Ordine di demolizione: il decorso del tempo e diritto all’abitazione non prevalgono sull’abuso edilizio

L’articolo tratta la sentenza del TAR Lombardia n.2362/2026 riguardante un ricorso presentato contro un'ordinanza di demolizione emessa dal comune per un immobile residenziale realizzato abusivamente. Il giudice conferma la legittimità dell'ordine, affermando che il tempo trascorso dalla costruzione al provvedimento della PA, così come le esigenze abitative della famiglia, non impediscono l'esercizio del potere repressivo del Comune, soprattutto quando il procedimento demolitorio sia stato già avviato e sospeso da istanze di condono e contenzioso definito con giudicato. Il giudice ribadisce che, nel caso concreto, il diritto all'abitazione non prevale automaticamente sull'interesse pubblico al ripristino della legalità urbanistica e non si configura un affidamento tutelabile in capo al responsabile dell’abuso edilizio.

Vediamo le motivazioni del TAR.

Il caso

Un comune impone la demolizione di un edificio residenziale, ritenuto illegittimo, prevedendo che “(…), in caso di mancata demolizione, il bene e l’area di sedime sarebbero stati «acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune».”
La proprietaria di contro sosteneva che la costruzione fosse legata a una situazione di necessità abitativa della famiglia e che l’intervento dell’amministrazione fosse sproporzionato.
In un primo momento la ricorrente ha presentato ricorso straordinario al Presidente della Repubblica, ma successivamente, su richiesta del Comune, il procedimento è stato trasferito in sede giurisdizionale davanti al TAR Lombardia.

Abuso edilizio e demolizione: il tempo non legittima l’immobile abusivo

Il TAR respinge il ricorso precisando che:
“(…)
- da un lato, la giurisprudenza amministrativa è pressoché costante nell’affermare che il mero decorso del tempo non è da solo capace di ingenerare un affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva (v. ex multis Consiglio di Stato, VI, 22 gennaio 2025, n. 448 e 4 ottobre 2021, n. 6613);
- dall’altro, nel caso di specie è incontestato che l’amministrazione sin dal 2000 ha intrapreso iniziative finalizzate ad ordinare la demolizione del bene abusivo oggetto del presente giudizio, che non hanno avuto seguito, prima, per la proposizione da parte dell’odierna ricorrente di istanza di condono e, poi, per la pendenza del giudizio avverso il diniego di condono proposto dalla medesima sig. -OMISSIS-, definito con sentenza Consiglio di Stato, II, 18 febbraio 2021, n. 1474 (…)”.
Il semplice trascorrere del tempo non è sufficiente a fondare un affidamento alla conservazione dell’opera abusiva. Infatti, viene chiarito che in primis la giurisprudenza ha escluso che il decorso del tempo possa generare un affidamento tutelabile in favore del responsabile dell'abuso così come, nel caso concreto, il Comune aveva già avviato dal 2000 il procedimento per ordinare la demolizione dell'opera. L'iter si è protratto solo perché la proprietaria aveva presentato un'istanza di condono e successivamente aveva impugnato il suo diniego.

Diritto all’abitazione e abuso edilizio: confermata la prevalenza della demolizione

Un passaggio molto interessante della sentenza riguarda le condizioni personali della ricorrente, in particolare il TAR precisa che “(…) «il diritto all’abitazione non ha portata assoluta, tale da rendere illegittimi gli ordini di demolizione degli abusi ogni qualvolta l’immobile sia adibito a casa familiare» e che in linea generale «l’emergenza abitativa non può essere invocata per paralizzare la demolizione di un immobile abusivo, stante l’inammissibilità di condoni atipici ed extra-ordinem (ferma restando la possibilità per gli indigenti di sollecitare gli ausili eventualmente messi a disposizione dalle autorità amministrative competenti)» (…)
(N)el caso di specie parte ricorrente non ha offerto alcun elemento di prova in ordine alla sua impossibilità di accedere a una soluzione abitativa alternativa, avuto riguardo alle sue condizioni reddituali e patrimoniali (rispetto alle quali nessuna deduzione e produzione è stata effettuata dalla ricorrente) e alle concrete possibilità offerte dal mercato e dalle iniziative pubbliche di sostegno in materia.”
Il diritto all’abitazione non è assoluto e non è di per sé idoneo a bloccare automaticamente la demolizione di un immobile abusivo, anche se si trattasse di una casa familiare. Non è ammesso trasformare nemmeno una situazione di indigenza in una sorta di “condono” non previsto dalla legge. Nel caso concreto, la ricorrente non ha dimostrato di non poter trovare un’abitazione alternativa, in particolare, non ha fornito prove sulla propria situazione economica né sulle reali difficoltà di reperire una soluzione abitativa o di accedere alle misure di sostegno pubblico per persone indigenti.

