Modifica di finestre per accesso a lastrico solare: l'importanza del condominio parziale nella legittimazione del ricorso.

La sentenza del Tribunale di Velletri riguarda un caso di lite condominiale molto interessante relativamente all’uso di un lastrico solare. Infatti una condomina aveva trasformato una finestra in porta-finestra per accedere al tetto comune, installato una ringhiera e una “linea vita”, sostenendo che le opere fossero legittime ai sensi dell’art. 1102 c.c. Tuttavia il giudice accerta che il lastrico costituisce bene comune, anche se solo nei limiti del condominio parziale, ossia esclusivamente ai condomini le cui unità sono effettivamente servite dalla sua funzione di copertura. Inoltre il Tribunale ha dichiarato improponibile la domanda perché, dopo il precedente giudizio possessorio, la proprietaria non poteva comunque accedere direttamente al giudizio petitorio. La causa è stata quindi respinta con condanna al pagamento delle spese legali.

Differenza tra finestra e porta-finestra

La differenza tra una finestra e una porta-finestra assume un rilievo che va ben oltre il semplice profilo estetico o funzionale.
Per finestra si intende un vano (o varco) in un muro esterno il cui scopo è generalmente:

• di illuminare e di arieggiare gli ambienti di un immobile;
• di consentire una veduta esterna circostante.

La porta-finestra, invece, crea un collegamento diretto e stabile con uno spazio esterno, consentendone l’accesso e, di fatto, un utilizzo continuativo.

Nei contesti condominiali la trasformazione di una finestra in porta-finestra può incidere non solo sull’equilibrio dei diritti e rapporti condominiali ma soprattutto sull’uso delle parti comuni.

Inoltre spesso ci si deve confrontare con il cosiddetto “condominio parziale” che si ha quando un bene comune, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, serve soltanto una parte dell’edificio e non tutti i condomini. In questi casi, il diritto di utilizzo e le relative spese riguardano esclusivamente i proprietari delle unità direttamente collegate a quel bene. Ne consegue che assume particolare importanza la distinzione tra finestra e porta-finestra poiché la distinzione non è solo una differenza in termini di definizioni edilizie o in termini di estetica, ma la stessa incide direttamente sulle modalità di utilizzo delle parti comuni.

Di cosa tratta l’art. 1102 del codice civile

Secondo l’art. 1102 del codice civile:

“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.”.

L’articolo sottolinea che ogni comproprietario può usare un bene comune, ma senza cambiarne la funzione o impedire agli altri di utilizzarlo nel medesimo modo, adducendo anche modifiche a proprie spese qualora servano a godere meglio del bene comune.
Tuttavia, il singolo non può però appropriarsi di una parte maggiore del bene a danno degli altri, salvo che egli non acquisisca tali diritti mediante le modalità legittime previste dalla legge (usucapione, compravendita, etc.) per trasformare il possesso in proprietà esclusiva.

La sentenza del Tribunale di Velletri n. 968/2026 chiarisce a tal proposito quando la trasformazione di una finestra in porta-finestra non rappresenti solo una modifica estetica in relazione alla disciplina del condominio parziale.

Vediamo la spiegazione del giudice...

Condominio parziale e lastrico solare: quando il bene è comune solo ad alcuni condomini

Il giudice chiarisce come risulti “(...) che il lastrico solare (...) fung(a) da copertura delle unità immobiliari ad esso sottostanti ma non anche dell’appartamento di *** *** coperto da un tetto a falde (…). Ebbene, non v’è dubbio che il lastrico solare in parola costituisca bene comune ai sensi dell’art. 1117 n. 1) c.c. Tuttavia, è noto che «La fattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nell'art. 1123, comma 3, c.c., è automaticamente configurabile "ex lege" tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene» (…).
(...) Poiché, quindi, il lastrico solare, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, copre esclusivamente una porzione dell'edificio costituita da sole unità immobiliari di proprietà individuale, esso ricade in condominio parziale ed è comune solo ai proprietari delle unità che si trovano nella sua proiezione verticale. Il lastrico, quindi, non è comune all’attrice, proprietaria di un appartamento che non è da esso coperto ma che confina con questo; essa, pertanto, non può farne uso ulteriore rispetto a quello che le era consentito dall’originario stato dei luoghi.”
Dall’analisi delle planimetrie emerge che il lastrico in oggetto copre solo alcune unità immobiliari sottostanti, mentre l'appartamento dell'attrice non è coperto dal lastrico solare, bensì da un tetto a falde; il suo appartamento confina lateralmente con il lastrico, senza esserne coperto.

