La sopraelevazione di un tetto può essere considerata volume tecnico? i chiarimenti

Sopraelevazione o volume tecnico? la differenza

La modifica di una copertura del proprio immobile è un’operazione piuttosto ricorrente in edilizia.
Tuttavia sollevando il colmo o aumentando l’altezza complessiva della costruzione, può sorgere il dubbio se tale intervento costituisca o meno una “nuova costruzione” o un intervento rilevante sull’esistente, tale da influire anche ai fini del rispetto delle distanze legali previste dal codice civile.

La questione non è semplice in quanto una modifica del tetto non configura automaticamente una nuova costruzione e occorre valutare caso per caso se l’intervento comporti effettivamente un aumento di volumetria utilizzabile o se si tratti invece di un volume tecnico.

Generalmente i volumi tecnici sono quegli spazi destinati esclusivamente a contenere impianti tecnici necessari al funzionamento dell’edificio che non possono essere collocati altrove. Di conseguenza questi spazi, proprio perché non utilizzabili come vani abitabili o commerciali, non vengono computati nel calcolo delle volumetrie e, di conseguenza, non sono soggetti al rispetto delle distanze legali tra edifici.

La distinzione tra sopraelevazione e vano tecnico diventa essenziale:

• se un innalzamento del tetto crea uno spazio utilizzabile, anche potenzialmente, si tratta di nuova costruzione soggetta a titolo abilitativo ed anche al rispetto delle norme sulle distanze;
• se invece il sopralzo è dovuto a esigenze tecniche (come la coibentazione, il consolidamento strutturale o l'alloggiamento di impianti) e lo spazio risultante è inidoneo a qualsiasi utilizzo, siamo di fronte a un volume tecnico non rilevante ai fini volumetrici e delle distanze.

Ma la sopraelevazione di un tetto può essere qualificata come un volume tecnico?

Si precisi che generalmente la sopraelevazione è l’intervento edilizio che consiste nell’aggiunta di uno o più piani sopra l’ultimo livello di un edificio esistente, ovvero l’aumento dell’altezza dell’ultimo piano o semplicemente della quota di gronda, al fine di generare un incremento utile dell’altezza e della volumetria.

La Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 27774/2025 affronta tale problematica: non è detto che la sopraelevazione costituisca una nuova costruzione. Nel caso specifico, l’innalzamento del tetto di 20-50 cm ha dato origine a un vano qualificato come volume tecnico, realizzato per esigenze di consolidamento strutturale e coibentazione, privo di autonomia funzionale anche potenziale. La Corte ribadisce che spetta al giudice di merito verificare se la sopraelevazione abbia creato spazi utilizzabili o accessori, quindi la distinzione tra volumetria abitabile e volumi destinati esclusivamente a funzioni tecniche dell’edificio diventa essenziale.

Modifica del tetto e distanze legali: quando la sopraelevazione può essere volume tecnico

Il ricorrente, proprietario di un immobile residenziale con cortile, aveva citato in giudizio la controparte sostenendo che quest’ultimo avesse elevato il colmo del tetto dei suoi fabbricati in violazione delle norme urbanistiche locali, non rispettando le distanze di 5 metri dal confine e 10 metri dagli edifici. Egli chiedeva la demolizione della sopraelevazione, il risarcimento dei danni alla luce di eventuali vedute realizzate.
La controparte di contro contestava la sopraelevazione, sostenendo che si trattasse di un volume tecnico privo di autonomia funzionale e, pertanto, non computabile ai fini delle distanze legali.

Il Tribunale di Alessandria respinge le richieste dell’attore e ciò viene confermato anche dalla Corte d’Appello di Torino, a questo punto il ricorrente presenta ricorso in cassazione.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso, specificando che “occorre, innanzitutto, premettere che, in tema di distanze legali, esiste, ai sensi dell'art. 873 cod. civ., una nozione unica di costruzione, consistente in qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità e immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata, e che, pertanto, i regolamenti comunali, essendo norme secondarie, non possono modificare tale nozione codicistica, sia pure al limitato fine del computo delle distanze legali, poiché il rinvio contenuto nella seconda parte dell'art. 873 cod. civ. ai regolamenti locali è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una distanza maggiore (…). Orbene, nell'ipotesi di ristrutturazione con sopraelevazione di un fabbricato preesistente, così come di modificazione del tetto, l'altezza del nuovo edificio va calcolata considerando non la linea di gronda, ma quella di colmo, (…), configurandosi una nuova costruzione soltanto se essa produce un aumento della superficie esterna e della volumetria dei piani sottostanti (…), salva l'ipotesi in cui il rialzo abbia funzioni meramente accessorie rispetto al fabbricato o sia funzionale alla sola allocazione d'impianti tecnici non altrimenti situabili, trattandosi in questo caso di un mero volume tecnico (…).”
Quando si parla di distanze tra costruzioni l’art. 873 del codice civile con il termine “costruzione” va ad indicare un’opera fuori terra con carattere unitario, tale definizione essendo di fonte codicistica non può essere alterata dai regolamenti edilizi locali. In altri termini, la “costruzione” rilevante ai fini delle distanze è qualsiasi opera non completamente interrata che presenti solidità e stabile collegamento con il suolo, indipendentemente dai materiali impiegati o dalle tecniche costruttive utilizzate.

Di conseguenza, secondo la Suprema Corte, le sopraelevazioni configurano una nuova costruzione solo se determinano aumento di volumetria o superficie utilizzabile, in caso contrario, si può parlare semplicemente di volumi tecnici, i quali non incidono sulla disciplina delle distanze.

Inoltre, la Corte di Cassazione precisa che “nella specie, i giudici di merito hanno ritenuto che l’innalzamento del tetto e l’aumento di volumetria fossero modesti (aumento tra colmo e imposta variabile di cm. 20-40-50), che detta variazione non avesse creato un nuovo vano utile o utilizzabile nel sottotetto, stante l’angustia dello stesso, inidonea, per altezza, a consentire una stazione eretta per chi vi accede, che il sopralzo del tetto era stato reso necessario dallo spostamento della trave al di fuori della canna fumaria, onde mantenere la pendenza originaria, e quello della muratura dal consolidamento della medesima, onde consentire una migliore distribuzione dei carichi del tetto e la sua coibentazione, giungendo alla conclusione che tale manufatto non costituisse nuova costruzione, rilevante ai fini delle distanze, ma vano tecnico. (…) Consegue da quanto detto l’infondatezza della censura, la quale (…) sollecita in realtà una rivisitazione nel merito della questione (…).”
L’innalzamento del tetto era limitato (20-50 cm), non creava un vano utilizzabile come abitazione e risultava necessario per spostamenti strutturali e coibentazione e pertanto, si trattava di volume tecnico non rilevante né ai fini volumetrici (volume funzionale all’utilizzo) e né nel computo delle distanze legali da fabbricati, cigli stradali e confini.

Tale sentenza è molto importante in quanto chiarisce in modo inequivocabile che le sopraelevazioni di ridotte dimensioni possono essere considerate volumi tecnici se prive di autonomia funzionale, non influenti sulle distanze legali o sul computo dei volumi ai fini urbanistici.

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