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Irregolarità catastali: quali atti si possono sanare e come

Edilizia e catasto: il legislatore ha provveduto, sulla falsariga di quanto già previsto in materia urbanistica, a mitigare le gravi conseguenze sulla circolazione conseguenti ad un’ipotesi di nullità assoluta ed insanabile di un atto catastale

Matteo Peppucci

Il Consiglio nazionale del Notariato ha pubblicato lo studio 9-2018/C, che esamina alcuni aspetti operativi della nuova norma di cui al comma 1-ter dell'art. 29 della legge 52/1985.

Nello specifico, l'art.1-ter sopracitato stabilisce che "Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall'inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l'atto puo' essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L'atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell'articolo 10, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23))".

Queste sono le cause di nullità che adesso si possono sanare e che definiscono l'ambito di applicazione della nuova normativa:

  • la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
  • la mancanza della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie;
  • la mancanza dell'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato.

Il Notariato sottolinea che la norma si prepone di tutelare la certezza dei traffici giuridici per il caso di violazioni meramente formali e, quindi, la sanabilità dipende comunque dal fatto che sostanzialmente vi sia la conformità catastale. L'atto di conferma è infatti possibile solo qualora la mancanza di riferimento alle planimetrie, della dichiarazione di conformità o dell'attestazione del tecnico non siano dipese "dall'inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto".

Quindi, per la sanabilità, è necessario che si tratti di un difetto meramente formale del titolo e non di una mancanza sostanziale di conformità.

L'atto nullo è dunque confermabile solo se:

  • pur mancando il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, esse comunque esistessero e fossero effettivamente depositate alla data dell'atto;
  • pur mancando la dichiarazione di conformità o l’attestazione del tecnico, vi fosse alla data dell’atto la conformità allo stato di fatto;
  • 
pur mancando i dati identificativi dell’immobile, tali dati comunque esistessero alla data dell’atto (e quindi il bene fosse stato effettivamente denunciato in catasto).

A livello di forma, occorre che l'atto di conferma, con la stessa forma dell'atto nullo da confermare, sia sottoscritto anche da una sola della parti dell'atto originario, o eventuali suoi eredi o aventi causa e che venga trascritto nei Registri immobiliari.

A livello di sostanza (contenuto), invece, l'atto di conferma deve riportare gli elementi omessi e, dunque, deve contenere il riferimento alla planimetria depositata, la dichiarazione di conformità/l'attestazione del tecnico ovvero i dati di identificazione catastale.

Il Notariato conclude affermando che la norma è applicabile anche agli atti nulli stipulati prima della sua entrata in vigore (24 giugno 2017).