Istanza di sanatoria: non basta per cancellare la demolizione, ma solo per fermarla

L’istanza di sanatoria edilizia non cancella automaticamente una precedente ordinanza di demolizione: secondo il TAR Campania, la domanda ex art. 36 d.P.R. 380/2001 ne sospende soltanto temporaneamente l’efficacia. Se la sanatoria viene negata, l’ordine originario torna operativo. Il Salva Casa non modifica questo principio per gli abusi maggiori in totale assenza di permesso, che restano soggetti alla doppia conformità ordinaria; l’art. 36-bis riguarda invece parziali difformità, SCIA e variazioni essenziali.

Istanza di sanatoria: ferma o cancella l'ordine di demolizione? La chance del Salva Casa

Quando presentiamo istanza di sanatoria ex art.36 dpr 380/2001 - o anche 36-bis, se ricorrono i presupposti -, cosa succede all'ordinanza di demolizione? Ci possiamo aspettare la cancellazione degli effetti dell'ordinanza o solamente uno 'stop' che poi, una volta esaminata e negata la sanatoria, riprende a far scorrere i termini?

Partendo dal presupposto che la sanatoria ordinaria è ben diversa dal condono edilizio, c'è anche da considerare la valenza del DL Salva Casa sul tema: la giurisprudenza, infatti, ha precisato che la presentazione di una domanda di regolarizzazione ai sensi dell'art. 36-bis del Testo Unico Edilizia, finalizzata ad accedere alla sanatoria semplificata introdotta dal Decreto Salva Casa, determina la riapertura integrale del procedimento amministrativo. Tale istanza obbliga il Comune a svolgere una nuova e autonoma fase istruttoria e, in caso di esito negativo, ad adottare un distinto provvedimento finale di diniego, con l'effetto di rendere recessivi e non più attuali gli atti amministrativi precedentemente contestati.

Parere favorevole sulla richiesta di sanatoria: il caso

Attenzione, però, ai chiarimenti che ci arrivano dal Tar Campania con la sentenza 3941/2026, inerente il ricorso contro la demolizione di alcune opere edilizie realizzate in difformità del titolo.

Con una istanza dell’1 febbraio 2006, il ricorrente ha presentato una istanza, ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. 380 del 2001, al fine di sanare le opere già oggetto della predetta ordinanza di demolizione.

Con una comunicazione del 15 giugno del 2006, il Comune partecipava all’interessato che sulla medesima istanza era stato reso un parere favorevole e che, al fine del rilascio del titolo edilizio, si rendeva necessario il pagamento degli oneri concessori e delle sanzioni.

In data 18 febbraio 2025, il Comune comunicava, ai sensi dell’art. 7 della legge n. 241 del 1990, l’avvio di un procedimento volto all’accertamento delle opere abusive realizzate dal ricorrente, per contrasto con gli articoli 31, 65 e 94 bis del d.P.R. 380 del 2001. In particolare, a seguito di un sopralluogo effettuato il 10 febbraio, era stata rilevato che:

• gli oneri concessori e le sanzioni richieste non erano mai state versati dall’interessato e, pertanto, a suo favore non era stato emesso il permesso di costruire in sanatoria;
• risultava la costruzione di opere senza titolo edilizio, già oggetto della Ordinanza data 12 maggio 1997 n. 55 di demolizione costituite da: porticato perimetrale al fabbricato; locale interrato; ampliamento del fabbricato in pianta dai mt 9,00 x 9,20 assentititi ai di ml 3,80 x 12,00; piano mansardato in concessione destinato a deposito mentre dal sopralluogo risultava destinato ad abitazione;
• l’ampliamento di cui al piano terra aveva riguardato anche il piano sottotetto;
• dal sopralluogo della P.M. del 21.03.1997 era emerso che erano state eseguite tutte le opere interne di finiture e impianti, e che invece il sopralluogo della PM del 1997 riporta che le opere erano allo stato grezzo, per cui, i lavori di finitura erano stati eseguiti nonostante la sospensione lavori;
• le opere abusive che non erano oggetto di ordinanza risultano essere: tettoia con annesso forno e locale interrato, per le quali, in caso di mancato riscontro, sarà emessa apposita ordinanza.

Ergo: niente sanatoria e conferma dell'ordine di demolizione.

Il ricorso: serviva una nuova ordinanza di demolizione?

Secondo il ricorrente, il provvedimento con cui lo Sportello Unico per l'Edilizia del Comune ha rilasciato parere favorevole alla sanatoria ai sensi dell'art. 36 del D.P.R. n. 380/2001, costituirebbe titolo abilitativo edilizio in sanatoria pienamente efficace, il cui rilascio sarebbe stato subordinato al solo pagamento degli oneri sanzionatori.

In questa ottica, la dichiarata “decadenza dei presupposti” per il suo rilascio non sarebbe configurabile in mancanza delle condizioni per l’esercizio del potere di autotutela che, in ogni caso, violerebbe il legittimo affidamento.

Ne consegue, secondo il ricorrente, che il Comune avrebbe dovuto quantomeno adottare una nuova ordinanza di demolizione, con indicazione specifica delle opere da demolire e del termine per l'adempimento; accertare l'inottemperanza decorso il termine di 90 giorni dall'ingiunzione; solo successivamente, disporre l'eventuale acquisizione al patrimonio comunale.

In ogni caso, il provvedimento sarebbe sproporzionato in quanto l'immobile costituisce l'unica abitazione del ricorrente e del suo nucleo familiare ed egli avrebbe legittimamente confidato nella validità del parere favorevole alla sanatoria del 2006, rilasciato dal Comune e sul lungo lasso di tempo trascorso tra l’adozione dell’ordinanza di demolizione (del 1997) e gli atti prodromici alla sua esecuzione. In ogni caso, spontaneamente, il ricorrente avrebbe proceduto alla demolizione della tettoia/forno, dimostrando la propria buona fede e collaborazione.

Titolo in sanatoria: si è formato o no?

Il punto centrale della controversia è costituito dalla portata della verifica della esistenza di un titolo edilizio in sanatoria rilasciato al ricorrente a seguito della sua istanza del 2006, dal momento che tutte le censure formulate nel ricorso fondano sulla legittimità, a seguito di sanatoria, delle opere rilevate nel corso del sopralluogo del 2025 e, dunque, anche della inefficacia sopravvenuta della ordinanza di demolizione del 1997.

In sostanza, il ricorrente deduce di aver ottenuto il permesso di costruire in sanatoria che coprirebbe tutte le opere oggetto di ordinanza di demolizione e di avere eliminato le ulteriori opere eseguite successivamente (tettoia e forno).

In ogni caso, secondo il ricorrente, anche a voler ritenere che il titolo non fosse stato rilasciato nel 2006, a seguito della rimozione delle opere ulteriori, allo stato sussisterebbero i requisiti dell’art. 36 del d.P.R. 380 del 2001 per il rilascio del titolo in sanatoria.

Non è così per il Tar, che evidenzia come alcun titolo in sanatoria è stato rilasciato a favore del ricorrente a seguito della adozione dell’ordinanza di demolizione n. 55 del 1997, il che è confermato nel provvedimento del 31 marzo 2025, dove è chiaramente rilevata l’assenza della doppia conformità.

Nel caso di specie, diversamente da quanto dedotto in ricorso, benché fosse stato rilasciato dal Comune un parere favorevole alla sanatoria, la fattispecie non si è perfezionata mediante adozione di un provvedimento espresso da parte dell’Amministrazione.

A fronte di una inerzia nella conclusone del procedimento l’interessato avrebbe potuto attivare gli strumenti consentiti dall’ordinamento processuale al fine di acquisire certezza sulla definizione della sua istanza e, dunque, indurre l’amministrazione ad emanare un provvedimento espresso.

Ciò posto, il provvedimento del 31 marzo 2025, come chiaramente emerge dalla sua lettura, è un atto con il quale si dispone il rigetto della istanza di sanatoria per mancanza del requisito della doppia conformità.

L'originaria ordinanza di demolizione resta valida

Per quanto riguarda poi, la reviviscenza della originaria ordinanza di demolizione, le censure proposte volte a contestare tale effetto, non sono fondate.

Il Tar sottolinea infatti come “la presentazione di un'istanza di sanatoria ex art. 36 t.u. ed. non rende inefficace il provvedimento sanzionatorio pregresso, ma determina una mera sospensione dell'efficacia dell'ordine di demolizione con la conseguenza che, in caso di rigetto dell'istanza di sanatoria, l'ordine di demolizione riacquista la sua efficacia. Per i principi di legalità e di tipicità del provvedimento amministrativo e dei suoi effetti, soltanto nei casi previsti dalla legge una successiva iniziativa procedimentale del destinatario dell'atto può essere idonea a determinare ipso iure la cessazione della sua efficacia; diversamente da quanto previsto in materia di condono, nel caso di istanza di accertamento di conformità non vi è alcuna regola che determini la cessazione dell'efficacia dell'ordine di demolizione i cui effetti sono, quindi, meramente sospesi fino alla definizione del procedimento ex art. 36 t.u.ed.” (Cons. Stato sez. VI, 23.10.2023, n. 9148; id., 25.10.2022, n. 9070; id. 26.7.2022, n. 6594; id., n. 3417/2018; id., 1393/2016, id., 466/2015,2307/2014).

Ma il Salva Casa? Niente da fare, ecco perchè

In questo caso - abuso edilizio 'maggiore' senza permesso - non si sarebbe potuto intervenire con il procedimento semplificato ax art.36-bis introdotto dal Salva Casa: il regime di maggior favore si applica solo a parziali difformità, assenza o difformità da SCIA e variazioni essenziali. Per gli abusi in totale assenza di permesso di costruire resta necessaria la doppia conformità ordinaria ex art. 36 TUE.

FAQ TECNICHE: Istanza di sanatoria ed effetti sull'ordine di demolizione | Ingenio

La presentazione di una sanatoria rende inefficace l’ordine di demolizione?
No. La domanda ex art. 36 del d.P.R. 380/2001 determina soltanto la sospensione dell’efficacia dell’ordinanza. In caso di rigetto, l’ordine di demolizione originario riacquista piena efficacia, senza che sia necessaria una nuova ordinanza.

Un parere favorevole del Comune equivale al rilascio della sanatoria?
No. Il parere favorevole non costituisce, da solo, un titolo edilizio in sanatoria. È necessario un provvedimento espresso di rilascio; in assenza del titolo definitivo, l’abuso resta non regolarizzato e l’ordine di demolizione non perde efficacia.

Cosa accade se il Comune rigetta l’istanza di sanatoria dopo molti anni?
Il rigetto fa venir meno la sospensione dell’ordine di demolizione, che torna operativo. Il lungo tempo trascorso o il precedente parere favorevole non determinano automaticamente la formazione del titolo né impediscono la prosecuzione dell’attività repressiva.

Il Salva Casa consente di utilizzare sempre l’art. 36-bis per evitare la demolizione?
No. L’art. 36-bis si applica alle parziali difformità, alle opere in assenza o difformità dalla SCIA e alle variazioni essenziali. Per gli interventi realizzati in totale assenza del permesso di costruire resta invece necessario l’accertamento di conformità ordinario dell’art. 36.

Dopo il rigetto della sanatoria il Comune deve adottare una nuova ordinanza di demolizione?
Non necessariamente. Se l’ordine originario era valido, la presentazione della sanatoria ne aveva soltanto sospeso gli effetti e il successivo rigetto ne determina la reviviscenza. Una nuova ordinanza non è quindi richiesta per il solo fatto della domanda di regolarizzazione.

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