Invalida la delibera che accolla la spesa del terrazzo a livello a tutti i condòmini

Il caso

Il Tribunale di Varese aveva accolto la domanda di alcuni condòmini volta ad ottenere l’annullamento della delibera assembleare approvativa del criterio di riparto delle spese per la riparazione di un terrazzo ad uso esclusivo, addebitando un terzo ai suoi proprietari e i restanti due terzi indistintamente a tutti i condòmini compresi nell’edificio. Il condominio appellava la decisione deducendo l’incompetenza per valore del tribunale, la tardività della impugnazione, l’applicabilità dell’art. 1126 c.c. e la validità di una presunta transazione assembleare che avrebbe comportato la cessazione della materia del contendere.

La decisione

La Corte territoriale ambrosiana ha confermato integralmente la decisione di prime cure chiarendo che a) l’assemblea aveva deliberato solo sul criterio di riparto e non sull’importo dei lavori, per cui l’eccezione di incompetenza per valore era infondata; b) la delibera impugnata violava l’art. 1126 c.c. poiché le unità immobiliari degli attori non rientravano nella proiezione verticale del terrazzo a livello; c) la disposizione del regolamento di condominio non poteva derogare al disposto dell’art. 1126 c.c., riferendosi alle sole parti comuni; d) la pretesa transazione tra alcuni condòmini non aveva valore deliberativo né incideva sulla legittimità del criterio di riparto. L’appello è stato rigettato. La pronuncia della Corte d’Appello di Milano costituisce un significativo esempio di corretta applicazione dell’art. 1126 c.c., disposto che regola il riparto delle spese di riparazione dei lastrici solari e delle terrazze a livello di proprietà o uso esclusivo.

Ratio dell’art. 1126 c.c. e principio di utilità

La norma si fonda su un principio di equità e proporzionalità: la ripartizione delle spese deve riflettere l’utilità che ciascun condomino trae dal bene oggetto di manutenzione. Il proprietario o l’utente esclusivo sopporta un terzo della spesa in quanto beneficia in modo diretto e particolare del lastrico o della terrazza a livello, mentre i restanti due terzi sono a carico dei condòmini le cui unità immobiliari sono coperte dal manufatto in proporzione del valore delle rispettive proprietà. Come ribadito dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. civ. n. 18045/2020, Cass. civ. n. 11484/2017, Cass. civ. n. 3542/1994), tale criterio prescinde dalla mera qualità di condomino richiedendo, invece, un nesso funzionale tra l’opera e le unità immobiliari che effettivamente copre. In altri termini, la «colonna d’aria» sottostante al terrazzo a livello delimita il perimetro dei soggetti obbligati alla contribuzione.

L’errore dell’assemblea condominiale

Nel caso di specie, l’assemblea aveva deliberato di porre i due terzi della spesa di riparazione del terrazzo ad uso esclusivo a carico di tutti i condòmini dell’edificio senza distinguere tra coloro le cui unità erano effettivamente sottostanti e coloro che ne erano estranei. Tale decisione, pur adottata a maggioranza, è stata correttamente ritenuta illegittima poiché in contrasto con la norma dell’art. 1126 c.c. Il tribunale, prima, e il giudice di appello, poi, hanno riconosciuto che le proprietà degli attori non rientravano nella proiezione verticale del terrazzo a livello e che, di conseguenza, non potevano essere chiamati a concorrere alla spesa. Perciò la delibera è stata dunque annullata per violazione di legge.

Incompetenza per valore e natura della delibera impugnata

Sul piano processuale, i giudici di appello hanno rigettato l’eccezione di incompetenza per valore sollevata dal condominio chiarendo che la delibera impugnata non approvava l’importo dei lavori, ma solo il criterio di riparto. In assenza di una quantificazione della spesa, non era possibile determinare un valore economico concreto della causa. Inoltre, hanno richiamato la giurisprudenza più recente (Cass. civ., n. 36013/2023, Cass. civ. n. 9068/2022, Cass. civ. n. 19250/2021) secondo cui, nei giudizi di impugnazione di delibere condominiali, il valore della causa va riferito all’intero importo della spesa approvata e non alla singola quota gravante sul condomino attore. Tale principio consolida l’idea che la decisione giudiziale produce effetti erga omnes all’interno della compagine condominiale.

Inammissibilità del documento nuovo e inapplicabilità del regolamento condominiale

La Corte di Appello ha inoltre ritenuto inammissibile la produzione (in secondo grado) di una planimetria volta a dimostrare che la terrazza coprisse altre unità immobiliari, non solo perché tardiva ma anche per la sua evidente inconsistenza probatoria. È stato poi escluso che un disposto del regolamento condominiale, richiamato dal condominio, potesse costituire deroga al regime legale di riparto in quanto riferito alle sole parti comuni e non ai beni di proprietà esclusiva. Si tratta di un passaggio di rilievo poiché riafferma che le disposizioni del regolamento non possono alterare l’equilibrio di interessi fissato dal codice civile, a meno che non intervenga una specifica convenzione approvata da tutti i condòmini.

Irrilevanza della presunta transazione

Particolarmente netta è anche la posizione della Corte territoriale rispetto al terzo motivo di appello con cui l’amministrazione condominiale aveva invocato una pretesa transazione intervenuta in assemblea tra alcuni condòmini. Tale dichiarazione, con la quale due condòmini avevano rinunciato ad eventuali pretese risarcitorie a condizione che i lavori venissero eseguiti entro una certa data, è stata qualificata come atto unilaterale privo di valore deliberativo. Non poteva quindi incidere sull’oggetto del giudizio, limitato alla legittimità del criterio di riparto.

Rilievo sistematico della decisione

La sentenza ribadisce un orientamento coerente con i princìpi che governano la materia condominiale: a) la centralità del criterio di utilità, che vincola la ripartizione delle spese di conservazione e manutenzione; b) la funzione integrativa, ma non derogatoria del regolamento condominiale rispetto alla disciplina codicistica; c) la tutela del singolo condomino contro deliberazioni assembleari che travalicano la proporzione di oneri stabilita dalla legge; d) la valenza erga omnes della pronuncia di annullamento, garante della uniformità e certezza nei rapporti interni al condominio. La Corte d’Appello di Milano, con una motivazione articolata e conforme ai più recenti arresti della Cassazione, ha affermato la funzione garantista del controllo giudiziale sulle delibere assembleari evitando che la maggioranza possa imporre criteri di riparto arbitrari o difformi dal dettato normativo.

La decisione contribuisce a consolidare una interpretazione rigorosa dell’art. 1126 c.c. Richiama i condòmini e gli amministratori di condominio alla necessità di distinguere con precisione le situazioni di proprietà e di uso esclusivo evitando generalizzazioni che conducono a delibere invalide. In un contesto in cui il contenzioso condominiale tende a crescere, l’odierna pronuncia costituisce un utile riferimento per orientare la prassi amministrativa e prevenire conflitti derivanti da riparti di spesa illegittimi.

LA SENTENZA DELLA CORTE DI APPELLO DI MILANO È SCARICABILE IN ALLEGATO.