Infiltrazioni d’acqua dal terrazzo ad uso esclusivo - non sempre la responsabilità è del condominio!

L’articolo tratta della sentenza del Tribunale di Napoli relativamente ad un caso di infiltrazioni d’acqua in un appartamento provenienti da un terrazzo ad uso esclusivo sovrastante. Il giudice, sulla base della CTU, ha accertato che i danni erano causati da lavori di impermeabilizzazione eseguiti male dal proprietario del terrazzo e non da una cattiva manutenzione condominiale. Per questo il condominio è stato escluso da responsabilità ed è stato condannato solo il proprietario del terrazzo a eseguire i lavori di ripristino e al pagamento le spese processuali. Mentre viene respinta la richiesta di risarcimento anche per i danni da mancato utilizzo dell’immobile in quanto non sufficientemente provato.

Che cos’è il terrazzo e il suo rapporto con le infiltrazioni d’acqua

Il terrazzo è uno spazio aperto e praticabile che costituisce un’estensione dell’edificio, collocato all’esterno ma integrato nel perimetro della struttura. Diversamente dal balcone in aggetto, esso non sporge dalla facciata, bensì si presenta come una superficie ampia e pavimentata, solitamente di forma quadrata o rettangolare che come anticipato risulta essenzialmente all’interno del perimetro dello stabile. Proprio per le sue dimensioni e caratteristiche, il terrazzo può essere facilmente arredato con mobili da esterno e trasformato in un ambiente confortevole dedicato al relax e alla vita all’aria aperta.

In ambito condominiale, la scarsa attenzione alla manutenzione dei terrazzi o l’esecuzione di interventi di impermeabilizzazione in modo superficiale può provocare gravi infiltrazioni d’acqua negli appartamenti sottostanti, o comunque limitrofi. Poiché le infiltrazioni d’acqua finiscono spesso per compromettere non solo le strutture dell’immobile, ma anche la serenità e la qualità della vita quotidiana dei proprietari danneggiati, sempre più spesso risultano essere oggetto di contenzioso tra vicini.

Ma cosa accade quando le infiltrazioni provenienti da un terrazzo rendono parzialmente inutilizzabile un appartamento e i lavori di impermeabilizzazione eseguiti risultano difettosi?

Su questo tema si è pronunciato il Tribunale di Napoli con la sentenza n. 4944/2026, relativa a una controversia nata proprio a causa di gravi infiltrazioni d’acqua provenienti da un terrazzo ad uso esclusivo.

Infiltrazioni d’acqua dal terrazzo: esclusa la responsabilità del condominio

Il proprietario di un appartamento ha ottenuto ragione dopo che da anni le infiltrazioni d’acqua avevano reso inutilizzabile parte della sua abitazione. Il Tribunale ha stabilito che i danni fossero causati dai lavori di impermeabilizzazione mal eseguiti sul terrazzo sovrastante, area a uso esclusivo di un altro condomino, escludendo in tal contesto qualsiasi responsabilità del condominio.

Il giudice precisa come grazie alla consulenza tecnica d’ufficio (CTU) è stato acclarato che “le cause del fenomeno infiltrativo trascorso sono da addebitare alla scarsa tenuta del manto impermeabile del terrazzo con accesso dall'appartamento di proprietà e ubicato sulla verticale degli ambienti interessati alle infiltrazioni. Nonostante gli interventi surriferiti effettuati dal *** *** , tra cui l’ampliamento dello spazio antistante al foro di impluvio, il perito rilevava che “gli interventi realizzati, anche se da ritenersi parziali e provvisori, hanno impedito il ripetersi delle infiltrazioni visibilmente copiose riscontrate nel corso dei sopralluoghi di A.T.P. (R.G. n. 23622/2020). Tuttavia, come già riportato in precedenza, avendo ravvisato all’interno dei controsoffitti della camera da letto e del bagno, tracce di umidità delle panconcelle in corrispondenza della muratura di tufo e sul fondo del controsoffitto piano (dal colore più scuro), si esclude che la causa delle infiltrazioni sia stata eliminata.”
Le infiltrazioni d’acqua sono ricondotte alla scarsa impermeabilizzazione del terrazzo sovrastante l’appartamento interessato, purtroppo anche dopo alcuni lavori eseguiti il perito ha riscontrato una ridotta ma continua filtrazione di acqua piovana, causa di muffe e macchie di umidità nei locali della parte lesa. Per tali motivazioni il CTU considera le lavorazioni eseguite solo interventi parziali e temporanei.

