PEC annullato! Obbligo di coinvolgere i proprietari quando il piano incide su soggetti individuabili

Piano Esecutivo Convenzionato (PEC): che cos’è?

Il Piano Esecutivo Convenzionato (PEC) è l’evoluzione del Piano di Lottizzazione convenzionato previsto dall’art. 28 della legge n. 1150/1942.

Si tratta di un piano attuativo del Piano Regolatore Generale (PRG, oggi divenuto Piano Urbanistico Comunale, PUC) che permette ai privati di proporre interventi edilizi in aree edificabili, rispettando le norme urbanistiche e le indicazioni del piano comunale.

Lo scopo del PEC è di assicurare la corretta realizzazione di infrastrutture, viabilità interna, impianti e opere di urbanizzazione primaria (utili alle future installazioni abitative) secondo un cronoprogramma preciso.
Possono presentare un PEC i proprietari dei terreni interessati, singoli o associati, rappresentanti almeno due terzi del valore catastale degli immobili coinvolti.

Esso generalmente comprende:

• tavole grafiche con la suddivisione in lotti e aree per infrastrutture;
• normativa di attuazione con prescrizioni tecniche e architettoniche;
• cronoprogramma dei lavori;
• analisi dei comparti funzionali e schema di convenzione da stipulare con il Comune.

La proposta viene presentata al Comune che valuterà la conformità agli strumenti urbanistici e la compatibilità ambientale (VAS) mentre l’approvazione avverrà tramite delibera di Giunta Comunale entro 90 giorni. Soltanto successivamente sarà possibile avviare le opere e richiedere i relativi permessi di costruire.

A differenza del Piano Particolareggiato l’iniziativa del PEC è privata, mentre per l'appunto quella del piano particolareggiato è pubblica.

In sintesi, il PEC è uno strumento urbanistico che consente ai privati di realizzare interventi edilizi conformi al PUC, assicurando infrastrutture e opere pubbliche, sotto il controllo dell'amministrazione comunale.

Ma quando un Piano Esecutivo Convenzionato riguarda aree specifiche edificabili, l’amministrazione è tenuta a coinvolgere tutti i proprietari dei terreni inclusi (o solo una parte di essi), assicurando il loro diritto al contraddittorio e alla partecipazione nella definizione della convenzione urbanistica?

A rispondere è il TAR del Piemonte con la sentenza n. 381/2026.

Vediamo il caso…

Piano esecutivo convenzionato: obbligo di coinvolgere i proprietari direttamente inclusi

Un Comune aveva approvato il piano esecutivo convenzionato destinato alla realizzazione di nuove abitazioni su un’area collinare, tra il completamento di edifici esistenti e la costruzione di villette a schiera.

Il ricorrente, proprietario di un terreno incluso nel perimetro del piano impugna gli atti, ha sostenuto di essere stato informato solo successivamente all’approvazione del piano, senza aver avuto la possibilità di partecipare al procedimento e quindi far valere le proprie ragioni.

È questo il nodo della questione ossia:

il Comune avrebbe dovuto coinvolgere direttamente il proprietario sin dall’inizio del procedimento?

Il TAR spiega che “le varianti urbanistiche puntuali ed i piani attuativi, quando riguardino aree o immobili specifici ed incidano direttamente sugli interessi di determinati soggetti, proprietari di immobili inclusi nel perimetro del piano in via di approvazione, comportano per il Comune l’obbligo di notifica agli interessati, anche ai fini della decorrenza del termine di impugnazione delle relative delibere (…). Nella specie, è incontestato che l’area di proprietà del ricorrente è situata all'interno della perimetrazione del piano esecutivo. Pertanto, il ricorso è stato tempestivamente proposto entro il termine di sessanta giorni decorrente dalla lettera informativa trasmessa dal Comune (...). Nel merito, il ricorso è fondato.”

Quando un piano urbanistico esecutivo riguarda immobili e aree specifiche, il Comune deve, non solo notificare gli atti ai proprietari direttamente inclusi, ma deve garantirne la partecipazione e nella fase convenzionale acquisire il consenso dei proprietari coinvolti. Tale prassi è da applicare anche ai fini di decorrenza del termine per impugnare gli atti.
Nel caso concreto, il terreno del ricorrente era incluso nel piano ed essendo il ricorso promosso nei tempi, esso è stato ritenuto fondato nel merito.

Inoltre il giudice precisa che “La procedura prevista dalla legge regionale non consente agli enti locali di derogare ai principi fondamentali sul contraddittorio e sulla partecipazione al procedimento amministrativo, discendenti dalla legge n. 241 del 1990 e dal diritto europeo, a garanzia dei proprietari direttamente coinvolti dall’iniziativa di sfruttamento edilizio dell’area. L’art. 41 della Carta dei diritti fondamentali UE sancisce espressamente il “diritto ad una buona amministrazione”. Il diritto di ogni individuo a che le proprie questioni siano trattate in modo imparziale, equo ed entro un termine ragionevole, si articola in tre corollari: il diritto al contraddittorio già in fase procedimentale, prima che nei suoi confronti venga adottato un provvedimento (right to be heard); il diritto di accesso ai documenti amministrativi, nel rispetto dei principi di riservatezza e segretezza (right of access to documents); l’obbligo per l’amministrazione di motivare le proprie decisioni (duty to give reasons).”
La norma regionale non può modificare i principi fondamentali del procedimento amministrativo, in particolare la sentenza fa riferimento al contraddittorio e alla partecipazione previsti dalla legge n. 241/1990 e dal diritto UE.

L’art. 41 della Carta dei diritti fondamentali UE riconosce il diritto a una buona amministrazione includendo:

• il contraddittorio preventivo;
• l’accesso agli atti;
• l’obbligo per l’amministrazione di motivare le proprie decisioni.

Quindi il ricorso è stato accolto e la delibera di approvazione del piano è stata annullata.

Trascurare il contraddittorio con i proprietari (ossia inclusi nel perimetro del piano) espone al rischio concreto di annullamento degli atti, con conseguenti ritardi e costi aggiuntivi.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: piano esecutivo convenzionato, PEC, partecipazione procedimento amministrativo, contraddittorio urbanistico.

FAQ TECNICHE – FAQ tecniche PEC annullato: obbligo contraddittorio proprietari

Che cos’è il Piano Esecutivo Convenzionato (PEC)?
Il PEC è un piano attuativo del PUC che consente ai proprietari di proporre interventi edilizi rispettando norme urbanistiche e cronoprogrammi di opere di urbanizzazione primaria.

A cosa serve il PEC e in quali contesti si applica?
Serve a realizzare nuove edificazioni in aree private, assicurando infrastrutture e conformità urbanistica. Si applica in contesti residenziali, produttivi o misti dove la proprietà privata è direttamente interessata dal piano.

Quali prestazioni e requisiti deve garantire il PEC?
Include tavole grafiche, cronoprogramma lavori, prescrizioni tecniche e architettoniche, e schemi di convenzione con il Comune, assicurando opere di urbanizzazione primaria e compatibilità ambientale secondo VAS.