La riforma dell’art. 23-ter del DPR 380/2001 introdotta dal Decreto Salva Casa ha ridefinito la disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari, attribuendo ai Comuni un ruolo centrale nella definizione delle condizioni applicative. Il coordinamento tra normativa statale, pianificazione urbanistica locale e indirizzi interpretativi rappresenta oggi uno degli aspetti più rilevanti per garantire certezza operativa e tutela dell’interesse pubblico.

Il nuovo quadro normativo dei mutamenti d’uso

Il Decreto-legge n. 69/2024, convertito nella legge n. 105/2024, ha modificato in modo significativo l’art. 23-ter del DPR 380/2001, incidendo sulla disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari.

La riforma si inserisce in una strategia di valorizzazione del patrimonio edilizio esistente e di semplificazione degli interventi privi di trasformazioni edilizie rilevanti. È consentito il passaggio tra diverse categorie funzionali — con esclusione di quella rurale — anche in assenza di opere, nel rispetto delle normative di settore.

La norma statale prevede l’ammissibilità dei mutamenti nelle zone territoriali omogenee A, B e C, lasciando tuttavia agli strumenti urbanistici comunali la possibilità di fissare specifiche condizioni.

Il modello delineato si fonda quindi su un equilibrio tra disciplina statale e autonomia pianificatoria locale.

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Le indicazioni operative di Roma Capitale

Nel periodo immediatamente successivo all’entrata in vigore della riforma, Roma Capitale ha emanato la nota prot. QI/2024/0205723 del 21 ottobre 2024, con la quale sono state fornite indicazioni operative agli uffici e ai professionisti in merito all’applicazione delle nuove disposizioni.

È stata inoltre sostenuta la possibilità di continuare ad applicare integralmente le norme tecniche di attuazione vigenti, ritenendo che esse costituissero già di per sé le “specifiche condizioni” previste dall’art. 23-ter.

Il documento richiama la disciplina urbanistica vigente e individua modalità applicative utili a garantire continuità nell’attività amministrativa in una fase di transizione normativa, in attesa di eventuali aggiornamenti della pianificazione.

 QUI il TUE aggiornato col Salva Casa

Le “specifiche condizioni” della circolare MIT del 30.01.2025

Il riferimento alle “specifiche condizioni” attribuisce ai Comuni un ruolo determinante nel governo delle trasformazioni funzionali del patrimonio edilizio.

La circolare del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 30 gennaio 2025 ha fornito indicazioni interpretative utili a chiarire che tali condizioni devono essere formulate in modo espresso, oggettivo e coerente con la disciplina statale, al fine di garantire trasparenza e prevedibilità dell’azione amministrativa.

L’obiettivo non è limitare l’autonomia locale, ma favorire un’applicazione uniforme e consapevole della nuova normativa, tenendo conto delle peculiarità dei diversi contesti urbani.

Il coordinamento con la pianificazione urbanistica vigente

L’introduzione della nuova disciplina pone inevitabilmente la questione del rapporto con strumenti urbanistici elaborati in un contesto normativo precedente.

In molte realtà urbane, tra cui Roma, le Norme Tecniche di Attuazione del PRG contengono disposizioni sui mutamenti d’uso concepite con finalità di governo del territorio coerenti con l’assetto legislativo allora vigente.

Il tema attuale consiste nel coordinare tali previsioni con la normativa sopravvenuta, garantendo continuità della pianificazione, tutela dell’interesse pubblico, certezza interpretativa e uniformità applicativa.

Un eventuale aggiornamento delle norme urbanistiche può rappresentare uno strumento di chiarimento e sistematizzazione.

La variante alle NTA di Roma Capitale

Roma Capitale ha avviato un processo di aggiornamento delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG, tuttora vigente, che incide anche sulla disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso.