In conclusione:

nel caso concreto, l’interesse al ripristino della legalità urbanistica è stato ritenuto prevalente rispetto alle allegazioni della ricorrente.

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Keywords: abuso edilizio, ordinanza di demolizione, immobile abusivo, diritto all’abitazione, abuso edilizio, decorso del tempo.

FAQ TECNICHE: Ordine di demolizione: il decorso del tempo e diritto all’abitazione non prevalgono sull’abuso edilizio | Ingenio

Il decorso del tempo può sanare un abuso edilizio?
No. La giurisprudenza amministrativa costante esclude che il mero trascorrere del tempo possa legittimare un’opera abusiva.
Non si forma affidamento tutelabile se l’immobile resta privo di titolo edilizio valido.
Rileva invece la continuità dell’azione amministrativa e l’eventuale sospensione per condono o contenzioso.
Riferimento: art. 31 DPR 380/2001.
Controlli: verifica sempre lo stato dei procedimenti amministrativi pendenti.

Il diritto all’abitazione può bloccare un ordine di demolizione?
No, non in modo automatico. Il diritto all’abitazione non ha natura assoluta.
Non può prevalere sull’interesse pubblico al ripristino della legalità urbanistica.
La giurisprudenza esclude “condoni atipici” basati su esigenze personali.
Possibili tutele alternative: servizi sociali e misure assistenziali.

Quando si consolida un affidamento legittimo sull’immobile abusivo?
Solo in presenza di atti amministrativi chiari e legittimi idonei a ingenerarlo.
Il mero silenzio o il ritardo della PA non è sufficiente.
Nel caso di abusi edilizi, l’affidamento è normalmente escluso.
La giurisprudenza del Consiglio di Stato è costante in tal senso.

L’istanza di condono sospende l’ordine di demolizione?
Può sospendere temporaneamente il procedimento, ma non elimina il potere repressivo.
Se il condono viene respinto, l’ordine di demolizione torna pienamente efficace.
Non si crea alcun diritto consolidato alla conservazione dell’opera.
Rileva la sequenza procedimentale amministrativa.

Cosa prevede l’art. 31 del DPR 380/2001?
Disciplina gli interventi eseguiti in assenza o difformità dal permesso di costruire.
Prevede l’ordine di demolizione e, in caso di inottemperanza, l’acquisizione gratuita.
È norma centrale nel sistema repressivo dell’abusivismo edilizio.
Attribuisce poteri vincolati alla PA.

L’acquisizione gratuita dell’immobile è automatica?
Si attiva in caso di mancata ottemperanza all’ordine di demolizione.
Riguarda immobile e area di sedime.
È effetto sanzionatorio amministrativo, non negoziabile.
Può essere preceduta da accertamenti tecnici e notifiche formali.
Riferimento: art. 31 DPR 380/2001.

Qual è il ruolo della giurisprudenza TAR/Consiglio di Stato?
Consolida l’interpretazione rigorosa in materia di abusi edilizi.
Esclude la rilevanza del tempo e delle condizioni personali isolate.
Ribadisce la centralità del ripristino della legalità urbanistica.
Coordina l’applicazione uniforme della normativa edilizia.
Funzione: uniformità interpretativa del diritto amministrativo.