La sanatoria sismica e la dichiarazione di conformità dopo il Salva Casa: la guida completa

La sanatoria sismica rappresenta una procedura complessa che richiede un’attenta analisi delle difformità edilizie rispetto alla normativa vigente al momento della realizzazione delle opere.

Con l’introduzione del Salva Casa (Dl 69/2024 convertito in Legge 105/2024), il legislatore ha fornito un quadro normativo più articolato, che consente di affrontare le irregolarità attraverso un iter specifico basato su verifiche tecniche dettagliate e dichiarazioni conformità.

Questo articolo illustra le attività necessarie per la sanatoria di interventi che, in origine, avrebbero richiesto il preventivo deposito o l’autorizzazione del Genio Civile (Ufficio tecnico regionale).

Quando è necessaria l’autorizzazione sismica

Il testo unico dell’edilizia (Dpr. 380/2001) definisce una procedura specifica di autorizzazione preventiva in caso di interventi in zona sismica.

In particolare, all’art. 93, prevede che “chiunque voglia costruire in zona sismica debba darne preavviso allo sportello unico edilizia del Comune che provvede a trasmetterne copia all’ufficio tecnico regionale“.

Inoltre, l’art. 94 afferma che nelle zone sismiche non possono avere inizio i lavori senza previa autorizzazione scritta della Regione.

Quindi, per costruire in zona sismica, oltre al permesso di costruire, occorre anche la preventiva autorizzazione sismica.

A questo punto diventa interessante chiedersi come si debba procedere quando si debba sanare un intervento edilizio abusivo in termini di autorizzazione sismica postuma.

La sanatoria sismica prima del Salva Casa

Come già anticipato, prima del Salva Casa non esisteva una vera e propria procedura di sanatoria sismica: nel testo unico dell’edilizia il legislatore ha previsto solo un controllo di tipo preventivo per gli interventi in zona sismica, come è possibile dedurre dagli articoli 65, 93 e 94 del Dpr 380/2001:

• l’art. 65 prevede che le opere siano denunciate prima del loro inizio;
• l’art. 93 impone a chiunque intenda procedere ad interventi nelle zone sismiche, di darne preavviso scritto allo sportello unico, che provvederà alla trasmissione al competente Ufficio tecnico regionale;
• l’art. 94 prevede la preventiva autorizzazione, perciò la procedura deve essere inequivocabilmente completata prima dell’esecuzione dell’intervento.

È evidente che ogni attività deve essere eseguita prima di iniziare i lavori.

Diversamente da quanto previsto per le opere in assenza o difformità dal permesso di costruire, per le quali era già espressamente prevista una procedura di sanatoria edilizia (la famosa doppia conformità), la norma non contemplava una precisa disciplina per l’autorizzazione postuma per gli interventi già eseguiti, almeno prima dell’entrata in vigore del Salva Casa.

La sanatoria strutturale dopo il Salva Casa

A seguito delle modifiche introdotte dal Salva Casa, in certi casi diventa necessario produrre apposita dichiarazione che implica una serie di analisi e verifiche da effettuare sull’attività edilizia.

Come si deduce dallo schema precedente, in alcuni casi specifici (parziali difformità, variazioni essenziali, tolleranze, ecc.) è necessario produrre una attestazione che si conclude con l’acquisizione dell’autorizzazione sismica.

In particolare, l’art. 34-bis del Dpr 380/2001, in materia di tolleranze edilizie, ha disposto che per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche, ad eccezione di quelle a bassa sismicità, il tecnico deve attestare che difformità tollerate rispettino le prescrizioni in materia di costruzioni in zone sismiche.

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Anche l’art. 36-bis - accertamento di conformità semplificato - al comma 3-bis rinvia alla stessa dichiarazione da parte del tecnico, che dovrà quindi attestare che le opere siano conformi alle norme tecniche.

Infine, anche l’art. 34-ter comma 4 – agibilità sanante - rinvia all’applicazione del regime delle tolleranze per le parziali difformità accertate all’esito di sopralluogo con successivo rilascio dell’agibilità.

In definitiva, dopo il Salva Casa, si configura una specifica procedura di sanatoria strutturale, con attestazione della conformità sismica, per le seguenti tipologie di interventi:

• tolleranze costruttive (commi 1 e 1-bis, art. 34-bis);
  
• tolleranze esecutive (commi 2 e 2-bis, art. 34-bis);
  
• variazioni essenziali e parziali difformità (art. 36-bis);
  
• parziali difformità tollerate in sede di agibilità (art. 34-ter, comma 4).

