Opere edilizie: anche il piccolo ampliamento in muratura richiede il permesso

Si può realizzare un piccolo ampliamento in muratura di 2.50 metri quadrati senza permesso di costruire?

No, soprattutto se si va a modificare la volumetria e se l'ampliamento è propedeutico all'ottenimento di alcuni mini appartamenti suddivisi in ingresso con angolo cottura camera e locale bagno, il tutto rifinito e arredato con suppellettili varie.

Il Tar Lazio, nella sentenza 13015/2025, ha infatti confermato l'obbligo del permesso di costruire anche per piccoli ampliamenti in muratura che modificano la volumetria, respingendo il ricorso di un privato contro un'ordine di demolizione.

Lo scopo dell'ampliamento

I ricorrenti avevano realizzato un ampliamento in muratura di soli 2,50 mq per creare mini appartamenti con servizi igienico-sanitari, senza alcun titolo abilitativo.

Roma Capitale aveva ordinato la demolizione entro 120 giorni, applicando l'art. 16 della Legge Regionale Lazio n. 15/2008.

L'intervento consisteva nella realizzazione di ampliamenti destinati a integrare i servizi dell'opera originaria ad uso abitativo, creando locali con ingresso, angolo cottura, camera e bagno.

Classificazione dell'intervento: ristrutturazione o manutenzione straordinaria?

Secondo il Tar, l'ampliamento volumetrico, seppur di modesta entità, non può essere qualificato come manutenzione straordinaria.

L'art. 3, comma 1, lett. b) del d.P.R. n. 380/2001 esclude espressamente dagli interventi di manutenzione straordinaria "le opere e le modifiche che alterino la volumetria complessiva degli edifici".

Nel caso specifico, l'intervento ha comportato un aumento della volumetria complessiva dell'immobile, configurandosi quindi come ristrutturazione edilizia di cui all'art. 10, comma 1, lett. c) del d.P.R. n. 380/2001, che richiede necessariamente il permesso di costruire.

Permesso di costruire: quando è necessario

Il Tar ha stabilito che gli interventi di ristrutturazione edilizia che "portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici" necessitano sempre del permesso di costruire, indipendentemente dall'entità dell'ampliamento.

La dimensione ridotta dell'intervento (2,50 mq) non rileva ai fini della classificazione giuridica: ciò che conta è l'alterazione volumetrica, non la sua quantità.

Le sanzioni in caso di assenza del permesso

In caso di realizzazione senza permesso di costruire, si applica l'art. 33 del d.P.R. n. 380/2001, che prevede la rimozione o demolizione dell'opera e il ripristino dello stato dei luoghi.

L'ordinanza di demolizione costituisce un atto dovuto e vincolato che non richiede alcun bilanciamento tra interesse pubblico e privato.

Il principio di proporzionalità non può essere invocato per evitare la demolizione: è sufficiente la constatazione che le opere siano state eseguite in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire.