Modifica del tetto a falde e diritti dei comproprietari: quando non si può parlare di sopraelevazione

Sopraelevazione o abuso edilizio? Le modifiche del tetto a falde nei fabbricati in comproprietà

I tetti a falde rappresentano una tipologia di copertura edilizia particolarmente diffusa per la sua efficienza strutturale nelle zone collinari e montane, dove è possibile l’accumulo di precipitazioni nevose. Tuttavia, nel contesto di edifici in comproprietà, il tetto costituisce una parte comune soggetta a precisi vincoli giuridici. La questione è affrontata attraverso l’analisi dell’ordinanza n. 12780/2025 della Corte di Cassazione, che ha rigettato il ricorso della comproprietaria dell’ultimo piano contro la decisione della Corte d’Appello di Napoli. Quest’ultima aveva ritenuto illegittima la trasformazione unilaterale del tetto comune in terrazza e locali ad uso esclusivo, non includendo l'intervento tra le sopraelevazioni.

Keywords: tetto a falde, copertura, tetto, parti comuni, condominio, sopraelevazione, terrazza, abuso edilizio.

Tetti a falde: efficienza tecnica e criticità nella proprietà comune

La copertura di un edificio è l’elemento strutturale e funzionale posto alla sommità della costruzione, con lo scopo principale di proteggere gli ambienti sottostanti dagli agenti atmosferici (pioggia, neve, vento, sole).

Le coperture si possono suddividere in varie categorie, ossia:

• piane, ossia solai che mantengono un’inclinazione inferiore ai 3°, che a loro volta sono classificabili in:

• praticabili, cioè accessibili alle persone e dotati di protezioni contro il rischio di cadute dall’alto e generalmente pavimentazioni antisdrucciolevoli per evitare scivolamenti accidentali;

• non praticabili, i quali sono invece inibiti alle persone, salvo che per interventi manutentivi.

• a falde, che presentano un’inclinazione > di 4°, ma generalmente prevedono pendenze comprese tra il 10% (es. strutture industriali), fino a pendenze del 100% (nel caso di baite montane che devono evitare l’accumulo di strati nevosi, lasciandoli scivolare ai bordi).
• curve, cioè con una forma a volta e dal piano di falda non rettilineo.

In particolare, il tetto a falde è molto diffuso nell’edilizia, offrendo una serie di vantaggi:

• consentire un efficace smaltimento delle acque meteoriche;

• impedire l’eccessivo accumulo di neve;

• permettere l’inserimento dell’isolamento termico e un maggiore grado di ventilazione naturale (tetti ventilati, abbaini, etc.);

• essere particolarmente adatti all’installazione di pannelli solari o fotovoltaici, per via dell’inclinazione che ne massimizza l’esposizione e l’efficienza;

• possedere una buona resistenza strutturale per la loro forma triangolare, la quale risulta essere una figura staticamente stabile.

Tuttavia il tetto è una parte dell’edificio che, in un contesto formato da più unità abitative, non comporta un’esclusività d’utilizzo. Bisogna quindi avere particolare attenzione alla sua eventuale trasformazione, ad esempio da tetto a falde a terrazza o locali di servizio di proprietà esclusiva. Tale operazione non solo costituisce un intervento edilizio delicato ma presenta una complessità giuridica quando l’immobile è in comproprietà tra più soggetti. Infatti tale intervento, oltre a incidere sulla conformazione strutturale dell’edificio e sull’impatto urbanistico e ambientale, può sollevare complesse questioni in tema di diritti, uso delle parti comuni e limiti al godimento individuale.

Ne è un esempio emblematico è la vicenda trattata dall’ordinanza n. 12780/2025 della Corte di Cassazione che ha visto contrapposte tre sorelle, comproprietarie di un fabbricato, in relazione alla modifica del tetto comune da parte della proprietaria dell’ultimo piano. Il contenzioso, a seguito della pronuncia della Corte d’Appello di Napoli, è stato oggetto di ricorso in Cassazione da parte dell’autrice dell’intervento.

Tuttavia, la Suprema Corte ha confermato la correttezza del giudizio di merito, rigettando il ricorso.

Tetto a falde trasformato senza consenso: prevale il diritto alla cosa comune

Il contenzioso, dall’ordinanza n. 12780/2025 della Corte di Cassazione, riguarda la trasformazione del tetto a falde di un edificio in una terrazza più ulteriori locali a servizio esclusivo dell’appartamento della ricorrente, proprietaria dell’ultimo piano.

Il fabbricato è equamente suddiviso tra tre sorelle, ognuna proprietaria esclusiva di un’unità immobiliare all’interno dello stesso.

