Ordinanza 100 e semplificazione della ricostruzione post-sisma: non si può ragionare per unità immobiliare

Lo scorso 9 maggio 2020 il Commissario alla Ricostruzione dei territori colpiti dal sisma 2016, Giovanni Legnini, ha emanato quattro nuove ordinanze, tra cui la n.100 dove si definiscono le nuove procedure di semplificazione finalizzate ad accelerare gli interventi di ricostruzione. Alla redazione di INGENIO sono pervenuti alcuni articoli di commento che ci piace condividere per approfondire il confronto e comprendere il punto di vista di chi le procedure le deve applicare. Di seguito alcune riflessioni dell'ing. Roberto di Girolamo.

Leggendo gli allegati e i documenti esplicativi all’Ordinanza 100 , due sono i concetti, tra loro correlati, che stonano e che sembrano non siano ancora entrati nell’attuazione delle norme per la ricostruzione:

1. La natura dell’intervento
2. La ripartizione delle spese

La natura dell’intervento

La prima e fondamentale domanda che bisogna porsi leggendo la montagna di carta relativa alla legislazione nazionale (dal DL 189/2016 e le sue successive innumerevoli modifiche) e alle oltre 100 ordinanze:

qual è il fine di tutti i nostri interventi?

La risposta, teoricamente, è semplice: la ristrutturazione o la ricostruzione degli edifici danneggiati dal sisma.

Tale risposta appare subito chiara leggendo l’articolo 1 del DL 189/2016 e smi.
Tale risposta appare chiara anche agli ingegneri strutturisti che nei loro progetti di ristrutturazione guardano sempre l’edificio nel suo insieme (unità strutturale) e non ad una singola parte.

La questione degli edifici aggregati

Nelle NTC2018 (Norme Tecniche sulle Costruzioni) al capitolo 8, si parla appunto di questi concetti, inserendo anche un ulteriore “attenzione” agli edifici che si trovano adiacenti ad altri.
In quest’ultimo caso bisogna valutare bene come intervenire e la interazione fra gli edifici stessi. Se c’è una interazione non trascurabile l’intervento su una parte (edificio=Unità Strutturale) può essere fatto se e solo se si ha l’accortezza di tenere in conto le conseguenze sul tutto (aggregato).

Di contro alla chiarezza espositiva dei principi giuridici e tecnici si ha poi una declinazione procedurale veramente priva di senso, infatti tutto l’impianto che gli uffici hanno creato è nella direzione della ricostruzione per unità immobiliare, cioè per parti singole, contraddicendo in maniera palese la legge e la tecnica.

Sostanzialmente si vuol ragionare come se un individuo (edificio/aggregato) subisse la rottura di un ginocchio (parte), ma non si vuol vedere che questo problema si ripercuote su tutto il corpo (schiena, bacino ecc.). Bisogna ingessare (riparare la parte), ma è necessario un sostegno a tutto il corpo (edificio/aggregato) per farlo riprendere in maniera efficace.

Nella ricostruzione non si può pensare che la singola “ingessatura” possa da sola bastare alla riparazione del tutto. L’edificio/aggregato è unitario, in maniera unitaria ha risposto alla sollecitazione sismica, tutte le sue parti hanno contribuito, nel bene o nel male, a resistere allo scuotimento sismico, per questo l’intervento visto per parti (unità immobiliari) e non per edificio (unità strutturali) è sbagliato concettualmente, ma soprattutto contraddice quanto previsto dalle norme.

La ripartizione delle spese

Sempre nel DL 189/2016 e smi. all’art. 6 si elenca ciò che sarà pagato: la riparazione con rafforzamento locale, il ripristino con miglioramento sismico delle strutture e degli elementi architettonici esterni, comprese le rifiniture interne ed esterne, e delle parti comuni dell'intero edificio, l’adeguamento antincendio ed energetico, nonché l'eliminazione delle barriere architettoniche.

