Nuove sanatorie: l'istanza Salva Casa resetta tutto?

Se si rientra nel perimetro della sanatoria semplificata ex art.36-bis del Testo Unico Edilizia e l'ordinanza di demolizione non ha ancora fatto il suo corso (cioè è stata messa concretamente in atto la rimessione in pristino dell'illecito), allora anche un abuso edilizio che era stato giudicato con le regole anteriori al DL 69/2024 può beneficiare delle norme di maggior favore del Salva Casa, arrivando a una regolarizzazione che prima sarebbe stata impossibile.

Nuova istanza Salva Casa: quando scatta la seconda chance?

Lo avevamo visto con la sentenza 165/2025 del Tar Emilia Romagna e lo ribadisce il Tar Milano con la pronuncia 3882/2025 di fine anno: se si presenta un'istanza di sanatoria ex art.36-bis del Testo Unico Edilizia, ovverosia mirata ad ottenere una sanatoria semplificata con le nuove condizioni del Decreto Salva Casa, di fatto 'rientra in gioco tutto' nel senso che tale istanza impone al Comune - in questo caso, all'Ente Parco - l'avvio di un'autonoma istruttoria, con obbligo di adottare un nuovo provvedimento conclusivo in caso di rigetto, rendendo così superati gli atti precedentemente impugnati.

Il caso: compendio immobiliare in area vincolata con opere abusive

La ricorrente è proprietaria di un compendio immobiliare per la somministrazione di alimenti e bevande, con altre destinazioni accessorie, rientranti all’interno del perimetro del Parco Regionale della Valle del Lambro.

Il comune aveva ordinato la demolizione di alcune opere costruite abusivamente e il TAR aveva poi dichiarato il ricorso improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse a fronte della presentazione, da parte della società ricorrente, di un’istanza di permesso in costruire in sanatoria ai sensi dell'art. 36 del dpr 380/2001 per la regolarizzazione di quanto costruito senza titolo.

Nelle more del giudizio, a fronte del mutato quadro normativo in seguito all'entrata in vigore del DL 69/2024 (Salva Casa), in data 12.09.2024 la ricorrente ha chiesto la conversione delle procedure in itinere ai sensi e per gli effetti del nuovo art. 36-bis del dpr 380/2001; il Comune, pertanto, ha trasmesso detta istanza anche all’Ente Parco per l'emissione del parere dovuto in base alla novella legislativa.

Cosa cambia con la sanatoria semplificata (anche a livello paesaggistico)

Il nuovo regime prevede che gli abusi edilizi corrispondenti a parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, assenza o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali ex art.32 TUE, per ottenere la regolarizzazione, debbano essere conformi ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (NTC, regolamenti edilizi, normativa antisismica) vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica (strumenti urbanistici comunali) vigente al momento della presentazione della domanda.

Non è quindi più richiesta la 'doppia conformità piena', regola che vale comunque sempre per gli abusi cd. 'maggiori' (cioè in totale difformità o in assenza di permesso di costruire).

C'è una notevole semplificazione, inoltre, per quanto riguarda le autorizzazione paesaggistiche 'postume'.

L'articolo 36-bis del DPR 380/2001 consente infatti la sanatoria paesaggistica anche per opere con aumento di volume, purché si tratti di difformità parziali e le opere risultino compatibili con i vincoli.

La Soprintendenza (in questo caso l'Ente Parco) deve valutare nel merito la compatibilità paesaggistica, senza preclusioni assolute basate sul solo incremento volumetrico.

E' evidente, quindi, l'allargamento operato dal Salva Casa alle istanze di sanatoria paesaggistica.

Infatti, non si applica più il divieto assoluto di sanatoria paesaggistica previsto dall’articolo 167, comma 4, lettera A, del codice del paesaggio, se l'intervento è ricompreso nella fattispecie astratta contemplata dall’articolo 36 bis del TUE, che consente il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica in sanatoria anche per le opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire, purché le stesse opere siano compatibili con i vincoli paesaggistici.

Nuova sanatoria paesaggistica semplificata: il Salva Casa può rappresentare un nuovo inizio

Tornando al 'nostro' caso, la società ricorrente ha rilevato la sopravvenuta improcedibilità del ricorso introduttivo a seguito dell'istanza di sanatoria ai sensi dell’art. 36 bis del dpr 380/2001, chiedendo al Tribunale di adottare ogni conseguente declaratoria; a tale richiesta si è associato anche l’Ente Parco nella memoria di replica, dando atto dell’istruttoria ancora in corso sull'istanza in questione, mentre il Comune si è rimesso al Collegio.

Come chiesto dalle parti nei termini sopra richiamati, il ricorso deve essere dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse, a fronte della formalizzazione, da parte della ricorrente, della richiesta di sanatoria ai sensi del nuovo art. 36 bis del dpr 380/2001.

Detta disposizione, difatti, contiene un’apposita disciplina per le opere realizzate “in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica”, consentendone la regolarizzazione previo parere vincolante dell'autorità preposta alla gestione del vincolo in merito all'accertamento della compatibilità paesaggistica dell'intervento, “anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l'aumento di quelli legittimamente realizzati”.

La norma prevede poi che “se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, si intende formato il silenzio-assenso e il dirigente o responsabile dell'ufficio provvede autonomamente”.

Pertanto, all'istruttoria in corso presso l’Ente Parco a seguito della richiesta di parere ex att. 36 bis del dpr 380/2001 farà seguito l’adozione di un nuovo provvedimento conclusivo della fase procedimentale in atto, che determinerà un diverso assetto di interessi privando così di utilità la decisione di merito del presente giudizio.

Infatti, secondo l’orientamento giurisprudenziale fatto proprio dal Tribunale (ex multis, Cons. di Stato, V, 22.8.2024, n.7203; TAR Lombardia, Milano, Sez. IV, 2.01.2025, n. 10; Id., 11.11.2024, n. 3091; Id. Sez. II, 28.12.2023, n.3198; Id., 20.12.2023, n.3139; Id., 19.5.2021, n.1222), da cui il Collegio non vede ragione per discostarsi, la richiesta di titolo in sanatoria per la regolarizzazione delle opere realizzate abusivamente rende il ricorso improcedibile per sopravvenuto difetto di interesse, poiché l’amministrazione è tenuta a pronunciarsi con una determinazione finale sulla domanda del privato, salvi gli effetti del silenzio nei termini di legge.

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