Infiltrazioni d'acqua in condominio: di chi è la responsabilità? E chi deve pagare? I paletti

La responsabilità del condominio è esclusa nel caso in cui le infiltrazioni d'acqua derivino da diramazione presente nell'appartamento del singolo condomino. E' davvero importante, quanto affermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza 27248/2018, una pronuncia non recentissima ma che ci torna utile per fare il punto su una situazione che si verifica molto spesso in condominio.

Infiltrazioni d'acqua in condominio: quando non è colpa del Condominio

Nel 'nostro caso', il Condominio ha proposto ricorso per Cassazione contro la sentenza della Corte d'appello dell'Aquila che, in sua contumacia, lo ha condannato quale responsabile dell'evento dannoso che ha colpito l'appartamento di due co-inquilini. I coniugi avevano proposto domanda di risarcimento del danno contro la proprietaria dell'appartamento sovrastante; la convenuta si era difesa affermando che la responsabilità era del Condominio, che si era costituito a mezzo dell'amministratore, chiedendo il rigetto della domanda e a sua volta proponendo domanda riconvenzionale. La domanda degli attori era stata accolta dal Tribunale di Sulmona, che aveva rigettato la domanda riconvenzionale del Condominio.

Il ricorso - evidenziano i giudici supremi - è basato su due motivi, che strettamente tra loro connessi, vanno congiuntamente esaminati:

1. violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, comma 3, e 2051 c.c.: la Corte d'appello ha erroneamente interpretato l'art. 1117, comma 3 o comunque ha applicato una norma inesistente, avendo ritenuto, con riferimento al condotto delle acque, che il criterio distintivo tra parte di proprietà esclusiva e parte di proprietà condominiale sia non quello dell'ubicazione, ma quello della destinazione;
2. congruità della motivazione: la Corte d'appello, pur avendo accertato che il punto di rottura dell'impianto si trovava all'interno dell'appartamento sovrastante ha ritenuto che, in mancanza di elementi tecnici diversi, tale punto fosse da considerarsi situato sulla parte di impianto di proprietà condominiale.

Per la Cassazione, è indiscutibile che la fonte del danno ingiusto sia da rinvenire nella rottura della chiave di stacco dell'acqua, posta nel locale cucina dell'appartamento superiore, ma viene ritenuto più congruo l'altro orientamento giurisprudenziale che predilige il criterio di riparto fondato sulla ubicazione delle condutture, piuttosto che sulla mera destinazione.

Individuazione degl impianti di utilizzo

In definitiva viene chiarito che per l'individuazione degli impianti l'utilizzo di cui all'art. 1117 c.c. deve essere letto e interpretato in combinato disposto con l'art. 2051 c.c. Ne deriva che la responsabilità per custodia è "una forma di responsabilità che ha fondamento giuridico nella circostanza che il soggetto chiamato a rispondere si trovi in una relazione particolarmente qualificata con la cosa, intesa come rapporto di fatto o relazione fisica implicante la effettiva disponibilità" (Cass. 19045/2010).

In definitiva, "la presunzione di condominio dell'impianto idrico di un immobile condominiale non può estendersi a quella parte dell'impianto stesso, ricompresa nell'ambito dell'appartamento dei singoli condomini, cioè nella proprietà esclusiva di questi, e di conseguenza nemmeno le diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche se questo sia allacciato a quello comune, servono ad addurre acqua agli altri condomini".

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF