L'altezza dei locali di 2,64 m rientra nelle tolleranze edilizie del 2%?

L’articolo tratta la sentenza del TAR della Puglia n. 176/2026 relativamente all’annullamento in autotutela di una SCIA per il frazionamento di un’unità immobiliare. Il Comune aveva revocato il titolo edilizio in quanto non rispettava l’altezza minima dei locali (2,70 m) e quindi l’agibilità. Il ricorrente ha contestato il provvedimento facendo ricorso al TAR il quale ha rilevato che le altezze effettive (2,64–2,69 m) rientrano nelle tolleranze costruttive del 2% previste dal DPR 380/2001.
La decisione annulla l’atto del Comune per difetto di istruttoria e motivazione, consentendo una nuova valutazione amministrativa.

Altezza minima dei locali e SCIA: il limite dei 2,70 m tra norme e tolleranze edilizie

Un Comune annulla in autotutela una SCIA presentata da un privato per il frazionamento di un appartamento e di un box in due unità immobiliari distinte. L’intervento edilizio, regolarmente depositato, prevedeva la realizzazione di una parete divisoria, ma successivamente è stato revocato a seguito di segnalazioni esterne e di un sopralluogo, con la motivazione del presunto mancato rispetto dell’altezza minima dei locali. Secondo il Comune l’altezza interna era inferiore al limite normativo di 2,70 metri, circostanza che ha comportato anche la revoca dell’agibilità dell’immobile e la conseguente illegittimità del frazionamento.
Nel corso del giudizio una consulenza tecnica svolta in un diverso procedimento civile presso il Tribunale di Trani aveva accertato altezze comprese tra 2,64 e 2,69 metri. Il CTU ha rilevato che tali valori rientrano nelle tolleranze costruttive previste dalla normativa edilizia, che consente scostamenti fino al 2% rispetto ai parametri prescritti. Alla luce di ciò, le difformità riscontrate non superano la soglia rilevante ai fini urbanistici e non integrano una violazione idonea a giustificare la revoca della SCIA.

Tolleranza edilizia del 2% e altezza minima: annullata l’autotutela del Comune per difetto di istruttoria

Il TAR accoglie il ricorso ritenendo che il Comune non abbia svolto accertamenti tecnici adeguati prima di annullare il titolo edilizio e precisando che “(…) occorre richiamare l’art. 34-bis del DPR 380/2001 prevede che “il mancato rispetto (…) di ogni parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo”. Disposizione analoga è l’art. 34, comma 2-ter, introdotto dal decreto-legge n. 70 del 13/5/2011, secondo cui non sussiste alcuna “parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza […] che non eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali”.
Tale tolleranza va applicata anche all’altezza minima del soffitto, per cui, considerando la tolleranza del 2% sull’altezza minima di 2.70 m, emerge che è tollerata l’altezza inferiore fino a m 2,64. Di conseguenza, l’accertata altezza tra m 2,64 e m 2,69 non è inferiore alla soglia di m 2,64, conseguendo da tale tolleranza dimensionale all’altezza minima prevista che, nel caso in esame, non vi è stata alcuna violazione dell’altezza minima del soffitto.”

Quindi l’art. 34-bis DPR 380/2001 e art. 34, comma 2-ter prevedono una tolleranza del 2% sulle misure dei singoli immobili rispetto al progetto approvato. Nel caso concreto, questa tolleranza si applica anche all’altezza minima dei soffitti prevista dalla legge o dal titolo edilizio, quindi per un’altezza minima di 2,70 m, il 2% consente una riduzione fino a 2,64 m senza che si configuri una violazione edilizia.

Quindi un’altezza compresa tra 2,64 m e 2,69 m rientra ancora nella tolleranza normativa.

Tuttavia, il TAR ha chiarito che “Il provvedimento impugnato va quindi annullato per difetto di istruttoria e di motivazione. Resta impregiudicato il potere dell’Amministrazione di provvedere nuovamente, nel rispetto dell’effetto conformativo della presente sentenza, e quindi svolgendo una più adeguata istruttoria che consideri anche i risultati del giudizio civile citato.”

I provvedimenti di autotutela non possono basarsi su valutazioni generiche o su verifiche incomplete, soprattutto quando sono coinvolti degli aspetti tecnici rientranti nel regime delle tolleranze costruttive.

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Keywords: SCIA edilizia, tolleranze costruttive 2%, altezza minima locali, annullamento autotutela, DPR 380/2001.

FAQ Tecniche: L'altezza dei locali di 2,64 m rientra nelle tolleranze edilizie del 2%?

L'altezza di 2,64 m è sempre conforme alla normativa edilizia?
No. La sentenza riguarda uno specifico caso esaminato dal TAR. Il giudice ha ritenuto che, considerando la tolleranza del 2% prevista dagli artt. 34-bis e 34, comma 2-ter, del DPR 380/2001, l'altezza rilevata non integrasse una violazione edilizia. Occorre sempre verificare titolo edilizio, stato legittimo e disciplina applicabile.

Che cosa sono le tolleranze costruttive del 2%?
Sono gli scostamenti dimensionali ammessi dal DPR 380/2001 che, entro determinati limiti, non costituiscono violazione edilizia. Si applicano ai parametri delle singole unità immobiliari secondo quanto previsto dall'art. 34-bis e dall'art. 34, comma 2-ter.

La tolleranza del 2% vale anche per l'altezza minima dei locali?
Nel caso deciso dal TAR Puglia sì. Il giudice ha ritenuto applicabile la tolleranza anche all'altezza minima del soffitto. Tuttavia la valutazione dipende dal caso concreto e dall'istruttoria amministrativa.

Qual è il rapporto tra altezza minima e requisiti igienico-sanitari?
L'altezza minima dei locali è disciplinata anche dal D.M. 5 luglio 1975, che costituisce il riferimento nazionale per l'abitabilità, salvo discipline regionali. La sentenza affronta prevalentemente il profilo edilizio delle tolleranze dimensionali. È opportuno distinguere i due piani normativi.

Quando il Comune può annullare una SCIA in autotutela?
L'Amministrazione deve motivare adeguatamente il provvedimento, svolgere un'istruttoria tecnica completa e dimostrare l'effettiva sussistenza dei presupposti previsti dalla legge. Nel caso esaminato il TAR ha ritenuto insufficiente l'istruttoria comunale.

Quali verifiche dovrebbe effettuare il progettista?
È opportuno controllare le misure effettive dell'immobile, confrontarle con il titolo edilizio, verificare l'eventuale applicabilità delle tolleranze costruttive e accertare anche il rispetto dei requisiti igienico-sanitari e delle eventuali norme regionali.

Quali errori è opportuno evitare?
Non bisogna ritenere che qualsiasi altezza inferiore a 2,70 m sia automaticamente regolarizzabile mediante la tolleranza del 2%. Occorre verificare caso per caso la disciplina applicabile, lo stato legittimo dell'immobile e gli orientamenti giurisprudenziali. [Verificare normativa regionale eventualmente applicabile].