Tale percorso evidenzia l’attenzione dell’amministrazione verso l’evoluzione normativa e la necessità di adeguare gli strumenti urbanistici alle nuove esigenze di riuso e rigenerazione del patrimonio edilizio esistente.

La definizione di criteri specifici consente di valutare la compatibilità degli interventi con l’assetto urbano, gli standard e i servizi, tenendo conto delle caratteristiche dei diversi tessuti.

Gli orientamenti della giurisprudenza amministrativa

La recente sentenza del TAR Lazio n. 2533/2026 ha affrontato direttamente il tema, fornendo indicazioni di portata generale che trascendono il caso concreto.

Il Tribunale ha affermato che le norme urbanistiche comunali antecedenti alla riforma non possono essere considerate automaticamente come “specifiche condizioni” idonee a limitare i mutamenti d’uso previsti dall’art. 23-ter.

Secondo i giudici amministrativi:

• le condizioni devono essere formulate espressamente alla luce della nuova normativa;
• devono essere sorrette da una motivazione che tenga conto degli interessi pubblici coinvolti;
• non possono essere semplicemente desunte da previsioni pianificatorie pregresse;
• in caso di contrasto prevale la norma statale, con disapplicazione della disciplina regolamentare comunale.

Il caso esaminato riguardava un cambio d’uso da ufficio ad abitazione in città consolidata, ma il principio affermato ha portata generale e investe l’intero sistema di pianificazione.

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Il ruolo della pianificazione comunale nel nuovo scenario

Alle amministrazioni locali è richiesto di valutare l’impatto dei mutamenti d’uso sul sistema urbano, definire criteri chiari e verificabili, bilanciare riqualificazione edilizia e tutela del territorio e fornire agli operatori un quadro normativo certo.

Una disciplina aggiornata rappresenta uno strumento fondamentale per prevenire contenziosi e garantire uniformità applicativa.

BOX NORMATIVO
Mutamenti di destinazione d’uso: fonti normative e indirizzi applicativi
◾ Art. 23-ter DPR 380/2001 (come modificato dalla L. 105/2024)
◾ Circolare MIT 30 gennaio 2025
◾ Roma Capitale — Nota prot. QI/2024/0205723 del 21 ottobre 2024
◾ TAR Lazio, Sez. II-bis, sentenza n. 2533/2026

Conclusioni

Il mutamento di destinazione d’uso costituisce oggi una leva strategica per la rigenerazione urbana e per l’adattamento del patrimonio edilizio alle nuove esigenze sociali ed economiche.

La riforma introdotta dal Salva Casa richiede un attento coordinamento tra normativa statale, pianificazione locale e prassi amministrativa, nel quale il ruolo delle amministrazioni comunali rimane centrale.

In una fase di transizione normativa, caratterizzata da orientamenti interpretativi in evoluzione e da interventi di aggiornamento della pianificazione, appare opportuno adottare un approccio prudenziale nella presentazione di nuove pratiche fondate esclusivamente sulla disciplina statale sopravvenuta.

In particolare, può risultare ragionevole attendere il consolidamento dell’orientamento giurisprudenziale oppure l’adozione di atti di recepimento o aggiornamento della disciplina urbanistica locale.

Tale approccio consente di ridurre il rischio di contenzioso, garantire maggiore certezza procedimentale e assicurare una corretta tutela degli interessi pubblici e privati coinvolti.

FAQ

I mutamenti di destinazione d’uso sono completamente liberalizzati?

No. La normativa statale amplia le possibilità di intervento ma prevede il rispetto delle normative di settore e la possibilità per i Comuni di stabilire specifiche condizioni.

Le norme urbanistiche precedenti restano applicabili?

Sì, ma devono essere interpretate in coerenza con la disciplina statale sopravvenuta e con eventuali aggiornamenti della pianificazione.

È opportuno presentare subito nuove pratiche?

In una fase di transizione normativa può essere prudente valutare attentamente i rischi procedimentali e attendere indicazioni più consolidate.