Muro di contenimento o muro di cinta? Occhio alle distanze e agli accordi privati

Muro di contenimento o semplice muro? Le regole sulle distanze

I muri pur sembrando strutture apparentemente semplici svolgono funzioni diverse e spesso sovrapposte. Essi possono delimitare una proprietà, proteggendo la privacy delle persone o semplicemente separando i due fondi, ma anche contenere un terrapieno al fine di sostenere un dislivello tra gli stessi, oppure entrambe le funzioni in contemporanea.
Questa pluralità di funzioni genera però significative controversie, soprattutto quando si tratta di stabilire se un muro debba essere soggetto alle distanze legali.

Ad esempio un semplice muro di cinta, che si limita a segnare il confine tra due proprietà, può essere edificato in aderenza o sul confine stesso. Diversamente un muro di contenimento di un terrapieno naturale, che assolve alla funzione di sostenere il terreno a tergo nella sua conformazione originaria, gode tradizionalmente di un regime più sfavorevole.

Ma quando un proprietario modifica artificialmente il proprio terreno, creando un dislivello che prima non esisteva, il muro che ne contiene la spinta assume una natura diversa:

non si limita più a delimitare o a preservare l’esistente,
ma diventa parte integrante di un’opera di trasformazione del suolo.

È in questi casi che il muro si trasforma in una vera e propria costruzione, con tutte le conseguenze che ne derivano in termini di rispetto delle distanze legali.

Quindi per stabilire se un muro sia consentito oppure se costituisca una costruzione non consentita in una zona di rispetto: occorre accertare l’origine del terrapieno naturale o artificiale? E ancora, se il terrapieno fosse naturalmente preesistente o se lo stesso fosse stato creato dall’uomo, varrebbero le medesime regole?

A complicare ulteriormente il quadro interviene la possibilità per i proprietari confinanti di regolare convenzionalmente i propri rapporti, derogando attraverso accordi privati alle distanze imposte dalla legge.

La recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 27443/2025) affronta proprio questa complessa intersezione tra qualificazione giuridica dei muri, natura dei terrapieni e limiti dell’autonomia privata, offrendo importanti chiarimenti.

Muro sul confine: è costruzione se sostiene un terrapieno

Il ricorrente, “assumendo di essere titolare di una “servitus non aedificandi”, in virtù di atto notarile del 07/04/1993”, aveva convenuto in giudizio il vicino per ottenere la demolizione:

• di un muro di sostegno;
• di una sovrastante struttura metallica realizzata lungo il confine delle proprietà.

La controparte si era difesa sostenendo che il muro di contenimento non violasse la servitù, in quanto non sarebbe assimilabile a una costruzione soggetta al rispetto delle distanze legali, invocando:

• l’esistenza di una scrittura privata successiva (nel 2007) che, a suo dire, rappresentava una rinuncia dello stesso ricorrente alla servitù;
• un accordo derogatorio rispetto alle distanze legali.

Il percorso giudiziario evidenzia giudizi contrapposti in quanto in primo grado, il Tribunale aveva accolto le difese della controparte, dando rilievo alla seconda scrittura privata e rigettando la domanda del ricorrente.
La Corte d’Appello di Napoli, invece, aveva ribaltato la decisione, accogliendo parzialmente l’appello e condannando la controparte a rimuovere il muro.

Il caso viene giudicato dalla Corte di Cassazione, la quale ha precisato come “la sentenza d’appello ha accertato che il terrapieno edificato (...), poiché artificiale, costituis(se) costruzione. Sul punto, la decisione della Corte di merito è conforme alla consolidata giurisprudenza di legittimità, la quale ha avuto modo di spiegare che qualora l'andamento altimetrico di due fondi limitrofi sia stato artificialmente modificato, così da creare tra essi un dislivello che prima non esisteva, il muro di cinta viene ad assolvere, oltre alla funzione sua propria di delimitazione tra le proprietà, anche quella di sostegno e contenimento del terrapieno creato dall'opera dell'uomo; conseguentemente, esso va equiparato ad una costruzione in senso tecnico-giuridico agli effetti delle distanze legali (...).”
Per cui, quando l’andamento altimetrico di due fondi limitrofi viene artificialmente modificato, creando un dislivello prima inesistente, il muro di cinta assume una doppia funzione, infatti oltre a delimitare le proprietà, svolge anche la funzione di contenimento del terrapieno artificiale. In questo caso, il muro va equiparato a una costruzione in senso tecnico-giuridico e deve rispettare le distanze legali, indipendentemente da chi abbia realizzato l'intervento.

Inoltre un punto significativo della sentenza riguarda la validità della scrittura privata del 2007, per la quale si sottolinea infatti che “(…) le norme di cui all'art. 873 c.c., dettate a tutela di reciproci diritti soggettivi dei singoli, volte unicamente ad evitare la creazione di intercapedini antigieniche e pericolose, sono derogabili mediante convenzione tra privati; viceversa, le prescrizioni contenute nei piani regolatori e negli strumenti urbanistici locali non tollerano deroghe convenzionali, in quanto dettate a tutela dell'interesse generale ad un prefigurato modello urbanistico (…). (…) Tuttavia, il Giudice d’appello non considera che il piano regolatore generale del Comune di Telese Terme (…) oltre a prevedere una fascia di rispetto di cinque metri dal confine, impone un distacco di dieci metri tra costruzioni. Ora poiché l’opera del *** *** - che, ..., è stata correttamente qualificata costruzione – risulta, all’evidenza, fronteggiare l’edificio del preveniente *** ***, che aveva costruito a cinque metri dal confine (…), discende che il *** ***, nel rispetto dello strumento urbanistico locale (...), avrebbe dovuto assicurare il distacco di dieci metri dall’edificio del *** *** (...). La convenzione del .../.../2007, pertanto, risulta affetta da nullità per contrasto con la normativa locale in tema di distanze tra costruzioni, (...).”
Le norme del codice civile sulle distanze (art. 873 c.c.) sono derogabili mediante convenzione tra le parti perché regolanti interessi tra privati mentre al contrario, le prescrizioni contenute nei piani regolatori e negli strumenti urbanistici locali non tollerano deroghe convenzionali, essendo dettate a tutela dell'interesse generale a un prefigurato modello urbanistico. Di conseguenza, essendovi una prescrizione di distanza tra costruzioni e dal confine da parte di uno strumento urbanistico, la scrittura privata diviene nulla.

A questo punto la Suprema Corte, evidenzia come la Corte d’Appello avesse erroneamente considerato solo la fascia di rispetto di cinque metri dal confine prevista dal piano regolatore del Comune di Telese Terme, trascurando che lo stesso strumento urbanistico imponesse anche un distacco di dieci metri tra costruzioni. Poiché l’opera della controparte fronteggiava l’edificio del ricorrente, essa avrebbe dovuto rispettare la distanza di dieci metri dall’edificio preesistente.

In conclusione, i muri di contenimento di terrapieni artificiali sono sempre considerati costruzioni agli effetti delle distanze legali e gli accordi privati non possono derogare alle prescrizioni degli strumenti urbanistici in tema di distanze tra edifici. Ciò vale anche quando lo strumento locale consenta la costruzione sul confine ma un edificio preesistente risulti realizzato non a ridosso del confine ma distanziato dallo stesso.

Il rispetto delle distanze tra costruzioni previste dai regolamenti edilizi
costituisce un limite inderogabile alla volontà dei privati.

Scarica la sentenza in allegato

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