Permesso di costruire con trasferimento di cubatura: i presupposti

Come devono 'essere' i fondi edilizi interessati dal trasferimento (cessione) di cubatura, per poter legittimamente presentare - e ottenere - un permesso di costruire?

A questa particolare domanda risponde il Consiglio di Stato nella sentenza 10085/2022 dello scorso 16 novembre, che ha respinto il ricorso atto a legittimare il permesso di costruire, sulla base che la sentenza del TAR (confermativa dell'operato del comune) avesse errato nel valutare un eccesso di volumetria.

I motivi del permesso negato

In particolare, secondo il comune, la parte abusiva dell’opera realizzata ricadeva in parte in zona residenziale B3, in parte in zona agricola E3 ed in parte in zona agricola inedificabile per vincolo idrogeologico o geotecnico, per cui la volumetria abusiva realizzata non poteva essere giustificata con l’indice di fabbricabilità fondiario previsto dalle zone edificabili perché non omogenee con le altre; inoltre, una parte di superficie coperta di circa mq. 150 ricadeva in zona inedificabile per vincolo idrogeologico o geotecnico.

Secondo parte ricorrente, il Comune non aveva considerato che si trattava di un unico fabbricato, posto “a cavallo” di zone omogenee diverse e che quindi era urbanisticamente irrilevante lo spostamento della volumetria operata nell’ambito della stessa sagoma di fabbricato, che insisteva legittimamente su più zone omogenee diverse ma confinanti tra loro.

Ma - osserva Palazzo Spada - il TAR ha correttamente osservato come fosse da escludere che lo spostamento della volumetria potesse avvenire in relazione a fondi appartenenti a zone omogenee diverse in quanto ciò altererebbe gli standards fissati in generale dallo strumento urbanistico e renderebbe i privati veri e propri arbitri della distribuzione delle costruzioni sul territorio, ancorché ciò – come nel caso di specie – riguardi un unico fabbricato localizzato per una porzione in una zona e per una porzione in un’altra.

In caso contrario ne resterebbe snaturata la delimitazione delle zone urbanistiche e sottratta all’una la quota di densità edilizia in tal modo arbitrariamente assegnata all’altra; si tratterebbe, insomma, di un espediente con cui il privato, edificando al confine di più zone, vanificherebbe le scelte dell’ente pianificatore attraverso la manipolazione delle previsioni dello strumento urbanistico.

Trasferimento di cubatura: le regole

Si arriva quindi all'esplicazione delle motivazioni della sentenza.

Il Consiglio di Stato osserva infatti che il trasferimento di cubatura presuppone omogeneità urbanistica: i fondi devono essere caratterizzati dalla stessa destinazione d’uso territoriale e omogeneità edificatoria e avere identico indice di fabbricabilità originario.

Se così non fosse sarebbe evidente il pregiudizio per l'attuazione dei complessivi criteri di programmazione edilizia contenuti negli strumenti urbanistici; pregiudizio ancora più manifesto ove fosse consentita la "cessione di cubatura" fra terreni aventi diversa destinazione urbanistica ovvero diverso indice di edificabilità; essendo, infatti, evidente che ove fosse consentito l'asservimento di un terreno avente un indice di fabbricabilità più vantaggioso di quello proprio del terreno asservente, ovvero avente una diversa destinazione, le esigenze di pianificazione urbanistica che avevano presieduto alla scelta amministrativa di differenziare gli indici di edificabilità dei due fondi, ovvero la loro stessa destinazione, rimarrebbero inevitabilmente insoddisfatte.