In linea generale, il lastrico solare rientra tra i beni comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., perché svolge funzione di copertura dell’edificio ma il giudice introduce il principio del “condominio parziale” previsto dall’art. 1123, comma 3, c.c., secondo cui un bene può essere comune solo ad alcuni condomini ove si presentino particolari condizioni. Questo accade quando per le sue caratteristiche strutturali e funzionali il bene serve in modo esclusivo solo una parte dell’edificio, quindi il lastrico in questione è comune esclusivamente ai proprietari delle unità immobiliari che si trovano nella sua proiezione verticale, per cui nel caso di specie non comune all’attrice, perché non coperta dallo stesso.

In definitiva:

non tutte le parti dell’edificio appartengono automaticamente a tutti i condomini.
Quando un bene serve soltanto una porzione specifica del fabbricato, come nel caso di alcuni lastrici solari, può configurarsi un condominio parziale con diritti limitati ai soli proprietari interessati.

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ TECNICHE: Condominio parziale e lastrico solare art. 1102 c.c. | Ingenio

Che cos’è il condominio parziale nel diritto condominiale?
Il condominio parziale è una figura elaborata dalla giurisprudenza fondata sull’art. 1123, comma 3, c.c.
Si verifica quando un bene comune è destinato funzionalmente solo ad alcune unità immobiliari.
Non tutti i condomini ne sono comproprietari in senso sostanziale.
Si applica soprattutto a coperture, impianti o strutture serventi porzioni dell’edificio.
Riduce il perimetro delle spese e del diritto d’uso.

Quando un lastrico solare rientra nel condominio parziale?
Quando copre solo alcune unità immobiliari e non l’intero fabbricato.
In tal caso la comunione è limitata ai soli proprietari serviti dalla copertura.
La qualificazione deriva da caratteristiche strutturali e funzionali, non da volontà delle parti.
Rileva la proiezione verticale dell’immobile servito.
[Verificare specifica tecnica/norma] per criteri edilizi di classificazione.

La trasformazione di una finestra in porta-finestra è sempre lecita?
No, dipende dall’impatto sulle parti comuni e dal rispetto dell’art. 1102 c.c.
È ammessa solo se non altera la destinazione del bene comune.
Non deve limitare l’uso degli altri condomini.
Nel caso del lastrico solare può configurare innovazione vietata.
Serve valutazione tecnica e giuridica preventiva.

Quali limiti impone l’art. 1102 c.c. alle modifiche edilizie?
Consente l’uso più intenso della cosa comune.
Ma vieta alterazione della destinazione e compressione del pari uso altrui.
Le modifiche sono ammesse solo se funzionali al miglior godimento.
Non possono trasformare il bene in uso esclusivo.
Rilevante nei casi di aperture su terrazzi o lastrici.

Chi può accedere al lastrico solare in regime di condominio parziale?
Solo i condomini le cui unità sono servite dalla funzione di copertura.
Gli altri non hanno diritto di uso pieno o diretto.
La legittimazione dipende dalla funzione strutturale del bene.
Il titolo di proprietà deve essere verificato caso per caso.
La giurisprudenza richiede analisi planimetrica.

La finestra può diventare accesso permanente al lastrico solare?
Solo se compatibile con regolamento condominiale e art. 1102 c.c.
La trasformazione in porta-finestra implica modifica funzionale significativa.
Può incidere su sicurezza e diritti degli altri condomini.
Può richiedere autorizzazioni assembleari o edilizie.

Qual è l’effetto di un precedente giudizio possessorio sul giudizio successivo?
Il giudizio possessorio limita l’accesso immediato al giudizio petitorio.
Non è possibile riaprire la controversia senza presupposti processuali idonei.
Il Tribunale può dichiarare l’inammissibilità della domanda successiva.
Rileva il principio di stabilità delle situazioni possessorie.
Effetto preclusivo nel caso concreto.