Opere di ampliamento in zona vincolata: terzo condono sì o no?

Il terzo condono edilizio disciplinato dal D.L. 269/2003 non consente la regolarizzazione di interventi di ampliamento eseguiti in aree sottoposte a vincolo paesaggistico quando comportano nuova volumetria o nuova superficie utile. Una recente sentenza Tar Sicilia ribadisce che, in zona vincolata, sono condonabili esclusivamente gli interventi edilizi minori, a condizione che ricorrano tutti i presupposti previsti dalla legge. La pronuncia chiarisce inoltre che il Decreto Salva Casa non produce effetti retroattivi sui provvedimenti amministrativi già adottati.

Ampliamento in zona vincolata: all'origine del problema

Capita molto spesso di trovarsi di fronte ad opere di ampliamento, anche minime, che rientrano però nel novero della ristrutturazione edilizia e che, in zona vincolata, rischiano di non poter essere regolarizzate se ci appelliamo alle regole del terzo condono edilizio, la sanatoria straordinaria normata dal DL 269/2003 (convertito in legge 326/2003).

La domanda alla base della sentenza 1770/2026 del Tar Sicilia è: si possono sanare, in zona sottoposta a vincolo, un nuovo vano abitativo e un pergolato, che hanno determinato la creazione di nuova volumetria e di nuova superficie utile?

Condoni e sanatorie: occhio alle differenze

Prima di esaminare il caso specifico, ricordiamo che i condoni edilizi e la sanatoria ordinaria partono da presupposti diversi e, di conseguenza, hanno regole molto diverse tra loro: ciò che contraddistingue i condoni (in Italia ne abbiamo avuti tre, nel 1985, 1994 e 2003) è l'eccezionalità dell'evento, tanto che si tratta di regolarizzare abusi sostanziali commessi in una determinata forchetta temporale (entro una certa data).

La sanatoria classica ex art.36 o 36-bis del dpr 380/2001 è invece una norma cristallizzata che si basa sull'accertamento di conformità e sugli abusi 'formali': serve, quindi, la doppia conformità sincrona o asincrona per ottenere la regolarizzazione.

Quindi, l'eccezionalità del condono risiede nel fatto che, a differenza della sanatoria, è un salvagente temporale per specifici abusi, non un lasciapassare per abusi di qualsiai tipo e con qualsiasi data.

Il caso: opere di ampliamento in zona vincolata

La controversia ha per oggetto l'esame della legittimità del diniego di parere favorevole opposto dalla Soprintendenza di Messina all'istanza di condono edilizio ex L. 326/2003 (c.d. terzo condono), per opere di ampliamento realizzate su un immobile sito nell'isola di Filicudi, in area sottoposta a vincolo paesaggistico.

Secondo i ricorrenti, le opere contestate (un vano camera e un pergolato eoliano) non costituivano un reale aumento di cubatura, ma una mera traslazione di volumetria già legittimamente assentita con autorizzazione n. 18291/1985 (demolizione di un tetto a spiovente su altra particella e ricostruzione con solaio piano). Il pergolato, inoltre, non era computabile come cubatura. L'eventuale eccedenza volumetrica era inferiore alla soglia di tolleranza.

L'Amministrazione resistente:

• sosteneva che il diniego fosse un atto dovuto e vincolato, in applicazione dell'art. 32, comma 27, lett. d), del D.L. 269/2003, che escludeva la sanabilità di opere che avessero comportato un aumento di volume o superficie in aree soggette a vincolo paesaggistico;
• richiamava la giurisprudenza costituzionale (Corte Cost. n. 252/2022) e amministrativa (Cons. di Stato, sez. VI, n. 3289/2015) che interpretava restrittivamente le ipotesi di condono in area vincolata, ammettendolo solo per interventi "minori" (corrispondenti alle tipologie 4, 5 e 6 dell'allegato 1 al D.L. 269/2003). La documentazione progettuale degli stessi ricorrenti, del resto, definiva l'intervento come "ampliamento", confermando l'incremento volumetrico;
• evidenziava, inoltre, che l'area era soggetta a vincolo paesaggistico sin dal 1964, quindi preesistente alle opere.

Il Salva Casa può venire in soccorso?

I ricorrenti insistevano anche sull'anteriorità delle opere rispetto ai vincoli più stringenti, sulla natura delle opere come mera traslazione di volumetrie già assentite e sulla qualificazione del pergolato come struttura non computabile volumetricamente.

Inoltre, sostenevano che l'ordine di demolizione contenuto nel provvedimento fosse viziato da difetto assoluto di attribuzione, spettando tale potere al Comune invocando infine, la normativa sopravvenuta del c.d. "Decreto Salva Casa" (D.L. 69/2024), che avrebbe introdotto, con l'art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, la possibilità di sanatoria anche per incrementi volumetrici, previo accertamento di compatibilità paesaggistica.

