La Rigenerazione Urbana a Roma e nel Lazio: meno burocrazia e più incentivi grazie alla Legge Regionale n. 12 del 2025

La legge regionale del Lazio n. 12 del 30 luglio 2025, che rende effettiva, dopo l’approvazione, la proposta di legge 171/2024, introduce importanti novità per la rigenerazione urbana, puntando a snellire la burocrazia e a offrire nuovi incentivi. Questa normativa mira a rilanciare il settore edilizio, valorizzando il patrimonio esistente e riducendo il consumo di suolo.

Snellimento della burocrazia: VIA e VAS in un unico procedimento

Come anticipato in apertura, l’approvazione della proposta di legge n. 171 del 2024, confluita quindi nella legge regionale n. 12 del 2025, introduce una serie di novità al fine di snellire, e non di poco, la burocrazia in materia di pratiche edilizie e permessi.

Una prima, sostanziale, novità riguarda certamente l’introduzione di un unico iter per VIA (Valutazione impatto ambientale) e VAS (Valutazione Ambientale Strategica). L'Articolo 6 della L.R. n. 12/2025 menziona espressamente il concetto di coordinamento e semplificazione delle procedure di valutazione ambientale. Questo articolo consente, per la prima volta in modo esplicito e strutturato, di unificare i processi di VAS e VIA, che in precedenza erano trattati come procedimenti separati, spesso con sovrapposizioni e allungamenti dei tempi burocratici.

La legge stabilisce che le procedure di VIA e VAS possono essere svolte in un unico e simultaneo percorso e procedimento. Ciò significa che un proponente, che sia un ente pubblico o un privato, può presentare la documentazione necessaria per entrambe le valutazioni in un'unica istanza, avviando un solo procedimento amministrativo. In tal senso, la Regione Lazio ha chiarito come le modalità operative per il coordinamento tra le diverse autorità competenti in materia di VAS e VIA, saranno oggetto di successiva delibera regionale, al fine di rendere chiare le modalità ed i criteri dell’iter unificato, i ruoli e le competenze degli uffici regionali e comunali all’uopo preposti, e le tempistiche e la documentazione necessaria.

Recupero di sottotetti e seminterrati

Altra sostanziale novità riguarda il recupero di ambienti seminterrati e sottotetti. In relazione a questo punto, viene sostanzialmente facilitata, in modo radicale, la trasformazione di questi ambienti non solo in abitazioni, ma anche in uffici e b&b. Tale facoltà risulta essere efficace anche nei centri storici, rispettando sempre parametri e condizioni di seguito chiarite.

Primariamente, la legge introduce nuove condizioni e requisiti al fine del recupero. In particolare, si avranno:

1. Destinazioni d’uso ampliate: oltre infatti alla destinazione d’uso abitativa, la novella regionale consente di fatto di trasformare ambienti e spazi come seminterrati in abitazioni, ma anche in uffici ed altre strutture turistico-ricreative, come i b&b;
2. Abitabilità nei centri storici: In relazione al punto sopra esposto, il legislatore regionale ha ritenuto opportuno di consentire il recupero di detti ambienti anche nei centri storici, o in aree sottoposte a vincoli paesaggistici. In tal senso, però, si ritiene consentita tale possibilità solo ove l’intervento venga eseguito in rispetto delle disposizioni del PTPR (Piano territoriale paesistico regionale) e le prescrizioni ed obblighi previsti dal PRG (Piano regolatore regionale);
3. Recupero di spazi non collegati: altra importante novità giuridica introdotta da parte del legislatore regionale, è quella che consente di recuperare un sottotetto anche quando questo non risulti essere, di fatto, collegato all’unità abitativa sottostante. La condizione è che l’alloggio così ottenuto sia destinato esclusivamente a prima casa per i primi 10 anni dall’intervento.

Requisiti tecnici e igienico-sanitari

Girando in internet, si trovano un po’ ovunque diversi scritti a sostegno di opinioni critiche nei confronti della nuova disposizione normativa della Regione Lazio, come se il legislatore abbia di fatto voluto consentire a chiunque di potersi fare la casa, o un ufficio, un po’ ovunque, in barba alle disposizioni normative in vigore. In realtà, il legislatore ha imposto, in modo molto chiaro e perentorio, quali siano da considerarsi i requisiti tecnici e igienico-sanitari minimi, non derogabili.

