Mutamento di destinazione d’uso: che cos’è?

Il mutamento di destinazione d’uso degli immobili riguarda la modifica di utilizzo di un’unità immobiliare e si suddivide in:

● orizzontale (urbanisticamente non rilevante), se un intervento non comporta un cambio di categoria funzionale;
● verticale (urbanisticamente rilevante), se viene richiesta la modifica delle finalità di utilizzo originarie di un immobile con il passaggio a una categoria funzionale diversa (anche senza interventi edilizi).

Il DL Salva Casa ha semplificato le procedure e le autorizzazioni necessarie, anche per i cambi più significativi tra categorie non omogenee, come ad esempio da uso produttivo ad uso residenziale.

Ma cosa succede quando un immobile è ubicato in zona rurale?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3841/2026, ha richiamato l’importanza di valutare attentamente la rilevanza penale di ogni mutamento di destinazione d’uso realizzato senza titolo abilitativo e in contrasto con le categorie urbanistiche previste. 

Mutamento di destinazione d’uso e permesso di costruire

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3841/2026, ha annullato la sentenza del Tribunale di Vasto che aveva assolto gli imputati dal reato di mutamento di destinazione d’uso in violazione degli articoli 23-ter, 31 e 44 del d.P.R. 380/2001.

Il caso riguardava il passaggio del piano terra di un immobile ubicato in zona agricola, originariamente destinato a rimessa, a un’attività artigianale di servizio, realizzato attraverso l'esecuzione di nuove opere e senza titolo abilitativo.

Secondo il Tribunale, il fatto non costituiva reato ma la Corte di Cassazione ha sottolineato che, in modo errato, i giudici:

non avevano opportunamente valutato la categoria funzionale dell’immobile e il tipo di opere eseguite.

La Cassazione precisa che “(…) il mutamento di destinazione d'uso mediante opere richiede il permesso di costruire per le modifiche che comportano il passaggio di categoria urbanistica dell'immobile e, se il cambio d'uso è eseguito nei centri storici, per quelle all'interno di una medesima categoria omogenea (…); il mutamento di destinazione d'uso senza opere è assoggettato a SCIA, purché intervenga nell'ambito della stessa categoria urbanistica, mentre è richiesto il permesso di costruire per le modifiche di destinazione che comportino il passaggio di categoria o, se il cambio d'uso sia eseguito nei centri storici, anche all'interno di una stessa categoria omogenea (…). Deve ritenersi consentita la modifica di destinazione d'uso funzionale che non comporti una oggettiva modificazione dell'assetto urbanistico ed edilizio del territorio e non incida sugli indici di edificabilità, che non determini, cioè, un aggravio del carico urbanistico, inteso come maggiore richiesta di servizi cosiddetti secondari, come ad esempio gli spazi pubblici destinati a parcheggio e le esigenze di trasporto, smaltimento di rifiuti e viabilità (…), derivante dalla diversa destinazione impressa al bene.”
La Suprema Corte precisa che:

• se si effettua un cambio di categoria urbanistica dell’immobile (con opere) serve il permesso di costruire;
• senza opere, basta la SCIA se si resta nella stessa categoria;
• nei centri storici, invece, il cambio di destinazione può avvenire solo con permesso di costruire a prescindere dalla variazione di categoria o della presenza di opportuni interventi edilizi (trasformazione con opere).

Inoltre viene precisato che i cambi funzionali sono consentiti se:

• non alterano l’assetto urbanistico;
• non aumentano il carico urbanistico;
• non incidono su servizi come parcheggi, trasporti o rifiuti.

Mutamento di destinazione d’uso: regole secondo DPR 380/2001 e decreto Salva Casa

La Corte precisa che “Va, altresì, tenuto conto di quanto disposto dall'art. 23-ter del d.P.R. 380/2001 (introdotto dalla legge n. 164/2014 e modificato dal dl n. 69/2024 (cd "salva casa"), il quale individua il mutamento d'uso urbanisticamente rilevante. Al comma 1 si prevede che il mutamento di destinazione d'uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l'esecuzione di opere edilizie o se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di edilizia libera disciplinati dall'art. 6 TU. (...) Il successivo comma 1-ter, introdotto dal dl. 69/2024, consente nel rispetto di quanto previsto nei successivi commi 1-quater e 1-quinquies, mutamenti di destinazione d'uso, con o senza opere, tra categorie funzionali diverse (mutamento di destinazione d'uso cd verticale)- fatta eccezione per la categoria funzionale rurale di cui alla lett d) del primo comma- di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone a), b) e c) di cui all'art. 2 d.m. n. 1444/1968 ovvero nelle zone equipollenti definite dalle leggi regionali in materia, sempre nel rispetto delle condizioni di cui al successivo comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.”
I giudici rimarcano quali siano le regole per il mutamento di destinazione d’uso rilevante degli immobili secondo il d.P.R. 380/2001 e il decreto “Salva Casa”, in particolare:

• il mutamento di destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie o se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di edilizia libera;
• si consente il mutamento “verticale” tra categorie diverse con o senza opere per le unità immobiliari situate nelle zone A, B e C del d.m. 1444/1968, ma tale possibilità non si applica alla categoria funzionale rurale.

Nel caso esaminato il mutamento avvenuto in zona agricola rientra nella categoria rurale, pertanto non poteva beneficiare delle semplificazioni previste dal DL “Salva Casa”.

Il mutamento di destinazione d’uso costituisce elemento qualificante dell’immobile e la sua rilevanza penale dipende dal rispetto dei titoli abilitativi e dalla categoria urbanistica dell’immobile.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: mutamento destinazione d’uso, permesso di costruire, DPR 380/2001, decreto Salva Casa, aree rurali.

FAQ 

Che cos’è il mutamento di destinazione d’uso?
È la modifica della funzione di un immobile, distinguendo tra cambi “orizzontali” (stessa categoria funzionale) e “verticali” (cambio di categoria urbanistica), con o senza opere edilizie.

A cosa serve e in quali contesti si applica?
Serve a regolamentare l’utilizzo degli immobili e verificare la conformità urbanistica, particolarmente rilevante in zone rurali e centri storici.

Quali sono prestazioni e requisiti da rispettare?
Il cambio verticale richiede permesso di costruire se comporta opere o passaggio di categoria; cambio senza opere può usare SCIA se resta nella stessa categoria.