La sicurezza antincendio negli edifici terziari multi-tenant ad uso uffici

L’articolo illustra le modalità autorizzative e gli accorgimenti tecnici per garantire la sicurezza antincendio negli edifici multiutente – caratterizzati da promiscuità delle strutture, degli impianti e dei sistemi d’esodo – classificati come attività n. 73 ai sensi del D.P.R. 151/2011. 

Figura 1 – Vista esterna Segreen Business Park – Segrate (MI), complesso terziario ad uso uffici, Europa Risorse SGR per conto del Fondo ER Office Fund 3

Gli edifici multi-tenant e l’attività n. 73

Sono sempre di più, nelle nostre città, gli immobili ad uso ufficio che ospitano al loro interno più aziende affittuarie. Si tratta dei cosiddetti edifici multi-tenant. Il termine inglese, che in campo informatico descrive l’architettura dei software, nell’architettura degli edifici indica un immobile con utenza multipla. Diverse società possono affittare spazi privati ad uso ufficio e al contempo disporre di spazi comuni condivisi tra tutti gli inquilini, quali ad esempio reception, sale riunioni, aree ristoro, zone relax, palestre, sale convegni, ecc.

Se da un lato questa organizzazione dell’immobile semplifica all’utente l’onere gestionale degli spazi, dall’altro si viene a creare una maggiore complessità legata alla sicurezza delle persone che occupano l’edificio. Poiché il fabbricato è utilizzato da diverse società che condividono ambienti, vie di esodo, strutture e impianti, diventa fondamentale intraprendere un’attività di coordinamento finalizzata ad omogeneizzare le misure di sicurezza antincendio e le procedure gestionali messe in atto dai diversi utenti.

Per questo motivo gli edifici multi-tenant costituiscono, ai fini antincendio, una vera e propria attività soggetta alle visite e ai controlli di prevenzione incendi di cui all’allegato I al D.P.R. 151/2011: l’attività n. 73 ovvero “Edifici e/o complessi edilizi a uso terziario e/o industriale caratterizzati da promiscuità strutturale e/o dei sistemi delle vie di esodo e/o impiantistica con capienza superiore a 300 unità, ovvero superficie complessiva superiore a 5.000 m² (indipendentemente dal numero di attività costituenti e dalla relativa diversa titolarità).

La differenza con l’attività n. 71 “Aziende ed uffici con oltre 300 persone presenti”  risiede nella titolarità multipla. Pertanto, se un edificio ad uso uffici con più di 300 persone è costituito da una sola azienda, si configura l’attività soggetta alle visite ed ai controlli da parte dei VV.F. n. 71, mentre se esso ospita più aziende con titolarità diverse, anche singolarmente inferiori alle 300 persone, si classifica come attività n. 73.

Esistono poi svariate combinazioni di edifici multiutenza – attività principale n. 73 – all’interno dei quali sono inserite attività secondarie soggette o meno alle visite ed ai controlli da parte dei VV.F., rappresentate ad esempio da aziende affittuarie con uffici che singolarmente ospitano più di 300 persone, da uffici con meno di 300 persone, o da altre attività ricomprese nell’allegato I del D.P.R. 151/2011 (es. attività commerciali, archivi cartacei, sale convegni aperte al pubblico esterno, alberghi ecc.).

Nel seguito dell’articolo viene illustrata una modalità per trattare la complessità legata alla natura degli edifici multi-tenant e garantire una corretta gestione della sicurezza antincendio durante tutte le fasi dell’iter tecnico-amministrativo di prevenzione incendi: dalla progettazione alla S.C.I.A. ai fini della sicurezza antincendio, passando attraverso le fasi di realizzazione dell’opera e insediamento progressivo dei tenant all’interno dell’edificio.

La Fase di progettazione antincendio: a quali normative si deve far riferimento

Il responsabile dell’attività n. 73, cui spetta l’onere della progettazione antincendio generale, con particolare attenzione alla valutazione dei rischi interferenziali che derivano dalla presenza contemporanea di diversi inquilini, coincide generalmente con il proprietario dell’immobile o sempre più frequentemente con il legale rappresentante del Fondo Immobiliare in cui il bene è stato o verrà collocato per generare reddito.

