Niente sanatoria urbanistica per la demolizione e ricostruzione estranea al permesso di costruire originale

Demolire e ricostruire una struttura solo per completarne un'altra a lei collegata, per la quale si era chiesto e ottenuto il permesso di costruire, è attivita abusiva e non può ricevere il permesso di costruire in sanatoria.

Il caso

Alcuni privati ricorrono contro il permesso di costruire in sanatoria rilasciato dal comune ad un altro privato (il controintressato) per la demolizione e ricostruzione di una struttura denominata "Limonaia".

Il controinteressato, fin dal 2013, ha manifestato interesse a realizzare un locale seminterrato rispetto alla struttura originaria della Limonaia, senza tuttavia poter alterare quest’ultima, che, in base all’art. 6 delle NTA, ricade tra i complessi di interesse storico ambientale, ove è ammesso il solo restauro e risanamento conservativo.

Dopo avere superato il dubbio tecnico che l’intervento relativo al seminterrato fosse compatibile con tale ultima previsione, il Comune ha rilasciato (e in seguito rinnovato) il permesso di costruire per il seminterrato.

In seguito, iniziati i lavori, il controinteressato ha comunicato al Comune che si era verificato un parziale crollo della “Limonaia”, e che il solo mezzo per completare il seminterrato sarebbe consistito nella totale demolizione di tale ultima struttura, ormai pericolante. Dopo una serie di batti e ribatti, il controinteressato ha presentato una richiesta di permesso di costruire ad integrazione del vecchio permesso, ai fini della totale demolizione e della fedele ricostruzione della Limonaia, quale attività preliminare necessaria per costruire il locale seminterrato già assentito.

Il Comune, ritenuto che l’attività di demolizione fosse già stata totalmente eseguita senza titolo, e dunque abusivamente, ma che il solo mezzo per dare nuovamente vita alla Limonaia fosse la sua fedele ricostruzione, ha rilasciato un permesso di costruire “in sanatoria”, qualificando la richiesta del controinteressato nei termini di un accertamento di conformità che superasse l’abuso, e permettesse la ricostruzione.

E' proprio questo conseguente permesso di costruire a costituire l’oggetto della presente controversia, col Tar Lazio che, nella sentenza 11086/2020 del 29 ottobre, sbroglia la matassa dando ragione ai ricorrenti e torto al comune.

Il permesso in sanatoria della discordia

Il Tar parte evidenziando che, se è vero che, in materia edilizia, il potere inibitorio dell’amministrazione si consuma dopo 30 giorni (ferma restando la via dell’autotutela), resta però fermo che l’eventuale atto repressivo assunto oltre tale termine non è nullo, ma annullabile per violazione di legge, sicché, in caso di mancata e tempestiva impugnazione, esso consolida i propri effetti e preclude gli effetti della SCIA.

Pertanto:

• l’attività di demolizione non può che reputarsi abusiva, anche a considerare che essa è stata comunicata con riferimento ad una fattispecie legale del tutto difforme dall’intervento effettivamente eseguito. Non si può infatti ritenere applicabile l’art. 22, comma 2 del dpr 380/2001, che consente di realizzare con SCIA le varianti a permesso di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, e che comunque non costituiscono variazioni essenziali (comma 2 bis).
• un'attività di demolizione e ricostruzione di un fabbricato, la Limonaia, che non costituiva oggetto del permesso di costruire resta completamente estranea a quest’ultimo, e non ne può certamente costituire una variante (ex plurimis, Cons. Stato, sez. IV. n. 6926/19: “per costante giurisprudenza è possibile configurare una variante in senso proprio e non nuovo permesso nei casi in cui il progetto di costruzione riguardi uno o più particolari, involgenti solo modifiche qualitative o quantitative di limitata consistenza rispetto al complesso dell'edificio, così che la costruzione possa ancora considerarsi come regolata dal primo permesso”).

Abuso edilizio conclamato

Come esattamente denunciato dai ricorrenti con il terzo e il quinto motivo di ricorso (violazione del PRG; violazione dell’art. 36 del T.U. dell’edilizia), è palese la difformità della demolizione già eseguita rispetto alla disciplina recata dall’art. 6 delle NTA, che ammette il solo restauro e risanamento conservativo. Il controinteressato, perciò, in assenza di titolo abilitativo, ha posto in essere un’attività vietata dalla disciplina urbanistico-edilizia vigente al tempo in cui l’illecito è stato compiuto.

Sotto tale aspetto, è da notare che il controinteressato stesso, accedendo alla ricostruzione dei ricorrenti, precisa di avere avviato la demolizione di una struttura solo “parzialmente crollata”, sicché, al tempo in cui l’intervento demolitorio è stato posto in essere, esso era senza dubbio in contrasto con la disciplina di piano.

Se anche lo stato di fatto conseguito alla demolizione (che il Comune ritiene oramai “totale”) potesse ora giustificare il rilascio di un titolo abilitativo per la costruzione di un nuovo edificio, fedele al precedente, tale asserzione non può valere con riferimento al tempo in cui l’intervento è stato materialmente posto in essere, aggravando il deterioramento dell’edificio, ed anzi compromettendolo definitivamente.

Del resto, a fronte di un’attività abusiva, sarebbe stato onere del controinteressato fornire una prova rigorosa, sorretta da adeguati riscontri fotografici, dello stato della Limonaia a seguito del crollo, e prima della demolizione; al contrario, in atti alle dichiarazioni che si accompagnano alla Scia da parte del tecnico incaricato dei lavori si contrappone una perizia giurata di altro tecnico (imparentato con i ricorrenti), secondo la quale la Limonaia, pur compromessa in parte, avrebbe potuto essere conservata e restaurata.

Avviando la demolizione abusivamente, il controinteressato ha impedito un accertamento tecnico, e non ha nel presente giudizio adempiuto all’onere probatorio sul punto controverso. Il permesso in sanatoria, quindi, va annullato.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF

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