L’installazione di climatizzatori nei condomini: diritti e limitazioni tra proprietà esclusiva e parti comuni

Climatizzatori sulle pareti comuni e distanze

L’installazione di unità esterne di climatizzazione sulle facciate di edifici condominiali è diventata una prassi sempre più diffusa anche nei contesti condominiali.
Tuttavia ciò non è immune da controversie, infatti spesso oggetto di contenzioso è proprio il rispetto delle distanze dalle aperture di proprietà altrui, come finestre e balconi. La questione coinvolge non solo aspetti tecnici e di decoro architettonico, ma anche profili giuridici legati talvolta anche:

• ai diritti di accesso e passaggio sul fondo altrui;
• all’uso della cosa comune.

Spesso due sono le controversie emergenti che riguardano principalmente l’argomento:

• la distanza minima che deve essere mantenuta tra l’unità esterna di climatizzazione, fissata generalmente sulla parete comune o condominiale, e le aperture degli altri condomini;
• il problema dell'accesso a proprietà esclusive altrui per l’esecuzione dei lavori di installazione e/o manutenzione.

Tali aspetti sono disciplinati dagli artt. 843, 905, 907 e 1142 del Codice Civile. Occorre quindi chiarire nello specifico di cosa trattano questi articoli per comprendere al massimo il rapporto tra proprietà, distanze e accesso.
L’art. 843 del c.c. chiarisce che “Il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità. Il proprietario deve parimenti permettere l'accesso a chi vuole riprendere la cosa sua che vi si trovi accidentalmente o l'animale che vi si sia riparato sfuggendo alla custodia. Il proprietario può impedire l'accesso consegnando la cosa o l'animale.”
L’articolo disciplina quindi il diritto di accesso e passaggio sul fondo altrui, stabilendo:

• l’obbligo di consentire l’accesso, ossia il proprietario non può opporsi al vicino che chiede di entrare e passare sul suo terreno se ciò è strettamente necessario per eseguire un intervento edilizio (realizzazione di muri, ma anche installazioni impiantistiche o altro ancora) di proprietà del vicino o comune;
• l’indennità se l’accesso dovesse provocare danni, per cui il vicino che richiede l’accesso è responsabile della condotta e deve pagare un’indennità adeguata a compensare/riparare all’eventuale danno arrecato;
• il recupero di beni o animali, in tal caso il proprietario deve permettere l’accesso per recuperare una cosa o un animale che si trovino accidentalmente sul fondo. Può però evitare l’accesso consegnando direttamente la cosa o l’animale al legittimo proprietario.

L’art. 905 del c.c., invece, stabilisce che “Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo. Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere.”
L’articolo disciplina le regole legali relative alle vedute e alle distanze tra edifici o fondi confinanti. In particolare, decreta che:

• non è permesso aprire vedute dirette verso il fondo del vicino o sopra il suo tetto se tra il muro dove si aprono le vedute e il fondo del vicino non c’è almeno 1,5 metri di distanza;
• non si possono costruire balconi, terrazze, lastrici solari o altri elementi sporgenti sul fondo del vicino, che eventualmente ne permettano anche l’affaccio, a meno che non ci sia una distanza di almeno 1,5 metri tra queste opere e il fondo confinante.

Infine, l’art. 907 del c.c. sottolinea che “Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'articolo 905. Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita. Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.”
In questo articolo vengono invece trattate le regole sulle distanze da rispettare per nuovi interventi edilizi in presenza di vedute dirette o oblique verso un fondo vicino qualora sia stato acquisito il diritto di veduta su proprietà altrui.
In particolare:

• il proprietario del fondo vicino non può costruire a meno di tre metri dalla veduta diretta verso il suo fondo, secondo la misura definita tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro (come previsto dall'art. 905 precedentemente trattato);
• se la veduta è anche obliqua la distanza di tre metri va rispettata anche a partire dai lati della finestra da cui si esercita questa veduta obliqua;
• se, invece, si vuole costruire in appoggio o aderenza al muro dove sono presenti le vedute dirette o oblique, la costruzione deve fermarsi almeno tre metri sotto la soglia delle vedute, per non ostacolare la vista.

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Tuttavia, bisogna fare una precisazione, ossia l’applicazione di queste norme deve considerare le specifiche peculiarità dell’immobile soprattutto se esso è in un contesto condominiale.
A tal proposito, secondo l’art. 1102 c.c. “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.”

L’articolo si focalizza sul diritto di uso e gestione delle cose comuni tra più partecipanti, in particolare disciplina che:

• ogni partecipante può usare la cosa comune, purché non ne cambi la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di usarla a loro volta secondo il loro diritto;
• per migliorare l’uso della cosa comune, in tali casi un partecipante è libero di apportare modifiche a proprie spese senza arrecare danno al godimento altrui;
• nessuno può estendere il proprio diritto sulla cosa comune a discapito degli altri, a meno che non redigano atti che cambino legalmente il titolo del possesso.

