Infiltrazioni d’acqua: il vespaio è condominiale? il terrapieno può essere la causa dell'umidità?

L’articolo tratta l'ordinanza del Tribunale di Messina relativamente a problemi di infiltrazioni d’acqua e fenomeni di umidità in un appartamento al piano terra di un condominio. Il Tribunale ha stabilito che l’umidità non dipendeva solo dal vespaio dell’abitazione privata, ma anche dal terrapieno presente nel locale condominiale della portineria, considerato una concausa del danno. Il vespaio sottostante l’appartamento è stato invece ritenuto di proprietà esclusiva del proprietario dell’unità immobiliare e non un bene condominiale, in quanto utile alla sola unità sovrastante a differenza delle fondazioni. Il Tribunale ha quindi accolto parzialmente il reclamo e ordinato al condominio di eseguire opere di impermeabilizzazione nella portineria, come un’intercapedine/trincea areata, per eliminare le cause delle infiltrazioni dal terrapieno.

Umidità in condominio: il vespaio non è comune, ma il terrapieno può causare danni all’appartamento

La controversia riguarda i danni causati dall’umidità in un appartamento al piano terra di un condominio confinante con un locale comune adibito a portineria. Il proprietario lamentava seri danni, come efflorescenze, muffe, deterioramento degli intonaci e problemi di salubrità, attribuendo la causa agli elementi strutturali condominiali. In primo grado il Tribunale aveva escluso la responsabilità del condominio, ritenendo che il problema fosse riconducibile al vespaio sotto l’appartamento, considerato non comune, ma il proprietario aveva presentato reclamo contestando tale valutazione. La consulenza tecnica ha però evidenziato che l’umidità era dovuta a più fattori: dal vespaio sottostante e dal terrapieno presente a tergo della portineria e a contatto con la parete dell’abitazione, che favoriva la risalita dell’acqua nella muratura.
Tra gli interventi suggeriti è stata indicata la realizzazione di un’intercapedine o trincea areata per ridurre, se non eliminare, il fenomeno.
Il Tribunale di Messina ha parzialmente accolto le contestazioni del proprietario chiarendo vari punti in merito sia alle cause del danno sia alla proprietà esclusiva del vespaio.

Vediamo la risposta del giudice…

Vespaio sotto il pavimento del piano terra: non è una parte comune del condominio

Il giudice precisa che “(…) il vespaio collocato sotto il pavimento del piano terra dell’edificio non rientra nella nozione di “suolo comune” di cui all’art. 1117 c.c. – e, di conseguenza, non può essere considerato un bene condominiale - in quanto costituisce un manufatto distinto dalle fondazioni e a servizio esclusivo dell’unità immobiliare del piano terreno con l’unica funzione di isolare questa dalla superficie di sedime (…). Nel caso di cui si controverte, dunque, è indubbio che il vespaio isolante collocato al di sotto dell’unità immobiliare del è di spettanza di quest’ultimo, costituendo parte integrante dell’appartamento. Ne deriva che l’eventuale ricostruzione o riparazione dello stesso non può che gravare sul reclamante.”
Il vespaio sotto il pavimento del piano terra non è una parte comune del condominio, infatti, non è assimilabile al suolo comune previsto dall’art. 1117 c.c., perché è un manufatto separato dalle fondazioni.
La sua funzione è solo quella di isolare l’appartamento al piano terra dall’umidità di risalita dal terreno sottostante ed essendo destinato esclusivamente a quell’abitazione, il vespaio viene considerato parte integrante dell’immobile privato.

Il vespaio posto sotto il pavimento dell'unità al piano terra non costituisce bene condominiale, a differenza delle opere e ai terreni di fondazione che hanno funzione strutturale utile all'intero stabile.

Conseguenza?

Eventuali lavori di riparazione o ricostruzione del vespaio spettano al proprietario dell’appartamento e non al condominio.

