Opere sul lastrico solare: il proprietario può sopraelevare, ma il condominio ha un interesse diretto

La sopraelevazione realizzata sul lastrico solare, anche se di proprietà esclusiva, resta soggetta ai limiti dell’art. 1127 del Codice civile e può incidere su interessi propri del condominio. Il Consiglio di Stato chiarisce che l’intervento non è ammesso se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono e può essere contestato quando pregiudica l’aspetto architettonico o riduce significativamente aria e luce. Il condominio assume inoltre la qualità di controinteressato nei giudizi relativi alle opere sul lastrico.

Il caso: ampliamento sul lastrico solare

Una delle questioni da sempre dibattuta in materia di condomini è la possiblità di sopraelevare del proprietario dell'ultimo piano, che spesso decide di ampliare o realizzare nuove opere sul lastrico solare. Ma fino a dove può spingersi l'autonomia del privato? Il condominio è comunque sempre 'interessato' a questo tipo di lavori? Serve, quindi, il 'placet' dell'assemblea per procedere?

Prova a dissipare un po' di dubbi il Consiglio di Stato nella sentenza 4669/2026, relativa un ampliamento di circa 34 mq realizzato sul lastrico solare di un edificio condominiale a Milano.

L’opera consisteva in una veranda chiusa con serramenti e impianti, resa abitabile e collegata internamente all’appartamento sottostante.

Il Comune aveva respinto la domanda di permesso di costruire in sanatoria e ordinato la demolizione. Il ricorso contro il diniego era stato dichiarato inammissibile perché non notificato al condominio, ritenuto controinteressato. Il Consiglio di Stato conferma questa conclusione, precisandone però le ragioni.

Cosa può fare il proprietario del lastrico solare

Il punto di partenza è l’art. 1127 del Codice civile. Il proprietario dell’ultimo piano può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che il titolo disponga diversamente; la stessa facoltà spetta a chi abbia la proprietà esclusiva del lastrico solare.

Questa possibilità non è tuttavia illimitata. La norma stabilisce espressamente che la sopraelevazione non è ammessa quando le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. Inoltre, i condomini possono opporsi se l’intervento pregiudica l’aspetto architettonico del fabbricato oppure diminuisce in misura rilevante aria o luce dei piani sottostanti.

Anche il lastrico esclusivo interessa tutto il condominio

Palazzo Spada spiega bene un passaggo chiave della vicenda: il fatto che il lastrico sia di proprietà esclusiva non elimina gli interessi degli altri condomini. Il lastrico svolge comunque una funzione di copertura dell’intero edificio e una costruzione realizzata su di esso può modificarne la sagoma, incidere sulla statica, sull’aspetto architettonico o sulle condizioni di aria e luce delle unità sottostanti.

Il Codice civile conferma questa particolare natura anche all’art. 1126: quando il lastrico è in uso esclusivo, le spese di riparazione o ricostruzione sono ripartite per un terzo a carico dell’utilizzatore esclusivo e per i restanti due terzi a carico dei condomini cui il lastrico serve da copertura.

Il condominio è controinteressato necessario

Da questo regime speciale deriva, secondo il Consiglio di Stato, che il condominio assume una posizione giuridica differenziata nei giudizi riguardanti costruzioni realizzate sul lastrico. Nel caso esaminato, il condominio era quindi un controinteressato al ricorso contro il diniego di sanatoria, non semplicemente perché aveva presentato l’esposto al Comune, ma perché era titolare di interessi propri alla stabilità e al valore architettonico dell’edificio.

Di conseguenza, il ricorso avrebbe dovuto essergli notificato. La successiva costituzione in giudizio di alcuni condomini non poteva sanare l’omissione una volta decorso il termine per impugnare il provvedimento.

Il ruolo dei singoli condomini

Anche la decisione dell’assemblea di non costituire il condominio in giudizio non elimina l’interesse dei singoli proprietari. Ciascun condomino conserva infatti la possibilità di tutelare la propria posizione individuale rispetto agli effetti della sopraelevazione.

La sentenza ribadisce così che le opere sul lastrico solare coinvolgono contemporaneamente la posizione del proprietario che intende realizzarle e gli interessi dell’intero edificio: la titolarità esclusiva del lastrico non consente di prescindere dai limiti statici, architettonici e condominiali previsti dal Codice civile.

FAQ TECNICHE: Sopraelevazioni sul lastrico solare del condominio e interesse del condominio | Ingenio

Il proprietario esclusivo del lastrico solare può realizzare liberamente una sopraelevazione?
No. L’art. 1127 del Codice civile riconosce la facoltà di sopraelevare, ma pone precisi limiti. L’opera non è consentita se la struttura dell’edificio non la sostiene e i condomini possono opporsi per pregiudizio all’aspetto architettonico o a luce e aria.

La proprietà esclusiva del lastrico esclude il coinvolgimento del condominio?
No. Anche quando il lastrico appartiene a un solo proprietario, svolge una funzione di copertura dell’intero edificio. Una nuova costruzione può quindi incidere sulla stabilità, sulla sagoma, sull’aspetto architettonico e sulle condizioni delle unità sottostanti.

Quando il condominio è considerato controinteressato nel giudizio sulla sopraelevazione?
Secondo il Consiglio di Stato, il condominio ha una posizione giuridica propria quando l’intervento sul lastrico può incidere sulla stabilità o sull’assetto architettonico dell’edificio. Per questo deve essere considerato controinteressato e il ricorso deve essergli notificato.

La mancata costituzione del condominio in giudizio elimina i suoi interessi?
No. La decisione dell’assemblea di non costituirsi non cancella gli interessi tutelati dall’ordinamento. Inoltre, i singoli condomini mantengono la possibilità di agire autonomamente per tutelare la propria posizione rispetto agli effetti dell’intervento.

Quali sono i principali limiti da verificare prima di sopraelevare?
Occorre verificare innanzitutto la capacità statica dell’edificio e il rispetto dei limiti posti dall’art. 1127 del Codice civile. Vanno poi considerati l’impatto sull’aspetto architettonico e l’eventuale riduzione significativa di aria e luce per gli altri condomini.

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