La SCIA edilizia in sanatoria può regolarizzare gli abusi?

Si può regolarizzare un abuso edilizio con una SCIA in sanatoria? Fino a dove può 'spingersi' la segnalazione certificata di inizio attività e dove, per forza di cose, è necessario un altro titolo abilitativo per 'sanare' o 'condonare' un illecito?

Delle risposte piuttosto chiare ci arrivano dalla sentenza 16587/2025 del 25 settembre del Tar Lazio, che evidenzia come gli abusi edilizi, qualora ricorrano le condizioni, possono essere sanati solamente con un titolo edilizio per condono straordinario (primo, secondo o terzo) o per accertamento di conformità ex art.36 o 36-bis (semplificato) del TU Edilizia.

Il caso: l'abuso edilizio e l'ordinanza di demolizione

I ricorrenti impugnano l'ordinanza di demolizione del comune per la realizzazione di nuova porzione di fabbricato in ampliamento sul fronte principale dell'edificio ad uso residenziale (3.2 x 5,2 mt.) e la realizzazione di aumento di superficie non residenziale, mediante ampliamento del balcone preesistente non assentito da alcun titolo edilizio.

Secondo gli appellanti, il Comune non si sarebbe avveduto che nel maggio 2022 è stata presentata una SCIA in sanatoria ex art. 37, comma 4 del d.P.R. n. 380/2001. Inoltre, il Comune non avrebbe adeguatamente considerato che le opere colpite dall'ordinanza impugnata insisterebbero su un'area ricompresa in una zona del Comune dove risulta in essere una variante e comunque un piano di recupero delle opere abusive.

La SCIA in sanatoria non può legittimare un abuso edilizio

Secondo il TAR, "non convince il primo motivo, con cui i ricorrenti hanno lamentato l’omessa considerazione da parte del Comune della SCIA in sanatoria da loro presentata l’11 maggio 2022: in tesi, quest’ultima avrebbe ad oggetto opere conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigenti sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della segnalazione e varrebbe ad inficiare la validità del provvedimento impugnato".

Si evidenzia infatti che:

• la SCIA in sanatoria è stata presentata sia dopo la realizzazione degli abusi che dopo l’adozione dell’ordinanza avversata;
• le opere edilizie del contendere, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali ivi descritte, rientrano a pieno titolo fra gli interventi di nuova costruzione che, per la loro realizzazione, necessitavano del previo permesso di costruire, nella specie non richiesto né rilasciato.

In una situazione simile, la realizzazione di queste opere "non poteva in alcun modo essere abilitata ex post con la presentazione della SCIA in sanatoria, la quale può essere invece utilizzata, ai sensi dell’art. 37 del d.P.R. n. 380/2001, per interventi minori diversi da quelli oggi all’esame".

Sul punto, in giurisprudenza si avuto condivisibilmente modo di ritenere che “non si ammettono la d.i.a. o la s.c.i.a. in sanatoria presentate successivamente al completamento dell’opera abusiva ed utilizzate come strumento di sanatoria giacché gli illeciti edilizi in questione, ad eccezione dei casi contemplati dall’ art. 37 del d.P.R. n. 380 del 2001, possono essere sanati soltanto in forza di titolo edilizio per condono straordinario o per accertamento di conformità….in base al principio di tipicità degli atti amministrativi, una istanza di permesso di costruire o una s.c.i.a. può avere ad oggetto solo lo svolgimento di attività edilizia futura” (cfr. ex multis, Cons. St., IV, n. 4200/2023, id., VI, n. 5746/2022; id., IV, ord. n. 4573/2010).

La SCIA in sanatoria non 'sospende' la demolizione

In aggiunta, il TAR sottolinea che la presentazione della SCIA in sanatoria non determina la sospensione dell'efficacia dell'ordinanza di demolizione né è idonea ad influire in alcun modo sulla legittimità della stessa, atteso che la realizzazione di un intervento edilizio, prima del rilascio del titolo prescritto dalla legge, ne comporta irrimediabilmente l'abusività, quantomeno formale, alla quale può ovviarsi con il diverso procedimento di accertamento di compatibilità urbanistica, di cui all'art. 36 del DPR 380/2001, o di condono, sempreché ne ricorrano i presupposti (della c.d. doppia conformità sostanziale).

Tradotto: per 'stoppare' la demolizione i ricorrenti "avrebbero dovuto presentare una formale istanza di condono o di accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, ma nel caso di specie non è stato provato che dette istanze siano state presentate".

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