1. Altezza minima interna: 2,40 m. per quei locali destinati a residenza, uffici, ed altre attività turistico-ricreative. Consentito anche il recupero di locali accessori, come quelli deputati ai servizi igienici, con altezza minima di 1,90 m;
2. Rapporto aero-illuminante: Per ciascun locale, il rapporto tra la superficie delle finestre e la superficie calpestabile deve essere pari o superiore a 1/16, per garantire un'adeguata illuminazione e ventilazione naturale;
3. Interventi strutturali: La legge consente, per raggiungere l'altezza minima, anche lo sbancamento del seminterrato, purché l'intervento non comprometta la sicurezza strutturale dell'edificio e rispetti le norme igienico-sanitarie.

Tolleranze costruttive

Tra le novità introdotte dalla nuova legge regionale, vi sono anche regole volte al recepimento, ed integrazione, del Decreto Salva Casa (DL n. 69/2024), con l'obiettivo di rendere più agevoli le sanatorie edilizie e di affrontare il problema del contenzioso legato alle piccole difformità.

Il concetto di tolleranza costruttiva va a definire quella soglia di scostamento tra ciò che è effettivamente realizzato e ciò che è stato, invece, progettato e costruito. La L.R. n. 12/2025 adegua la normativa regionale a quella nazionale, mediante l’introduzione di un sistema di tolleranze che non costituiscono, agli occhi della legge, un abuso edilizio. Nel merito, la legge amplia notevolmente le tolleranze consentite, passando dal precedente 2% ad una percentuale che varia in base alla superficie dell'unità immobiliare:

• Fino a 6% per unità immobiliari con superficie utile inferiore a 60 mq;
• Fino a 5% per unità immobiliari con superficie utile tra 60 e 100 mq;
• Fino a 4% per unità immobiliari con superficie utile tra 100 e 300 mq;
• Fino a 3% per unità immobiliari con superficie utile tra 300 e 500 mq;
• Fino a 2% per unità immobiliari con superficie utile superiore a 500 mq.

Queste tolleranze si applicano non solo alla superficie e alla volumetria, ma anche a distacchi, altezze e ogni altro parametro. La loro presenza non richiede alcun titolo edilizio in sanatoria, ma deve essere dichiarata dal tecnico in sede di atti di trasferimento immobiliare.

Variazioni Essenziali

La legge interviene anche sulla quella che è la definizione di "variazione essenziale", intendendosi in sostanza un tipo di difformità grave da non potersi sanare con la semplice regolarizzazione, causando in passato molteplici situazioni di contenzioso. In questo senso, laa L.R. n. 12/2025 introduce una modifica radicale: si considera essenziale solo quella variazione in grado di superare determinate soglie.

In particolare, secondo la nuova previsione normativa, si considera variazione essenziale solo se l'incremento del volume o della superficie lorda complessiva dell'edificio supera il 15%. Prima di questa legge, un ampliamento anche minimo veniva considerato variazione essenziale e dunque non sanabile. Secondo questa nuova previsione normativa, le difformità minori che si collocano tra la tolleranza costruttiva (fino al 6%) e il 15% possono essere sanate attraverso la procedura semplificata dell'accertamento di conformità. Questo significa che la sanatoria è possibile anche se l'intervento non era conforme alla normativa urbanistica ed edilizia al momento della sua realizzazione, a patto che sia conforme alla disciplina vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

La legge definisce anche ulteriori parametri per le variazioni essenziali, come ad esempio:

• Variazioni dell'altezza dell'edificio superiori a 1,5 metri per edifici con un massimo di quattro piani, o superiori al 10% dell'altezza totale per edifici con più di quattro piani;
• Variazioni della sagoma dell'edificio superiori al 15%.

Queste modifiche mirano a dare maggiore certezza giuridica ai proprietari e ai tecnici, riducendo i casi di totale illegittimità e consentendo la regolarizzazione di un'ampia casistica di difformità

Uno sguardo alla burocrazia

Dopo una attenta analisi delle novità di natura prettamente tecnica, si reputa opportuno ora procedere ad analizzare le modalità attraverso cui il legislatore regionale sceglie di snellire, di fatto, una burocrazia certamente farraginosa.

A tal fine, la novella prevede che la quasi totalità degli interventi di recupero potrà essere gestita con una CILA (comunicazione inizio lavori asseverata) o una SCIA (segnalazione certificata inizio attività). La CILA, in particolare, sarà utile per quei lavori che di fatto non prevedono modifiche di natura strutturale, mentre si richiede la SCIA per quegli interventi più complessi, come la realizzazione di aperture ex novo.

Per quegli edifici, invece, in cui non sia possibile raggiungere i requisiti igienico-sanitari col solo recupero, la legge facilita anche le procedure di demolizione e ricostruzione con premi volumetrici fino al 20%, che possono aumentare ulteriormente in caso di miglioramenti sismici ed energetici.