Il proprietario dell’immobile, coadiuvato dal consulente antincendio, predispone il progetto di prevenzione incendi per l’attività n. 73 da trasmettere al Comando provinciale dei Vigili del Fuoco competente per l’approvazione di merito. Il progetto contempla anche le eventuali attività secondarie che rimangono in capo alla proprietà dello stabile (es. centrale termica, gruppo elettrogeno, autorimessa, ecc.), anche per garantire nel tempo il corretto svolgimento delle operazioni di manutenzione ordinarie e straordinarie.

Per l'attività n. 73 si deve far riferimento al D.M. 18.10.2019
Con l’entrata in vigore il 20.10.2019 del D.M. 12.04.2019, il Codice di Prevenzione Incendi, oggi nella versione del D.M. 18.10.2019 che ha sostituito la precedente pubblicata con il D.M. 03.08.2015, è divenuto la regola tecnica orizzontale (RTO) di riferimento per tutte le attività non disciplinate da specifiche norme verticali (es. scuole, ospedali, alberghi, ecc.); tra di esse vi è anche l’attività n. 73.

Il progettista, salvo caso molto particolari riconducibili alla preesistenza dei fabbricati, è tenuto pertanto ad applicare i dettami del D.M. 18.10.2019 “Modifiche all'allegato 1 al decreto del Ministro dell'interno 3 agosto 2015, recante «Approvazione di norme tecniche di prevenzione incendi, ai sensi dell'articolo 15 del decreto legislativo 8 marzo 2006, n. 139” o più semplicemente “Codice di Prevenzione Incendi” o “Regola Tecnica Orizzontale – RTO” per la progettazione dell’attività n. 73.

Le attività “secondarie” che si insediano nell’edificio in seno all’attività “principale” n. 73, dovranno poi essere progettate nel rispetto delle specifiche disposizioni di prevenzione incendi, dette “Regole Tecniche Verticali – RTV”, ove disponibili: uffici, autorimessa, centrali termiche, gruppi elettrogeni, ecc. Per alcune di queste esiste ancora il cosiddetto “doppio binario”, ovvero RTV tradizionale e RTV contenute nella Sezione V del Codice.

Per gli uffici, al tecnico antincendio è ancora demandata la facoltà di avvalersi, e questo può generare parecchia confusione, della norma prescrittiva tradizionale, il D.M. 22.02.2006, o della più recente norma semi-prestazionale RTV V.4 contenuta nel D.M. 14.02.2020, recante “Aggiornamento della sezione V dell’all'allegato 1 al decreto 3 agosto 2015, concernente l’approvazione di norme tecniche di prevenzione incendi”, entrato in vigore il 05.04.2020. Avendo già adottato il Codice per l’attività n. 73, il consiglio è quello di rifarsi alla RTV V.4.

Le novità del D.M. 14.02.2020 relativamente alla RTV per uffici (RTV V.4)

Il D.M. 14.02.2020 ha introdotto anche alcune novità per la RTV V.4 degli uffici rispetto alla precedente versione del D.M. 08.06.2016, tra cui:

• Modifica del punto V 4.3: viene sottolineata l’importanza di effettuare la valutazione del rischio di incendio prima della selezione dei profili di rischio. È necessario trattare nel dettaglio l’individuazione dei pericoli d’incendio, la descrizione del contesto e dell’ambiente, la determinazione di quantità e tipologia degli occupanti esposti al rischio incendio, l’individuazione dei beni esposti al rischio incendio, la valutazione qualitativa e quantitativa delle conseguenze dell’incendio su occupanti, beni ed ambiente, l’individuazione delle misure preventive che possano rimuovere o ridurre i pericoli che determinano rischi significativi; anche per le attività dotate di regola tecnica verticale la valutazione del rischio di incendio è in capo al professionista e non è più implicitamente effettuata dal normatore;
• Modifica della tabella V.4-4 relativa ai “Parametri progettuali per la rete idranti secondo UNI 10779 e caratteristiche minime alimentazione idrica UNI EN 12845”;
• Eliminazione del paragrafo sui vani ascensore e introduzione del paragrafo V.4.4.7 “sicurezza degli impianti tecnologici e di servizio” relativo alle nuove tipologie di gas refrigeranti, classificati A1 o A2L secondo ISO 817.

Se l'azienda secondaria è una attività n.71 (uffici con oltre 300 persone)

Le aziende affittuarie, che potrebbero costituire singolarmente altre attività ricomprese nell’allegato I del D.P.R. 151/2011, come ad esempio la n. 71 “Aziende ed uffici con oltre 300 persone presenti”, devono provvedere ad una progettazione antincendio specifica di tale attività, molto spesso preliminarmente già ricompresa nel progetto generale dell’attività n. 73. A seconda dei casi e delle categorie A o B/C, potrebbe rendersi necessaria una specifica approvazione del progetto da parte del Comando. Il più delle volte le modifiche introdotte con le definizioni puntuali dei lay-out dei tenant possono essere tranquillamente gestite in fase di S.C.I.A. antincendio, ricorrendo ad una dichiarazione di non aggravio del rischio di incendio a firma del professionista. L’onere di presentazione della S.C.I.A. per le attività n. 71 inserite all’interno delle attività n. 73 ricade sull’inquilino, come chiarito dalla Circolare VV.F. n. 4756 del 09.04.2013.

La Fase di realizzazione e l'importante ruolo di coordinamento del progettista antincendio

Nei cantieri degli edifici multiutenza, l’attività di realizzazione e quindi di direzione lavori delle opere antincendio non è sempre lineare. Spesso l’edificio viene realizzato quando gli utenti finali non sono ancora noti. Pertanto, il fabbricato viene completato nelle zone comuni e lasciato al “rustico” nelle parti che saranno cedute in locazione. In questo modo l’utente finale sarà libero di personalizzare gli spazi in base alle proprie esigenze.

Conseguentemente, le strutture, le compartimentazioni, le vie d’esodo e gli impianti di protezione attiva potranno essere completati e certificati al termine del cantiere principale, mentre la reazione al fuoco delle finiture e degli arredi e le procedure gestionali di ciascun tenant potranno essere verificate e validate al termine dei successivi cantieri, a mano a mano che l’edificio viene popolato dai vari inquilini.

La definizione delle specifiche minime valide per tutti tenant

Per rendere fluido tale passaggio è buona prassi che il progettista antincendio dell’attività n. 73 fissi le “regole del gioco” stilando un elenco di specifiche minime che devono possedere i materiali di finitura, gli impianti di nuova realizzazione installati dai futuri tenant e quelli che, già realizzati, potranno essere oggetto di trasformazione, ampliamento e modifiche (ad esempio l’aggiunta di sensori ottici di fumo all’interno di nuove stanze, lo spostamento di un naspo, l’aggiunta di raccordi flessibili nell’impianto di climatizzazione). Le specifiche prestazionali dovrebbero essere inserite nei vincoli contrattuali tra la proprietà e l’inquilino, insieme alle modalità di verifica e accettazione da parte del proprietario tramite il suo consulente antincendio di fiducia.

Questo aspetto riveste una maggiore importanza se i tenant non ricadono in attività soggette ai controlli di prevenzione incendi (numero di occupanti inferiore a 300 unità). Infatti, mentre gli affittuari che costituiscono attività soggetta alle visite ed ai controlli da parte dei VV.F. (attività n. 71) devono attivare un proprio procedimento di prevenzione incendi (S.C.I.A. o esame progetto + S.C.I.A.), gli affittuari “sottosoglia” non hanno obblighi amministrativi e non sempre sono chiamati a produrre documentazione certificativa a fine lavori. Pertanto, l’unica modalità per garantire la proprietà riguardo al rispetto dei requisiti antincendio è che il suo consulente proceda alla verifica e approvazione dei materiali introdotti nell’edificio da parte dei tenant e alla raccolta della documentazione comprovante il rispetto dei vincoli contrattuali (es. dichiarazioni di corretta posa, dichiarazioni inerenti ai materiali impiegati ai fini della reazione al fuoco, dichiarazioni di conformità degli impianti, ecc.).

L'articolo continua con la trattazione della SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITÀ AI FINI DELLA SICUREZZA ANTINCENDIO, e delle SOLUZIONI TECNICHE

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Credits

Committente: Europa Risorse SGR per conto del Fondo ER Office Fund 3;
Design and landscape architect: Studio Elementare, Arch. Paolo Pasquini;
Local and executive architect, structural design, mep, remediation: Tekne S.p.A.