Pergolati in condominio: tutto sulle distanze legali

Il Tribunale di Termini Imerese ha esaminato una controversia condominiale relativa alla realizzazione di due pergolati/tettoie e di una canna fumaria in un edificio residenziale. Grazie al CTU è stato accertato che i pergolati erano stati costruiti a distanze inferiori a quelle previste dall’art. 907 c.c., compromettendo il diritto di veduta del proprietario del piano superiore. In virtù di ciò il giudice ha ordinato la rimozione dei pergolati, rigettando invece la domanda relativa alla canna fumaria per l'inapplicabilità dell’art. 907 c.c. e per difetto di prova sul pregiudizio al decoro architettonico.

Pergolato: che cos’è

Spesso si parla di pergolato, ma che cosa si intende?
Il pergolato si presenta come una struttura leggera composta da montanti verticali e travi orizzontali, realizzata in legno o metallo, privo di copertura stabile e di chiusure laterali. Esso è concepito principalmente per funzioni ornamentali e di ombreggiamento in spazi esterni come giardini o terrazze.

Le sue caratteristiche tipiche sono:

• la semplicità costruttiva;
• la possibile smontabilità;
• l’assenza di elementi di chiusura come grondaie e tamponature;
• la destinazione non abitativa;
• la possibile realizzazione in edilizia libera, ossia in assenza di richiesta di titolo edilizio.

Detto ciò, è corretto dire che la costruzione di pergolati e altri manufatti tra proprietà confinanti può incidere in modo rilevante sul diritto di veduta del vicino?

Con questa domanda si apre la vicenda esaminata dal Tribunale di Termini Imerese, nella quale il giudice ha affrontato un conflitto tra condomini relativo alla realizzazione di due pergolati e di una canna fumaria.

Diritto di veduta in appiombo e pergolati: quando scatta la demolizione

Il giudice precisa che un “(…) proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo sino alla base dell’edificio e può opporsi alla costruzione realizzata da altro condomino – nella specie proprio un pergolato posto a copertura del terrazzo dell’appartamento sottostante – che, direttamente o indirettamente, pregiudica l’esercizio di tale diritto, senza che assumano rilievo esigenze di contemperamento con la riservatezza o con il diritto dominicale del vicino, essendo tale bilanciamento già operato dall’art. 907 cc mediante la previsione della distanza legale. (…) Nella specie, dalla consulenza tecnica di ufficio è emerso che i manufatti oggetto di causa consistono in due pergolati installati nella corte pertinenziale dell’unità immobiliare di proprietà dei convenuti, uno sul prospetto nord e uno sul prospetto ovest, costituiti da pilastrini e travi, con struttura stabile e ancorata al prospetto dell’edificio mediante staffe metalliche. Il CTU ha accertato, con riferimento al pergolato posto sul prospetto ovest, che la distanza tra il sottosoglia delle aperture dell’unità immobiliare di proprietà attrice e la faccia superiore delle travi in legno del manufatto è pari a m. 1,24 e, con riferimento al pergolato sul prospetto nord, che la distanza tra l’intradosso del balcone dell’unità immobiliare attrice e la faccia superiore delle travi è pari a cm 9. Tali dati tecnici evidenziano in modo univoco che i due pergolati insistono a distanza largamente inferiore rispetto a quella prescritta dall’art. 907 cc e risultano idonei a comprimere la veduta in appiombo esercitabile dalle aperture e dal balcone dell’unità sovrastante di proprietà attrice.”
Il proprietario di un piano superiore ha il diritto di esercitare la “veduta in appiombo”, cioè di affacciarsi verticalmente verso il fondo sottostante senza ostacoli, tale diritto è tutelato dall’art. 907 c.c. secondo il quale:

“Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'articolo 905. Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita. Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia”.

Nel caso concreto, i due pergolati realizzati dai vicini risultano strutture stabili e ancorate all’edificio, non semplici arredi e dalla consulenza tecnica emerge che le distanze sono estremamente ridotte (da 1,24 m a soli 9 cm), quindi inferiori ai limiti di legge suddetti.
Per questo i pergolati sono ritenuti irregolari in quanto realizzati in modo da impedire illegittimamente il diritto di veduta del proprietario sovrastante.

Per quanto riguarda elementi edilizi come la canna fumaria, essi non sono qualificabili come “costruzione” rilevante ai fini delle distanze legali, ma come componente impiantistica (sistema di evacuazione fumi del camino). Quindi, nel caso esaminato, non rientra nel perimetro applicato alle opere edilizie che possono comprimere la veduta.

Verdetto finale:

“(…) il pergolato realizzato sul prospetto ovest e il pergolato realizzato sul prospetto nord della corte pertinenziale dell’unità immobiliare di proprietà di *** *** e violano il diritto di veduta spettante a [...] *** ***; CONDANNA *** *** e *** *** in solido tra loro, a rimuovere detti manufatti e i relativi elementi di sostegno (…)”.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: diritto di veduta in appiombo, art. 907 codice civile, pergolati, condominio, distanze legali.

FAQ TECNICHE: Pergolati condominio art. 907 c.c. distanze e demolizione | Ingenio

Che cos’è il diritto di veduta in appiombo?
È la facoltà del proprietario di un piano superiore di affacciarsi verticalmente verso il fondo sottostante senza ostacoli.
È tutelato dall’art. 907 c.c., che impone distanze minime tra aperture e nuove costruzioni.
Si applica soprattutto in contesti condominiali con balconi e finestre sovrapposte.
Garantisce libertà di affaccio e protezione da manufatti che ne riducano l’utilizzo.
La violazione può comportare ordine di rimozione dell’opera.

Quando un pergolato viola l’art. 907 c.c.?
Quando è qualificabile come struttura stabile e non amovibile.
Se riduce la distanza tra apertura e manufatto sotto i 3 metri previsti dalla norma.
Nel caso in esame: 1,24 m e 9 cm sono distanze illegittime.
La valutazione dipende da CTU e caratteristiche costruttive.
La natura ornamentale non esclude la disciplina delle distanze.

I pergolati sono sempre considerati costruzioni?
No, dipende dalla stabilità e dall’ancoraggio.
Strutture leggere e amovibili possono non essere considerate costruzioni.
Se ancorati e stabili possono rientrare nel regime delle distanze legali.

Come si misura la distanza ai sensi dell’art. 907 c.c.?
La distanza si misura tra la soglia dell’apertura e il punto più vicino del manufatto.
Può includere intradosso balconi e strutture aggettanti.
Nel caso esaminato è stata effettuata tramite CTU.
Le misurazioni devono essere tecnicamente documentate.
Errori di rilievo possono invalidare la valutazione.

La canna fumaria rientra nell’art. 907 c.c.?
Nel caso analizzato è stata esclusa dall’ambito applicativo.
È qualificata come elemento impiantistico e non come costruzione.
Non incide automaticamente sul diritto di veduta.
Serve comunque verifica del possibile pregiudizio concreto.
La giurisprudenza non è uniforme.

Chi decide la violazione delle distanze legali?
Il giudice civile, supportato da consulenza tecnica d’ufficio (CTU).
La CTU è decisiva per misurazioni e qualificazione del manufatto.
Le parti possono contestare le risultanze tecniche.
La decisione finale valuta norma e fatto tecnico insieme.
Fondamentale la documentazione progettuale.

Cosa comporta la violazione dell’art. 907 c.c.?
Può comportare ordine di rimozione del manufatto.
Non è necessaria la prova del danno economico.
È sufficiente la compressione del diritto di veduta.
Il giudice applica la distanza legale come criterio rigido.
La tutela è reale e non solo risarcitoria.