In base a ciò, nel caso di specie come affermato dal CTU, “i lavori di ripristino del terrazzo di copertura ad uso esclusivo, così come realizzati, dai convenuti rappresentino la causa esclusiva dei danni per cui è causa, e, quindi, il fenomeno infiltrativo de quo è ascrivibile esclusivamente ai lavori eseguiti da in mancanza di autorizzazione da parte del *** *** (condominio, nda) come riconosciuto dalla stessa convenuta che afferma genericamente di aver avuto mera “autorizzazione informale da parte dell’amministratore” (…), in ogni caso non provata, con la conseguente esclusione, nel caso di specie, dell'applicabilità dell'art. 1126 c.c., in ordine al riparto dei costi dovuti a titolo risarcitorio.”
Il ruolo del CTU è stato essenziale in quanto ha accertato che i danni derivano esclusivamente da lavori di ripristino eseguiti in modo scorretto dai convenuti. Tali interventi sarebbero inoltre stati effettuati senza una valida autorizzazione del condominio, ma solo con un’asserita autorizzazione informale dell’amministratore non provata in sede di giudizio. Per questo motivo nel caso concreto viene esclusa la responsabilità condivisa prevista dall’art. 1126 c.c., che disciplina la ripartizione delle spese tra proprietario e condominio.
Dalle risultanze dell’ATP (Accertamento Tecnico Preventivo) le infiltrazioni non dipendono dall’usura o dalla mancata manutenzione del terrazzo, per cui ne consegue che la responsabilità risarcitoria non può che essere attribuita integralmente a chi abbia eseguito i lavori.

Inoltre, sulla base di tali risultanze il giudice attribuisce la responsabilità esclusiva al proprietario del terrazzo e lo condanna all’esecuzione delle opere indicate dal CTU.

Ne consegue che:

Il condominio, in tale contesto, non risponde automaticamente dei danni provocati da un terrazzo a uso esclusivo se sia dimostrato che le infiltrazioni non siano causa della vetustà dell’immobile ma esclusiva causa di errori di progettazione nei lavori di impermeabilizzazione eseguiti dal proprietario esclusivo del terrazzo senza autorizzazione condominiale.

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Keywords: infiltrazioni d’acqua, terrazzo, uso esclusivo, condominio, CTU.

FAQ TECNICHE: Infiltrazioni terrazzo uso esclusivo e art. 1126 c.c. | Ingenio

Quando il condominio è responsabile delle infiltrazioni da terrazzo?
Il condominio risponde quando il terrazzo svolge funzione di copertura comune e il danno deriva da difetti strutturali o mancata manutenzione. In questi casi si applica spesso l’art. 1126 c.c. [Verificare specifica tecnica/norma].
La responsabilità si distribuisce tra proprietario e condominio secondo funzione del bene.
Fondamentale la CTU per accertare la causa tecnica del fenomeno.

Quando la responsabilità è esclusivamente del proprietario del terrazzo?
Quando le infiltrazioni derivano da errori di impermeabilizzazione o lavori eseguiti dal singolo proprietario.
Nel caso in esame, la CTU ha escluso difetti condominiali.
La responsabilità civile è piena e diretta del proprietario ex art. 2051 c.c. [Verificare specifica tecnica/norma].

Che ruolo ha la CTU nei contenziosi per infiltrazioni?
La CTU determina il nesso causale tra opere e danno.
Valuta stratigrafia, tenuta del manto impermeabile e punti di infiltrazione.
È decisiva per l’attribuzione della responsabilità tra condominio e privato.

L’art. 1126 c.c. si applica sempre ai terrazzi a uso esclusivo?
No. Si applica solo se il terrazzo svolge funzione di copertura e il danno deriva da parti strutturali comuni.
Se il danno è causato da interventi privati errati, la norma non opera.
La qualificazione tecnica è determinante.

Quali sono le cause tecniche più frequenti delle infiltrazioni?
Errori di posa della guaina impermeabilizzante, giunti non sigillati, pendenze errate verso gli scarichi.
Possibili anche degrado dei materiali o manutenzione assente.
Serve diagnosi tecnica con prove non distruttive.

Come si interviene per eliminare le infiltrazioni?
Si procede con rimozione del pacchetto di finitura e rifacimento dell’impermeabilizzazione.
Necessaria verifica degli scarichi e delle pendenze.
Intervento da progettare secondo sistemi certificati [Verificare specifica tecnica/norma].

È risarcibile il mancato utilizzo dell’immobile?
Sì, ma solo se provato il nesso causale e il danno effettivo.
Nel caso analizzato è stato respinto per insufficienza probatoria.
La CTU può supportare ma non sostituisce l’onere della prova.