporto urbano, con due stazioni ferroviarie e tre linee metropolitane;
• oltre 3,6 km di piste ciclabili con aree esterne totalmente pedonali, con completa separazione tra mobilità veicolare e mobilità “lenta” ciclo-pedonale;
• prima stazione di ricarica ultra-fast Volvo e integrazione postazioni di ricarica elettrica nei parcheggi di tutti gli edifici.

Servizi per la comunità e la persona

• prossimità ai principali servizi essenziali di supporto alle persone, dal trasporto pubblico ai servizi di mobilità sostenibile (biciclette, monopattini e car sharing), dai servizi di assistenza sanitaria ai centri culturali ed educativi, ai luoghi di culto, sia per i residenti/lavoratori sia per i visitatori/turisti, ecc.

Coinvolgimento attivo della comunità

• numerosi eventi culturali promossi da Fondazione Riccardo Catella, Fondazione Feltrinelli e Casa della Memoria, oltre a numerose attività dedicate all’intrattenimento e al benessere rese possibili grazie al supporto dei tenant presenti nel quartiere;
• il programma culturale di BAM – Biblioteca degli Alberi Milano, che con il suo palinsesto gratuito e inclusivo ha coinvolto dal 2019 oltre 120.000 persone, con più di 1.000 momenti ispirati agli obiettivi di sostenibilità dell’ONU attivando una community partecipe alla vita del parco e del quartiere.

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L'analisi di impatto del progetto Porta Nuova

Se la rigenerazione urbana è finalizzata a realizzare spazi in cui vivere in modo sostenibile, attraverso la riqualificazione e il riutilizzo di aree e di interi quartieri, la creazione di valore è una leva prioritaria per garantire la coesione, la resilienza e il benessere di tutta la comunità che gravita su un territorio.

Il Politecnico di Milano e The European House - Ambrosetti hanno condotto per conto di COIMA uno studio strategico di valutazione – “Il valore della rigenerazione urbana di Porta Nuova” – per identificare e misurare gli impatti e il contributo in termini di creazione di valore che la riqualificazione di Porta Nuova ha innescato nell’area, nei quartieri limitrofi, nella città di Milano e nel Paese.

La metodologia si basa su un’analisi che ha coinvolto gli stakeholder chiave, e sulla definizione di cinque ambiti di creazione di valore: 1) investimento per la realizzazione dell’intervento di rigenerazione; 2) scelte progettuali e soluzioni costruttive innovative e sostenibili; 3) collaborazione con il settore pubblico e opere di pubblica utilità; 4) creazione di un’area ad altissimo valore e “destination” per Milano; 5) attenzione alle esigenze e al benessere della comunità e della cittadinanza.

Secondo lo studio, l’investimento per la realizzazione di Porta Nuova - realizzata attraverso il più grande cantiere urbano d’Europa in un centro storico (oltre 830.000 metri quadri) - ha creato un contributo economico complessivo di quasi 3 miliardi di euro, con un moltiplicatore pari a 2,7: ogni euro investito attraverso gli investimenti promossi da COIMA ha infatti generato ulteriore valore pari a 1,7 euro. L’investimento ha coinvolto molti settori, dalle costruzioni/ingegneria civile ai servizi finanziari e assicurativi, dai servizi di alloggio e ristorazione fino all’attività manifatturiera. L’investimento per la realizzazione di Porta Nuova ha incentivato l’occupazione nella filiera delle costruzioni, arrivando a creare – solo nella prima fase del progetto (2003-2018) – oltre 2.200 posti di lavoro e fornendo un importante contributo alla crescita del settore durante un periodo di forte crisi.

Complessivamente, la riqualificazione di Porta Nuova incentiva direttamente l’occupazione nel settore edile da venti anni, con uno sviluppo continuativo che ha contribuito a sostenerlo durante l’arco di tre diverse crisi: dopo la Grande Crisi Finanziaria (2008), è proprio nel 2012 – anno della crisi del debito sovrano – che in Porta Nuova viene completata nei tempi previsti la maggior parte dei progetti, tra cui Piazza Gae Aulenti, e consegnata Torre UniCredit, operazione che ha contribuito all’acquisizione di Qatar Investment Authority come investitore di lungo termine nell’area, fino ad arrivare alla crisi odierna, legata alla pandemia e all’attuale conflitto tra Russia e Ucraina.

I risultati preliminari della ricerca dimostrano un’evidenza fondamentale: le attività insediate in Porta Nuova – spazi e servizi comuni, attività legate al business, al residenziale e al retail abilitano ogni anno un giro d’affari superiore a 870 milioni di euro, sostenendo oltre 4.500 posti di lavoro.

In particolare, la valutazione di impatto dell’operatività dell’area di Porta Nuova parte dalle attività insediate al suo interno ed è riconducibile a diverse tipologie di impatti:

• impatto diretto (244 milioni di euro/anno): stimato sulla base dei ricavi delle attività insediate nel quartiere (retail e servizi) per fruitori dell’area e persone occupate;
• impatto indiretto (423 milioni di euro/anno): si calcola considerando la spesa per il funzionamento degli edifici e delle attività economiche di Porta Nuova e l’attivazione delle filiere economiche a monte;
• impatto indotto (128 milioni di euro/anno): deriva dallo stimolo dei consumi delle famiglie che ricevono una retribuzione per le attività dirette e indirette;
• impatto catalizzato (81 milioni di euro/anno): spesa dei lavoratori e dei residenti dell’area.

Per quanto riguarda i dati sull’occupazione, gli oltre 4.500 posti di lavoro che gravitano intorno alle attività del distretto su base annuale vedono una presenza preponderante di occupati diretti (2.080), seguiti dagli occupati indiretti (1.850), e in misura minore indotti e catalizzati (760).

La ricerca ha inoltre evidenziato impatti importanti dal punto di vista socio-ambientale e culturale.

Impatto ambientale

• un aumento del 97,5% della potenza dei pannelli fotovoltaici installati nel periodo 2018-2021;
• un calo dell’8,8% dei consumi di energia elettrica (2018-2021);
• una diminuzione di 10°C della temperatura media dell’aria (nel decennio 2011-2021);
• un calo del 16,8% dei consumi di acqua potabile (2018-2021);
• un notevole ampliamento (+130%) delle aree pedonali costruite nella zona dal 2012.

Impatto culturale

• + 100% di eventi organizzati nell’area a partire dal 2012;
• + 137% di associazioni culturali e settoriali nel raggio di 800 metri dal 2012;
• + 240% di eventi educativi organizzati dal 2019.

La valutazione ESG dei fondi COIMA attribuita dallo standard GRESB

L’impegno di COIMA nel perseguimento di una strategia basata sullo sviluppo immobiliare sostenibile trova conferma nei punteggi eccellenti a livello europeo assegnati per il 2022 da GRESB (“Global ESG Benchmark for Real Assets”) ai fondi immobiliari COIMA ESG City Impact Fund, COIMA Opportunity Fund II e al Fondo di Porta Nuova Garibaldi, che includono tra gli asset in portafoglio molti progetti ubicati nell’area di Porta Nuova.

Fondato nel 2009, GRESB è il sistema di rating più autorevole a livello globale per il benchmarking e il reporting ESG nel settore immobiliare ed è oggi lo strumento di riferimento per strutturare e gestire le tematiche relative alla sostenibilità. I rating GRESB aiutano gli investitori a confrontare le informazioni non finanziarie fornite dai soggetti che ricevono il rating, grazie a una metodologia coerente tra diversi Paesi, veicoli di investimento e tipi di proprietà, allineata ai principali framework di rendicontazione internazionali (GRI, EPRA, TFCD). Quest’anno, GRESB ha preso in considerazione per la valutazione più di 1.500 fondi con 5,7 trilioni di dollari di attività e quasi 200.000 proprietà sottostanti.

I fondi COIMA hanno ancora una volta ottenuto risultati importanti a livello italiano ed europeo, rafforzando l’impegno della Società quale leader del settore per la sostenibilità:

• il fondo CECIF (COIMA ESG City Impact Fund) – partecipato da Fondazione ENPAM, Cassa Forense, Cassa Dottori Commercialisti, Inarcassa, BCC Credito Cooperativo, Fondazione CARIPARO, Compagnia di San Paolo e COIMA SGR con l’obiettivo di contribuire alla transizione ecologica e sociale delle città italiane attraverso un’attività di investimento nel riuso edilizio a livello di edificio e nella rigenerazione urbana a scala di quartiere – ha ricevuto per la prima volta il rating GRESB, classificandosi al 1° posto tra i peer group di sviluppo GRESB in Europa con rating a 5 stelle e un punteggio record di 99/100 punti;
• lo score assegnato al fondo COFII (COIMA Opportunity Fund II) – partecipato da COIMA SGR e primari investitori istituzionali internazionali, tra cui il governo di Singapore (GIC), Cassa Depositi del Quebec (Ivanhoe Cambridge), Poste Vita e Inarcassa - è migliorato di 4 punti e si è classificato al 1° posto tra i peer group di sviluppo GRESB in Europa per la categoria Uffici, con rating a 5 stelle (99/100 punti);
• infine, il Fondo PNG (Porta Nuova Garibaldi), con una crescita di 7 punti, si è classificato al 1° posto tra i Corporate Core Fund in Italia, ottenendo un rating a 5 stelle rispetto all’anno precedente (90/100 punti).

Grazie a questi importanti risultati, COIMA ESG City Impact Fund e COIMA Opportunity Fund II si posizionano oggi tra i Global Sector Leader europei (“Development Group – Europe”) ed entrano inoltre a far parte di un gruppo ristretto di soli 38 fondi a livello globale, selezionati da GRESB su un panel di 1.800 fondi per un valore complessivo di oltre 7 trilioni di USD di asset.

Ai partecipanti al rating è richiesto di fornire un set di informazioni su diverse tematiche: politiche e governance dei temi non finanziari a livello di organizzazione, dati quantitativi relativi alle performance ambientali degli asset in portafoglio, caratteristiche di sostenibilità dei progetti di sviluppo. Inoltre, è data particolare rilevanza anche al grado di coinvolgimento con le principali categorie di stakeholder – tenant, comunità locale, dipendenti. Il risultato permette di ottenere informazioni di alta qualità che gli investitori e i partecipanti possono utilizzare nei loro processi di investimento, engagement e nei processi decisionali, fornendo un utile supporto per monitorare e gestire i rischi e le opportunità ESG degli investimenti, oltre che per prepararsi a obblighi ESG sempre più rigorosi. Inoltre, la continuità della partecipazione al rating consentirà una più efficace valutazione dei transition risk di portafoglio, in linea con l’approccio della Task Force on Climate Disclosure (TCFD).

COIMA è membro del GRESB dal 2018 e si sta impegnando esponenzialmente nell’integrazione delle pratiche ESG a tutti i livelli di lavoro all’interno del gruppo, dalla gestione degli investimenti ai processi di asset management e risk management. Nell’ultimo anno COIMA ha proseguito nella classificazione dei fondi COIMA Opportunity Fund II e Porta Nuova Garibaldi, mentre a luglio 2022 ha annunciato che la raccolta di COIMA ESG City Impact Fund ha superato i 500 milioni di euro (con target di 1 miliardo), confermandosi come il maggior fondo di investimento in rigenerazione urbana discrezionale mai raccolto in Italia.