La controversia affrontata dalla Corte di Cassazione ha origine dalla decisione della ricorrente di trasformare il tetto comune, posto sopra il proprio appartamento, determinando un uso esclusivo a proprio favore ed escludendo di fatto le altre comproprietarie dal godimento di quella parte comune.

L’opera, eseguita senza il consenso delle altre comproprietarie, ha suscitato la reazione di una delle sorelle, che ha agito in giudizio per ottenere il ripristino dello stato originario.

La ricorrente ha presentato appello per cassazione sostenendo che l’intervento edilizio dovrebbe essere considerato come sopraelevazione legittima da parte del proprietario dell’ultimo piano, ai sensi dell’art. 1127 c.c., e che tale diritto sarebbe stato riconosciuto da una precedente sentenza del Tribunale di Benevento del 2017, avente ad oggetto l’aggiornamento delle tabelle millesimali per tenere conto dei volumi successivamente introdotti con la modifica del tetto.

Ciò è stato ritenuto non fondato dalla Corte di Cassazione, la quale ha precisato che la realizzazione di nuove opere su parti comuni dell’edificio, come il tetto, da parte di un singolo condomino, in assenza di delibera assembleare, non sempre possono rientrare nell’ambito della sopraelevazione. Infatti, le opere in questione sono da ritenersi come modifiche delle parti comuni, in quanto “le opere realizzate da un condomino su parti comuni poste all'ultimo piano di un edificio comportano l'applicazione della disciplina di cui all'art.1120 c.c., in caso di conforme delibera assembleare di approvazione, ovvero, dell'art.1102 c.c., ove tali modifiche dei beni comuni siano state eseguite di iniziativa dei singoli condomini”. Costituisce, viceversa, sopraelevazione, ai sensi dell'art. 1127 c.c., “la realizzazione di nuove opere, consistenti in nuovi piani o nuove fabbriche, nonché la trasformazione di locali preesistenti mediante l'incremento di volumi e superfici nell'area sovrastante il fabbricato da parte del proprietario dell'ultimo piano”. Per cui è importante distinguere l’ipotesi della modifiche di parti comuni dell’edificio, tra cui rientrerebbe anche le modifiche tetto (art. 1117 c.c.), dall’ipotesi di sopraelevazione.

Nel caso di specie, la Cassazione specifica come sia stata effettuata una modifica del tetto comune, perché l’intervento non può ritenersi sopraelevazione non implementando variazione del numero di piani o ampliamenti volumetrici dei locali esistenti. Tale modifica risulterebbe per giunta illegittima in quanto effettuata in violazione dei diritti di comproprietà.

Secondo la Cassazione, quindi, i giudici della Corte di Appello hanno giustamente ritenuto che l’intervento edilizio oggetto di giudizio, consistente nella trasformazione del tetto a falde in terrazza e locali a uso esclusivo del proprietario dell’ultimo piano, non potesse essere qualificato come legittima sopraelevazione, bensì come una modifica sostanziale e arbitraria della cosa comune. Di conseguenza, l’intervento in copertura, rientrando tra le modifiche sulle parti comuni, non poteva che risultare una trasformazione arbitraria della cosa comune con lesione dei diritti degli altri comproprietari.

Facendo chiarezza, occorre sempre che le opere eseguite siano opportunamente inquadrate all’interno delle due diverse tipologie di interventi edilizi eseguiti sulle parti comuni di un edificio condominiale, ossia:

• da un lato, le modifiche alle parti comuni, disciplinate dagli artt. 1102 e 1120 del c.c.;
• dall’altro, le sopraelevazioni, regolate invece dall’art. 1127 c.c.

In particolare, le modifiche delle parti comuni, tra cui rientrerebbero anche quelle effettuate in copertura (art. 1117 c.c.), possono essere legittimamente effettuate dal singolo condomino:

• ai sensi dell’art. 1102 c.c., quando l’intervento avvenga su iniziativa individuale, purché sia rispettata la destinazione della cosa comune e senza compromissione dell’uso da parte degli altri comproprietari;
• oppure ai sensi dell’art. 1120 c.c., qualora vi sia una deliberazione assembleare che approvi l’innovazione.

Diversamente, si configura una sopraelevazione ai sensi dell’art. 1127 c.c. nei casi in cui vengano realizzate nuove opere in sommità dell’edificio, come:

• nuovi piani o nuove costruzioni in sommità;
• oppure la trasformazione di locali esistenti che determini un aumento di volumetria o superficie.

Con questa ordinanza, la Suprema Corte ha quindi confermato definitivamente l’obbligo di ripristinare il tetto a falde, escludendo ogni legittimità dell’intervento unilaterale effettuato sulla parte comune dell’edificio.

L'Ordinanza n. 12780/2025 della Corte di Cassazione É SCARICABILE IN ALLEGATO.