ATTENZIONE
Da notare che per gli abusi primari (assenza o totale difformità) di cui all’art. 31 non è prevista alcuna sanatoria sismica.

La nuova procedura in sanatoria prevede che il tecnico sia chiamato a seguire un iter specifico, secondo quanto previsto dalle norme tecniche (NTC 2018), che varia a seconda del tipo di opere difformi già realizzate:

• autorizzazione sismica, in caso di interventi rilevanti ai fini della pubblica incolumità (art. 94-bis c. 1 lett. a);
  
• deposito, in caso di interventi di minore rilevanza ai fini della pubblica incolumità (art. 94-bis c. 1 lett. b);
  
• eventuale documentazione prevista a livello regionale per gli interventi privi di rilevanza per la pubblica incolumità (art. 94-bis c. 1 lett. c).

Sanatoria sismica, iter procedurale

In caso di accertamento di conformità di cui all’art. 36-bis per parziali difformità dal permesso o dalla SCIA alternativa, assenza o difformità dalla SCIA ordinaria, variazioni essenziali, occorre verificare che le opere difformi rispettano i requisiti di sicurezza strutturale e antisismica previsti dalle norme tecniche e dalla classificazione sismica vigenti al momento della loro realizzazione.

NB: trattandosi di interventi già eseguiti, le valutazioni andrebbero eseguite secondo il Capitolo 8 delle NTC 2018 in materia di costruzioni esistenti, facendo riferimento ai requisiti previsti dalle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’abuso.

Inoltre, occorre notare che il nuovo art. 36-bis prevede che in sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria, lo sportello unico può condizionare il rilascio alla realizzazione di interventi anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.

Quindi, qualora gli interventi difformi non soddisfino i requisiti previsti dalle norme in vigore al momento della loro realizzazione, per ottenere il permesso in sanatoria, si potrebbe pensare di “concordare” con il SUE le opere per la corrispondente messa in sicurezza, procedendo con regolare autorizzazione/deposito.

La procedura di sanatoria sismica può essere così schematizzata:

1. individuazione difformità: valutazione preliminare per individuare le difformità e determinare se rientrano nelle tolleranze ammesse o negli interventi ammessi;
   
2. redazione progetto strutturale: calcolo strutturale e piano delle indagini per attestare la conformità delle difformità alle norme vigenti al momento dell’esecuzione;
   
3. ottenimento autorizzazione sismica (art. 94-bis, c. 1, lett. a – per interventi rilevanti ai fini della sicurezza pubblica) oppure deposito del progetto (art. 94-bis, c. 1, lett. b - per interventi di minore rilevanza) oppure documentazione regionale (art. 94-bis, c. 1, lettera c interventi che irrilevanti);
   
4. redazione relazione e attestazione finale: rispetto norme tecniche per le costruzioni e attestazione di conformità ed eventuali dichiarazioni sulle tolleranze edilizie.

Normativa tecnica applicabile in relazione alla data di costruzione

La procedura di sanatoria sismica richiede di valutare le norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’opera.

Questo passaggio è fondamentale per determinare la conformità delle opere alle prescrizioni di sicurezza strutturale e antisismica.

All'interno dell'articolo è riportata una tabella riepilogativa delle principali norme tecniche applicabili, ordinate per data di entrata in vigore.

La scelta della normativa di riferimento deve considerare non solo l’anno di pubblicazione del decreto, ma anche l’effettiva data di applicazione, che potrebbe essere successiva alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.

Questa tabella rappresenta uno strumento utile per i tecnici, offrendo un riferimento rapido alle disposizioni normative da utilizzare nelle verifiche di conformità.

ATTENZIONE: occorre valutare attentamente l’entrata in vigore, che può essere anche di diversi mesi successiva alla pubblicazione in Gazzetta.

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L'articolo continua con la trattazione dei seguenti argomenti:

• Attestazione del tecnico
  
• Livelli di confidenza e fattori di conoscenza
  
• Autorizzazione sismica in sanatoria
  
• Parere CSLP su sanatoria sismica, condono e prove
  
• Sanatoria sismica e reato penale
  
• Quali sono le zone sismiche oggi