Parziale difformità: demolizione o possibile sanzione pecuniaria?

Abusi edilizi: demolizione o sanzione?

La distinzione tra le diverse tipologie di abusi edilizi è fondamentale, non solo sul piano tecnico, ma anche per le conseguenze sanzionatorie a carico dei responsabili.

Le sanzioni variano in base alla gravità dell’illecito: dalle opere realizzate in totale assenza di titolo o in totale difformità, alle opere eseguite con variazioni essenziali, fino agli interventi realizzati in parziale difformità rispetto al permesso di costruire o alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).

Questa logica scansione graduale dell’illecito comporta conseguenze pratiche molto diverse. In particolare:

• l’art. 31 comma 2 del DPR 380/01 definisce i contesti ove vige la demolizione quale sanzione applicabile, in tal caso “Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell'articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l'area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3”;
• l’articolo 34 del DPR 380/01 parla di demolizione o sanzione pecuniaria in particolare “Gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell'abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell'ufficio. Decorso tale termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell'abuso. Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell'ufficio applica una sanzione pari al triplo del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al triplo del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.”

È proprio su questo delicato confine che si è pronunciato il TAR per la Lombardia con la sentenza n. 579/2025 offrendo spunti di riflessione sul corretto utilizzo degli strumenti sanzionatori previsti e sulla necessità di una rigorosa corrispondenza tra la qualificazione giuridica dell’abuso edilizio e le conseguenze sanzionatorie che ne derivano. 

Parziale difformità edilizia: limiti all’acquisizione

Nel 2006, il ricorrente presenta una denuncia di inizio attività (DIA) per modifiche interne e la realizzazione di un balcone e di due velux. Successivi controlli comunali rilevano varie difformità rispetto al progetto autorizzato, in particolare:

• camera da letto con dimensioni maggiori e altezza minima insufficiente;
• un abbaino più grande del previsto;
• un terrazzino non arretrato secondo le prescrizioni;
• una porta-finestra di dimensioni diverse da quelle indicate negli elaborati progettuali.

Il Comune ordina alla proprietaria dell’immobile, al direttore dei lavori e ai comproprietari delle parti comuni, "la demolizione e la rimessione in pristino di opere realizzate in parziale difformità dalla denuncia di inizio attività presentata in data ****** (con la quale sono state assentite modifiche interne, la realizzazione di un balcone e di due velux, una nella cucina e una nel bagno).”

Inoltre l’amministrazione avverte che, in caso di inadempienza, avrebbe proceduto all'acquisizione al patrimonio comunale secondo quanto previsto dall’articolo 31 del Testo Unico Edilizia per le opere realizzate in totale difformità o senza permesso.

I ricorrenti a questo punto ritengono di impugnare l'ordinanza al TAR.

La risposta del TAR è ben delineata infatti viene chiarito che “Gli atti depositati in giudizio forniscono la prova della puntuale attività istruttoria, effettuata in contradditorio con i tecnici dei ricorrenti, in ordine la possibilità di rimuovere gli abusi senza arrecare pregiudizio alle parti legittimamente assentite, (...). Tale attività si è conclusa con una valutazione positiva in ordine alla fattibilità dell’intervento di rimessione in pristino, espressa dal tecnico incaricato dal Comune, con nota del 21.7.2021. (…) Infine, anche la circostanza che sia stata la stessa sig.ra *** *** ad avere presentato in data 22.4.2014 una richiesta di permesso di costruire in sanatoria che prevedeva la demolizione della parte dell’edificio realizzata abusivamente e ad avere ottenuto il rilascio del titolo smentisce quanto sostenuto nel ricorso circa l’impossibilità di realizzare l’intervento demolitorio senza pregiudizio per le parti legittime dell’immobile (…).”
Il Comune ha svolto un’istruttoria tecnica approfondita verificando la possibilità di demolire le opere abusive senza danneggiare le parti legittime, così come la rimessione in pristino è tecnicamente fattibile, replicando puntualmente alle osservazioni del perito di parte.

Inoltre, il fatto che la stessa proprietaria avesse chiesto in passato una sanatoria prevedendo la demolizione smentisce la tesi dell’impossibilità tecnica dell’intervento di ripristino alla base del ricorso al TAR.

Tuttavia “È invece fondata la censura con cui viene dedotta l’illegittimità delle ordinanze impugnate nella parte in cui viene avvertito che, in caso di inottemperanza all’ordine demolitorio, verrà acquisito al patrimonio comunale il sedime dei manufatti e loro pertinenze, secondo quanto indicato nell’allegato 1, in applicazione analogica a quanto disposto dall’art. 31 d.P.R. n. 380/2001. (…) Questa norma - a differenza dell’art. 31, che sanziona le opere realizzate in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali -, in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione, non prevede l’ulteriore sanzione dell’acquisizione gratuita al patrimonio comunale del bene e dell'area di sedime, nonché di quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive ma prevede che, decorso il termine assegnato, gli abusi “sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell'abuso”. Le disposizioni del testo unico per il loro carattere sanzionatorio sono di stretta interpretazione e non sono dunque suscettibili di interpretazione analogica.”
Il TAR ritiene illegittima la parte dell’ordinanza che "minaccia" l’acquisizione gratuita dell’immobile al patrimonio comunale in caso di mancata demolizione.

Per parziali difformità dovrà essere applicato l’art. 34 d.P.R. 380/2001, che prevede solo la demolizione d’ufficio a spese del responsabile, mentre l’acquisizione è prevista dall’art. 31 per gli abusi più gravi (assenza di titolo o totale difformità).

Le sanzioni edilizie devono rispettare rigorosamente la tipologia di abuso accertata,
distinguendo tra opere in totale difformità o assenza del titolo edilizio abilitativo
e opere in parziale difformità dallo stesso.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: abusi edilizi, totale difformità, parziale difformità, art. 31 DPR 380/2001, demolizione, art. 34 DPR 380/2001, sanzione pecuniaria, acquisizione gratuita patrimonio comunale.