Tutti questi aspetti sono trattati dalla Corte d’Appello di Venezia nella sentenza n. 64/2025, la quale si è pronunciata in merito a un appello avverso un’ordinanza del Tribunale di Venezia riguardante l’accesso a proprietà esclusiva per l’installazione di un impianto di climatizzazione.
La Corte ha esaminato l'applicazione dell'art. 843 del c.c. in materia di accesso al fondo altrui, nonché le norme condominiali relative all’uso delle parti comuni secondo l’art. 1102 del c.c.

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L’accesso al fondo altrui: il caso dell’unità di climatizzazione

Il caso di specie vede contrapposti i proprietari di un appartamento al piano terra, che si oppongono al passaggio sul loro scoperto esclusivo, e la proprietaria dell’appartamento al primo piano, che invece necessita dell’accesso per installare l’unità esterna del condizionatore sul muro perimetrale condominiale. La vicenda ha inizio quando la proprietaria dell’appartamento al primo piano, munita di autorizzazione comunale e con il consenso scritto degli altri condomini interessati, chiede di poter collocare il motocondensante (unità esterna di un impianto di condizionamento a split) sulla facciata laterale condominiale.

Per effettuare i lavori, era necessario occupare per due giorni una porzione del terrazzo di proprietà esclusiva dei vicini, installando un trabattello.
I proprietari del piano terra si sono opposti, sostenendo che l’installazione dell’unità di condizionamento violerebbe norme sulle distanze, in particolare la violazione delle norme sulle distanze minime previste dagli articoli 905 e 907 del c.c., oltre al mancato rispetto del regolamento edilizio comunale che prevede una distanza di almeno due metri dalle finestre, alla compromissione del decoro architettonico dell'edificio e all’illegittimità dell’accesso alla loro proprietà esclusiva ai sensi dell’art. 843 del c.c.
Il Tribunale, esaminati i documenti e la situazione dei luoghi, ha accolto la domanda della ricorrente, sottolineando che l’accesso al fondo dei resistenti era l’unica modalità per procedere ai lavori e l’installazione rispettava la distanza minima di due metri dalle finestre, prevista dal regolamento edilizio comunale. Inoltre, l’uso del muro perimetrale condominiale rientrava nella normale utilizzazione consentita dall’art. 1102 del c.c., senza impedire l’uso concorrente da parte degli altri condomini.

Gli appellanti hanno contestato la decisione, articolando vari motivi, ritenuti infondati dalla Corte d’Appello, la quale ha anche risposto a quanto sostenuto dall’appellante in merito all’esigenza di redigere un formale atto di costituzione del condominio per poter legiferare in merito a tali interventi sulla cosa comune. La Corte ha quindi chiarito che “(…) per la formazione dell'ente "condominio", diversamente da quanto sostenuto da parte appellante, non è necessario un formale atto di costituzione, essendo sufficiente la presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà delle distinte unità immobiliari che lo compongono e la presenza di talune parti comuni, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire all'utilizzazione ed al godimento delle parti di proprietà esclusiva; il condominio si costituisce "ex se" ed "ope iuris", senza che sia necessaria deliberazione alcuna, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che ad esso dà origine (cfr. Cass. 18226/2004) (…)”.
La costituzione di un condominio non richiede un atto formale: è sufficiente la presenza di unità immobiliari in proprietà esclusiva e di parti comuni.

Sintetizzando, in tema di accesso al fondo la valutazione va fatta in base alla necessità dell’accesso stesso e nel caso concreto non esistevano alternative meno gravose. L’uso del muro condominiale per l’installazione di componenti impiantistiche esterne è inoltre compatibile con i diritti altrui, in quanto la stessa non altera la sua funzione.

Quanto al decoro architettonico, infine, i giudici di secondo grado hanno osservato che non erano stati forniti elementi concreti per dimostrare un pregiudizio significativo. Le fotografie prodotte mostravano già la presenza di altre installazioni e modifiche (come un’altra unità esterna, serramenti in alluminio e tubazioni), tali da escludere un’alterazione rilevante dell’estetica dell’edificio.

Con questa decisione, la Corte d’Appello di Venezia ha ribadito alcuni principi già consolidati, sia in ambito condominiale sia in merito alle norme sulle distanze legali. Tali principi trovano applicazione solo se compatibili con l’uso delle parti comuni ai sensi dell’art. 1102 c.c., prevalendo, in caso di contrasto, le esigenze di utilizzo solidale dei beni comuni, specie per impianti funzionali alla vivibilità degli alloggi.

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