Nelle norma c’è solo un generico richiamo al Codice Civile per definire le parti comuni che, però, nel caso di danno strutturale dovuto al sisma, non può essere sicuramente esaustiva, in quanto, ad esempio, manca il solaio che secondo il codice dovrebbe essere diviso fra i proprietari (sopra e sotto), ma nelle strutture sottoposte al sisma esso lavora in maniera essenziale nella ripartizione delle forze orizzontali e pertanto deve essere necessariamente considerato struttura comune.

Nulla si dice sulla ripartizione delle spese, allora si potrebbe ragionare, sempre secondo codice civile, “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”.

Ma qual è il “valore della proprietà di ciascuno”, quando l’edificio è danneggiato dal sisma e quindi inagibile?

Pensiamo al catasto le unità immobiliari “collabenti” (inagibili) non hanno nessun valore.

Pensiamo alle dichiarazioni fatte dai proprietari ai comuni, dove le unità “collabenti” (non fruibili) non pagano le imposte in quanto non hanno nessuna redditualità.

Pensiamo alle unità immobiliari con ipoteca per un mutuo bancario, se esse sono inagibili, non possono essere più poste a garanzia del mutuo stesso nel bilancio delle banche, perché hanno valore nullo.

Visto quanto sopra l’unico valore dell’unità immobiliare, ricompresa in un edificio inagibile, può essere il contributo statale che essa può portare alla riparazione dell’edificio inteso come unità strutturale.

Preso atto che il contributo viene elargito ai fini della riparazione dei danni subiti dal sisma tramite il miglioramento sismico o la ricostruzione, emerge che tutto quanto è necessario alla riparazione dei danni/miglioramento sismico/ricostruzione va ricondotto all’edificio in quanto tale e non può risultare riferito alla singola unità immobiliare che compone il complesso.

Cioè il contributo viene calcolato per unità immobiliare e la somma dei contributi delle singole unità immobiliari determinano il contributo “spendibile” per riparazione dei danni/miglioramento sismico/ricostruzione dell’edificio in quanto tale e non della singola unità immobiliare.

Ogni finitura si rende necessaria, in quanto connessa ad una riparazione del danno/miglioramento sismico/ricostruzione, e pertanto non può e non deve essere gravante sulla singola unità immobiliare, ma essa è necessaria in quanto conseguenza dell’intervento cui è legata.

Nell’ottica della ricostruzione ogni spesa sostenuta è destinata all’edifico nel suo complesso sia essa vista come struttura, sia essa come finitura sia interna alle singole unità immobiliari sia comune.

A titolo di esempio, in un edificio a struttura portante in calcestruzzo armato con il piano debole al piano terra è acclarato che i danni risultano concentrati in gran parte in corrispondenza di questo piano, perché tale piano deformandosi e rompendosi ha assorbito e dissipato buona parte dell’energia provocata dal sisma “salvando” i piani superiori che allo stesso tempo avranno pochi danni o addirittura nulla.

La ripartizione così come è stata valutata fino ad oggi non prevede la possibilità di una azione di “solidarietà” dell’intero complesso edificato ai fini di riparare quella parte di edificio che si è “sacrificata” e che comporta la completa ristrutturazione delle Unità Immobiliari ad essa appartenenti ben oltre il singolo elemento strutturale.

È pertanto necessario introdurre uno specifico criterio di ripartizione del costo dell’intervento sia in condomini sia in aggregati, identificandolo con millesimi di contributo definiti come il rapporto tra il contributo della singola unità immobiliare e il contributo totale ottenuto come somma dei contributi delle singole unità immobiliari.

In conclusione questo metodo oltre ad essere logica conseguenza delle norme e della tecnica delle costruzioni, ha vari vantaggi:

1. Semplificare l’opera progettuale;
2. Evitare inutili discussioni con gli ufficio sulla attribuzione delle opere alle varie categorie;
3. Evitare sorprese negli accolli dei proprietari;
4. Velocizzare la ricostruzione.

Speriamo in una attuazione di tali principi ed ad un ripensamento delle non corrette linee guida pubblicate dal Commissario per la Ricostruzione.

Ing. Roberto Di Girolamo