Le distanze legali non si applicano a strutture su suolo demaniale! I chiarimenti della Cassazione.

Distanze legali tra edifici e suolo demaniale

Il rispetto delle distanze tra edifici costituisce da sempre un terreno fertile di contenzioso, ecco perché con il codice civile sono state fissate regole ben precise con lo scopo di garantire un equilibrio tra il diritto di costruire sulla propria proprietà e la tutela dei fondi limitrofi.

I piani regolatori comunali hanno un ruolo preciso in tale contesto in quanto spesso inaspriscono ulteriormente questi vincoli, elevando le distanze obbligatorie per ragioni urbanistiche e di decoro.

Tuttavia, esiste un’importante eccezione che sfugge a molti:

quando un manufatto insiste su suolo demaniale o comunale,
l’intero impianto normativo sulle distanze legali perde efficacia.

Quindi un manufatto violerebbe palesemente le distanze minime se venisse costruito su terreno privato mentre potrebbe risultare perfettamente legittimo se realizzato su area comunale.
Si comprende l’importanza di accertare, prima di ogni altra valutazione, la natura giuridica del suolo su cui sorge una costruzione contestata.

A tal proposito, secondo l’art. 822 del codice civile “appartengono allo Stato e fanno parte del demanio pubblico il lido del mare, la spiaggia, le rade e i porti; i fiumi, i torrenti, i laghi e le altre acque definite pubbliche dalle leggi in materia; le opere destinate alla difesa nazionale. Fanno parimenti parte del demanio pubblico, se appartengono allo Stato, le strade, le autostrade e le strade ferrate; gli aerodromi; gli acquedotti; gli immobili riconosciuti di interesse storico, archeologico e artistico a norma delle leggi in materia; le raccolte dei musei, delle pinacoteche, degli archivi, delle biblioteche; e infine gli altri beni che sono dalla legge assoggettati al regime proprio del demanio pubblico.”
L’articolo individua i beni che fanno parte del demanio pubblico, distinguendo tra quelli che vi appartengono necessariamente per loro natura e quelli che diventano demaniali solo se di proprietà pubblica (es. immobili di interesse storico, strade, biblioteche, etc.).

È proprio su questo punto che si è concentrata la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 31820/2025, la quale ha censurato la sentenza della Corte d'Appello dell'Aquila per non aver preliminarmente verificato se un dehors oggetto di lite insistesse su suolo demaniale o su uno privato, condizione che avrebbe reso inapplicabile l’intera disciplina sulle distanze legali invocata dalla ricorrente.

Dehors su suolo demaniale, le distanze legali valgono? risponde la Cassazione

Come anticipato, le norme sulle distanze legali non si applicano quando un’opera insiste su suolo demaniale. Ciò è, almeno, quanto emerge dall’ordinanza n. 31820/2025 della Corte di Cassazione, ove l’attrice, comproprietaria di un terreno confinante con area comunale, chiedeva “l’arretramento del manufatto (dehor), (...) su parte dell’area comunale confinante con il fondo di proprietà dell’attrice, fino alla distanza di mt 5,00 dal confine della sua proprietà (…).”
L’iter legislativo vede pareri differenti, infatti inizialmente il Tribunale aveva accolto parzialmente le richieste, in seguito la Corte d’Appello dell’Aquila aveva però rigettato la domanda di arretramento del manufatto, ritenendo il dehors una struttura temporanea e precaria, non soggetta al rispetto delle distanze legali previste dal piano regolatore comunale, i giudici di Corte di Cassazione accolgono invece il ricorso.

I giudici della Suprema Corte chiariscono che “le norme sulle distanze legali disciplinano i rapporti tra fondi privati contigui e non trovano applicazione quando si tratti di opera costruita su area di proprietà demaniale, atteso che, in tal caso, l'eventuale pregiudizio dei diritti dei proprietari dei fondi contigui deve essere valutato in relazione all'uso normale spettante ai medesimi sul bene pubblico (…).”
Le norme sulle distanze si applicano tra fondi privati contigui e non alle opere realizzate su suolo demaniale. In tal caso, il possibile danno ai vicini non si giudica applicando le distanze legali tra proprietà private, ma verificando se quell’opera limiti o alteri l’uso normale che i privati possano realizzare del bene pubblico.

Secondo la Cassazione, accertare se si tratti o meno di suolo demaniale è un passaggio imprescindibile per stabilire se siano applicabili le norme sulle distanze tra edifici.

In conclusione quando un’opera insiste su suolo pubblico, la disciplina privatistica delle distanze cede il passo a una valutazione diversa, incentrata sull’uso legittimo che i privati possono fare del bene demaniale.

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