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Intervento con volumetria invariata e minima sistemazione delle altezze: è ristrutturazione edilizia, non nuova costruzione

Se la volumetria complessiva e la sagoma dell'edificio rimangono invariati, e tutto si riduce ad una sistemazione - peraltro di entità molto modesta - delle altezze interne, siamo di fronte a una ristrutturazione edilizia

Il confine tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione, con tutto quello che comporta a livello edilizio e urbanistico, spesso è talmente lieve che serve una sentenza a dirimere l'empasse.

Come nel caso della pronuncia 3783/2023 del 14 aprile del Consiglio di Stato, relativa al ricorso di un comune contro una sentenza del TAR Puglia che aveva annullato gli atti del comune di respingimento della richiesta di un permesso di costruire per un intervento di ristrutturazione edilizia.

I lavori edilizi del contendere

I lavori da realizzare erano in origine descritti come “ampliamento della costruzione esistente, nella misura del 10% della volumetria complessiva presente, ai sensi dell'art. 3 della LR 14/09 (piano casa), per la realizzazione di un vano accessorio e un bagno, oltre all'esecuzione dì opere di ristrutturazione edilizia che prevedono la sostituzione dell'intero solaio di copertura con uno nuovo di maggiore dimensioni, rispetto al sottostante involucro della costruzione, e ricostruzione del vano tecnico esistente”.

Secondo la motivazione dell’atto impugnato, “la nuova soluzione progettuale relativa alla sostituzione del piano di copertura con un nuovo solaio e la realizzazione dì una nuova struttura portante in c.a.” si configurerebbe “come nuova costruzione” ai sensi del Testo Unico Edilizia.

Il TAR ha accolto il ricorso proposto contro il diniego; in motivazione, ha dato atto che l’immobile sul quale si dovrebbe intervenire va considerato come “edificio esistente”, in quanto “immobile risalente”, e quindi, secondo logica, realizzato prima che la fascia di rispetto fosse imposta ed ha ritenuto il diniego illegittimo, in quanto l’intervento sarebbe una ristrutturazione.

L'immobile, nello stato di fatto, è costituito da una casetta unifamiliare ad un solo piano, di pianta approssimativamente quadrata, divisa all’interno in tre ambienti, più una cucina, un bagno, un disimpegno e un piccolo servizio; questa casetta è sormontata da un tetto a lastrico solare, quindi piatto, pure di pianta approssimativamente quadrata, che però eccede la sagoma dell’involucro esistente; al di sopra di questo lastrico solare, si trova poi un piccolo vano tecnico, a pianta rettangolare e sezione triangolare, simile a un prisma coricato.

Per il comune è una nuova costruzione

Secondo il comune, l'intervento prevede la sostituzione dell'intero solaio di copertura dell'immobile esistente avente tre quote nette interne differenti (compreso quello sottostante la "suppenna" che ha una altezza netta interna di m 2,50), e ricostruzione dello stesso di maggiore dimensione (con sbalzi fino a 2,80 m), rispetto al sottostante involucro della costruzione, con quota netta interna (H = 3,10 m) e modifica dell'altezza del solaio preesistente presente nella zona sottostante la suppenna.

Nello specifico, con la demolizione dell'intero solaio di copertura dell'immobile esistente, si prevede anche la demolizione e ricostruzione del "vano sottotetto", presente sul lastrico solare ubicato in corrispondenza dei vani di altezza interna 2,50-2,60 m, determinando, con la modifica della quota del solaio, un aumento volumetrico della costruzione esistente.

Insomma, una nuova costruzione, non una ristrutturazione.

Per Palazzo Spada è una ristrutturazione

Il Consiglio di Stato ritiene di poter prendere a base della propria decisione i presunti chiarimenti forniti dal Comune con la relazione dell’Ufficio tecnico 15 febbraio 2023 di cui si è detto e di escludere quindi che essi configurino una motivazione postuma, come tale non ammessa.

Si tratta infatti, in buona sostanza, di una serie di rilievi tecnici intesi a rendere esplicito quanto è già nell’atto, ovvero il convincimento del Comune per cui si sarebbe di fronte ad una nuova costruzione, non ammessa, e non ad una ristrutturazione, come tale ammissibile.

Ma la relazione 15 febbraio 2023 citata non consente invece di giungere a questa conclusione: nel doc. 16 del Comune, sul quale la parte appellata concorda, si desume che la volumetria complessiva e la sagoma dell’edificio rimangono invariati, e tutto si riduce ad una sistemazione - peraltro di entità molto modesta - delle altezze interne.

In pratica, viene eliminata la suppenna e il soffitto interno viene uniformato portandolo alla stessa altezza in tutte le stanze, senza che nel caso concreto la volumetria dello stabile venga incrementata.

Non si tratta quindi di nuova costruzione, ma di ristrutturazione edilizia.


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