Infiltrazioni d’acqua: condannata l’impresa appaltatrice

Chi esegue lavori non a regola d'arte prima o poi deve rispondere dei danni causati agli altri ed assumersi le proprie responsabilità. Ciò emerge da una sentenza del Tribunale di Latina che ha condannato condominio e impresa appaltatrice per le infiltrazioni d’acqua che, dal 2016 al 2021, hanno danneggiato una soffitta e una cantina di proprietà degli attori della sentenza. Fondamentale è stata la consulenza tecnica la quale ha accertato che il problema derivava dai lavori di impermeabilizzazione eseguiti male sul lastrico solare, mentre è stata esclusa ogni responsabilità della proprietaria dell’appartamento all’ultimo piano.
L’impresa dovrà quindi rimborsare al condominio tutte le somme che quest’ultimo sarà tenuto a pagare ai proprietari danneggiati per le infiltrazioni, poiché il giudice ha accertato che i lavori di impermeabilizzazione erano stati eseguiti male. Inoltre, dovrà sostenere anche le spese legali e i costi della consulenza tecnica d’ufficio (CTU).

Infiltrazioni d’acqua: responsabile la ditta dell’impermeabilizzazione

Per anni i proprietari di un appartamento hanno dovuto fare i conti con infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto condominiale e quindi hanno citato in giudizio sia il condominio sia la condomina dell'ultimo piano, ritenuta inizialmente responsabile per la presenza di impianti privati sulla copertura.
Di contro il condominio ha chiamato in causa la società che aveva eseguito gli interventi manutentivi sul tetto, imputandone la responsabilità delle infiltrazioni per lavori di impermeabilizzazione non correttamente eseguiti.

In tale caso la consulenza tecnica d’ufficio (CTU) è stata fondamentale in quanto ha accertato che una porzione del lastrico solare di circa 20 metri quadrati, già deteriorata in passato e sottoposta a manutenzione straordinaria, non era stata impermeabilizzata correttamente durante i lavori del 2016. Proprio quell’area coincideva con la zona da cui provenivano le infiltrazioni che avevano danneggiato la soffitta degli attori. Il tecnico ha inoltre escluso qualsiasi responsabilità della proprietaria dell’appartamento all’ultimo piano, chiarendo che gli impianti privati presenti sulla copertura non avessero alcun collegamento con le infiltrazioni denunciate.

Infatti secondo la perizia:

“(…) Le infiltrazioni in danno della detta soffitta attorea sono state causate da interventi di impermeabilizzazione non eseguiti a regola d’arte dalla convenuta *** *** nell’ambito dell’Appalto del **/**/2016, nonché nei successivi lavori correttivi eseguiti nel 2019 e gennaio 2021 (…)”. Il flusso d’acqua, secondo il CTU, derivava da permeazione di acque piovane e quindi da interventi di impermeabilizzazione eseguiti “non a regola d’arte” dalla ditta incaricata dei lavori condominiali.

Infiltrazioni d’acqua in condominio: il condominio risarcisce e si rivale sull’impresa appaltatrice

In base a tutto ciò il giudice:

“1) Accerta la responsabilità ex art 2051 c.c. del sito *** *** in relazione alle infiltrazioni di cui è causa;
2) Accoglie la domanda di manleva sollevata dal Condominio nei confronti della terza chiamata
3) Per l’effetto, in accoglimento della domanda risarcitoria proposta da *** *** (condominio, nda) e condanna il convenuto e la *** *** (impresa, nda) in solido a risarcire agli attori (…).
4) In accoglimento della domanda di manleva proposta dal Condominio, condanna la *** *** (impresa, nda) a manlevare il Condominio da quanto corrisposto all’ attrice per effetto della presente sentenza;
5) Rigetta la domanda nei confronti della convenuta ;
6) Rigetta ogni altra domanda e/o eccezione;
7) Condanna il sito in *** *** al pagamento della CTU in solido con la *** ***;
8) Condanna il convenuto al pagamento delle spese del presente giudizio in favore degli attori (…);
9) Condanna altresì la al pagamento delle spese del presente giudizio in favore del suddetto (…);”

Il giudice ha affermato la responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c. al condominio, riconoscendo tuttavia la responsabilità causale dell’impresa appaltatrice e disponendo la manleva integrale in suo favore, riconoscendo ai proprietari danneggiati un risarcimento comprensivo:

• dei costi per il ripristino dei danni materiali;
• di una somma riconosciuta per il mancato utilizzo della soffitta per quattro mesi.

Nel caso esaminato il condominio risponde dei danni provocati dalle parti
comuni per le infiltrazioni d’acqua,
ma può rivalersi sull’impresa che abbia eseguito lavori
per i difetti di esecuzione riscontrati.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: infiltrazioni d’acqua, condominio, lastrico solare, impresa appaltatrice, parti comuni.

FAQ TECNICHE: Infiltrazioni d’acqua: impresa appaltatrice responsabile | Ingenio

Chi risponde delle infiltrazioni d’acqua in un condominio?
La responsabilità primaria ricade sul condominio in qualità di custode delle parti comuni ai sensi dell’art. 2051 c.c.
Tuttavia, se il danno deriva da lavori eseguiti in modo errato, può emergere la responsabilità dell’impresa appaltatrice.
La CTU tecnica è spesso determinante per individuare il nesso causale.
Il riparto finale può prevedere manleva integrale a favore del condominio.

Qual è il ruolo della CTU nei casi di infiltrazioni?
La CTU accerta la causa tecnica del fenomeno infiltrativo e la sua origine materiale.
Serve a distinguere tra difetti strutturali, manutentivi o esecutivi.
Nel caso in esame ha escluso responsabilità del proprietario dell’ultimo piano.
È elemento decisivo per la qualificazione giuridica del danno.

Il lastrico solare è sempre parte comune?
Sì, salvo titolo contrario, il lastrico solare rientra tra le parti comuni condominiali.
La sua gestione incide direttamente sulla responsabilità ex art. 2051 c.c.
Eventuali interventi su di esso devono garantire continuità della stratigrafia impermeabile.
[Verificare specifica tecnica/norma]

Quando l’impresa appaltatrice è responsabile?
Quando la CTU accerta difetti esecutivi nei lavori di impermeabilizzazione o manutenzione.
La responsabilità è contrattuale ed extracontrattuale verso il condominio e i terzi danneggiati.
Può comportare obbligo di manleva integrale delle somme risarcite.

Cosa significa manleva nel contesto condominiale?
È l’obbligo dell’impresa di rimborsare al condominio quanto pagato ai danneggiati.
Deriva da accertamento di responsabilità tecnica nei lavori eseguiti.
Può includere danni materiali, spese legali e costi CTU.

Quali danni sono risarcibili per infiltrazioni d’acqua?
Danni materiali agli immobili e perdita di utilizzo del bene.
Nel caso analizzato è stato riconosciuto anche il mancato utilizzo temporaneo della soffitta.
La quantificazione dipende dalla CTU estimativa.

Come si prevengono responsabilità in lavori di impermeabilizzazione?
Attraverso progettazione corretta delle stratigrafie e controllo esecutivo in cantiere.
È fondamentale la verifica della posa dei sistemi impermeabili e dei dettagli costruttivi.