Infiltrazioni dal terrapieno: il terreno a contatto con il muro può causare umidità

In merito al terrapieno viene chiarito che “Il terrapieno deve essere invece considerato – insieme all’inadeguato vespaio sottostante l’abitazione – quantomeno quale concausa dell’umidità di risalita e, di conseguenza, dei fenomeni infiltrativi riscontrati nella stanza confinante con il locale condominiale. (…). Inoltre, in sede di risposta alle osservazioni formulate dai c.t.p., il consulente precisava, in modo del tutto condivisibile, che “La presenza del terrapieno assume forte rilevanza nel contesto della trasmissione dell’umidità poiché il terreno per sua natura, è capace di trattenere acqua e trasferirla per capillarità ai materiali porosi delle murature con cui è in contatto. In questa configurazione, il terrapieno intensifica il fenomeno di umidità di risalita lungo la parete confinante con l’appartamento del signor *** " (…). Ciò depone per il primario rilievo che è da attribuire anche alla presenza della massa di terreno posta in aderenza alla parete di confine quale causa concorrente della trasmissione dell’umidità e, quindi, della formazione delle infiltrazioni."

Il terrapieno addossato alla parete non può che contribuire alla formazione dei problemi di umidità nell’abitazione.
Il terreno, infatti, trattiene acqua e può trasferirla alle murature attraverso il fenomeno della capillarità, quindi per il giudice il terrapieno, insieme al vespaio inadeguato, è una concausa dell’umidità di risalita e delle infiltrazioni. La presenza della massa di terreno a contatto con il muro ha quindi favorito la diffusione dell’umidità negli ambienti confinanti.

Quindi:

“Alla luce delle considerazioni che precedono, il reclamo deve essere parzialmente accolto, con riforma del provvedimento impugnato e, per l’effetto, condanna del *** *** all’esecuzione delle opere necessarie all’eliminazione delle cause delle infiltrazioni provenienti dalla parte sottostante al locale di proprietà *** ***.”

Scarica l'ordinanza in allegato

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FAQ Tecniche: Umidità in condominio: vespaio privato e terrapieno causa delle infiltrazioni

Il vespaio sotto un appartamento al piano terra è sempre condominiale?
No. La sentenza analizzata chiarisce che il vespaio destinato esclusivamente a isolare l'unità immobiliare dal terreno costituisce parte integrante dell'appartamento e non rientra tra i beni comuni previsti dall'art. 1117 c.c. Occorre comunque verificare il caso concreto e gli atti di proprietà.

Quando il terrapieno può essere responsabile delle infiltrazioni?
Quando il terreno è direttamente addossato alla muratura e favorisce la risalita capillare dell'acqua. In tali condizioni può rappresentare una concausa del fenomeno infiltrativo insieme ad altre criticità costruttive.

Perché il terrapieno favorisce l'umidità di risalita?
Il terreno trattiene naturalmente acqua e la trasferisce ai materiali porosi mediante capillarità. Se manca un'idonea separazione o impermeabilizzazione della muratura, il fenomeno può determinare muffe, efflorescenze e degrado degli intonaci.

Chi paga il rifacimento del vespaio?
Secondo il principio espresso nella sentenza, la riparazione o la ricostruzione del vespaio compete al proprietario dell'unità immobiliare quando esso serve esclusivamente tale appartamento.

Quali interventi tecnici possono limitare le infiltrazioni provenienti dal terrapieno?
La CTU ha indicato la realizzazione di un'intercapedine o trincea areata lungo la parete interessata, finalizzata a ridurre il contatto tra terreno umido e muratura. L'intervento deve essere progettato in funzione delle condizioni del sito. [Verificare specifica tecnica/norma].

Quali verifiche dovrebbe eseguire un tecnico prima di attribuire la responsabilità delle infiltrazioni?
Sono generalmente necessarie ispezioni visive, rilievi dello stato di degrado, analisi stratigrafiche della muratura, verifica del vespaio, delle impermeabilizzazioni, delle quote esterne e delle condizioni del terreno. [Verificare specifica tecnica/norma].

Esistono norme tecniche UNI specifiche per la diagnosi dell'umidità nelle murature?
Sì, esistono norme dedicate ai metodi di misura dell'umidità nei materiali da costruzione e alle indagini diagnostiche. Tuttavia è necessario individuare la norma applicabile al metodo di prova utilizzato nel caso concreto. [Verificare specifica tecnica/norma].