Le regole del terzo condono in zona sottoposta a vincolo

C'è poco da fare: per il Tar, i motivi di ricorso si rivelano infondati alla luce del consolidato e rigoroso orientamento giurisprudenziale formatosi in materia.

L'art. 32 del D.L. 30 settembre 2003, n. 269, convertito con modificazioni dalla L. 24 novembre 2003, n. 326, nel definire l'ambito di applicazione del terzo condono edilizio, stabilisce al comma 27, lett. d), che le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria qualora "siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici".

La giurisprudenza amministrativa è unanime nel ritenere che, in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, il condono è ammissibile solo a condizione che ricorrano congiuntamente i seguenti presupposti:

• a) le opere devono essere state realizzate prima dell'imposizione del vincolo;
• b) devono essere conformi alle prescrizioni urbanistiche;
• c) devono consistere in interventi di "minore rilevanza", quali restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria (corrispondenti alle tipologie 4, 5 e 6 dell'Allegato 1 alla L. 326/2003), che non abbiano comportato un aumento di superficie o volume;
• d) deve essere acquisito il previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo.

Ampliamenti: off limits in zona vincolata!

Nel caso di specie, è pacifico e documentalmente provato che le opere per cui è stata chiesta la sanatoria consistono in un "ampliamento", con la realizzazione di un nuovo vano abitativo e di un pergolato. Tale intervento ha inequivocabilmente determinato la creazione di nuova volumetria e di nuova superficie utile, anche intendendo quest'ultima nella nozione più ampia recepita in ambito paesaggistico, che include qualsiasi modificazione idonea ad alterare la percezione del contesto tutelato.

Le opere, pertanto, non rientrano nella categoria degli "abusi minori" sanabili ai sensi della normativa citata, bensì in quella degli interventi di nuova costruzione o ristrutturazione edilizia pesante, per i quali vige un divieto assoluto di condono in area vincolata.

Di fronte a un abuso non sanabile ex lege, il parere della Soprintendenza assume carattere interamente vincolato, non residuando alcun margine di discrezionalità in capo all'Amministrazione. Il diniego costituisce, pertanto, un atto dovuto.

Il Salva Casa non incide retroattivamente su un provvedimento già emesso

I giudici siciliani chiudono sottolineando che l'invocazione della normativa sopravvenuta (c.d. "Decreto Salva Casa") è irrilevante.

Il giudizio di legittimità di un atto amministrativo va condotto alla stregua della normativa vigente al momento della sua adozione (tempus regit actum); eventuali nuove disposizioni normative non possono incidere retroattivamente sulla validità di un provvedimento già emesso.

FAQ TECNICHE: Terzo condono per opere di ampliamento in zona vincolata | Ingenio

Il terzo condono edilizio consente di sanare un ampliamento in zona vincolata?
No. In presenza di un vincolo paesaggistico, il terzo condono non è applicabile agli interventi che determinano un incremento di volume o di superficie utile. Gli ampliamenti rientrano normalmente nella nuova costruzione o nella ristrutturazione edilizia pesante e restano esclusi dalla sanatoria straordinaria prevista dal D.L. 269/2003.

Quali opere possono essere condonate in un'area sottoposta a vincolo paesaggistico?
La giurisprudenza ammette il condono soltanto per gli interventi di minore rilevanza, come manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, purché non comportino aumenti di superficie o volumetria. Devono inoltre sussistere gli ulteriori requisiti previsti dall'art. 32 del D.L. 269/2003, compreso il parere favorevole dell'autorità preposta al vincolo.

Perché il nuovo vano abitativo e il pergolato non sono stati ritenuti sanabili?
Il Tar ha accertato che le opere costituivano un ampliamento dell'edificio, con creazione di nuova volumetria e nuova superficie utile. Tali caratteristiche le collocano al di fuori delle tipologie di abuso minore condonabili e determinano l'applicazione del divieto previsto per gli immobili situati in area vincolata.

Il Decreto Salva Casa può modificare l'esito di una domanda di terzo condono già respinta?
No. La sentenza richiama il principio del tempus regit actum: la legittimità di un provvedimento amministrativo deve essere valutata sulla base della normativa vigente al momento della sua adozione. Le disposizioni introdotte successivamente dal Decreto Salva Casa non incidono retroattivamente su un diniego già emesso.

Qual è il ruolo della Soprintendenza quando l'intervento non è condonabile per legge?
Se l'abuso rientra tra quelli espressamente esclusi dal terzo condono, il parere della Soprintendenza ha natura vincolata. In tali casi l'Amministrazione non dispone di margini di discrezionalità: il diniego costituisce un atto dovuto in applicazione della normativa e del consolidato orientamento giurisprudenziale.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO