Permesso di costruire contestato: il danno causato va provato! Non basta la vicinanza come pregiudizio...

Non ogni intervento edilizio vicino a un’abitazione consente, di per sé, di ottenere l’annullamento del titolo edilizio ma occorre dimostrare che vi sia un pregiudizio concreto derivante dall’atto impugnato e l’utilità ottenibile dal suo annullamento. Questo è quanto emerge dalla sentenza del TAR Liguria trattata nell’articolo, dove un vicino presenta ricorso contro il permesso di costruire per una tettoia e un’area destinata a deposito di materiali e parcheggio di mezzi. Secondo la tesi del ricorrente l’intervento danneggiava il paesaggio e trasformava un’area naturale in una piattaforma logistica molto prossima alla sua proprietà. Il TAR Liguria ha chiarito che la semplice vicinanza all’opera non basta per impugnare efficacemente un titolo edilizio. Il vicino deve dimostrare una lesione concreta, come privazione di luce, panorama o valore immobiliare. Poiché l’area consentiva urbanisticamente deposito e parcheggio e il danno non era provato, il ricorso è stato dichiarato inammissibile.

La tettoia e deposito davanti all’abitazione

I rapporti di vicinato non sono cosa di semplice gestione soprattutto quando riguarda il confronto sulle trasformazioni del territorio. In tali casistiche lo scontro è quasi sempre inevitabile. Tuttavia le contestazioni devono poggiare su fatti concreti e su un effettivo pregiudizio.
Nel caso trattato nell’articolo un residente aveva impugnato un titolo edilizio rilasciato dal Comune a una proprietaria di terreni situati di fronte alla sua abitazione. L’intervento sarebbe consistito nella realizzazione di una tettoia e nella sistemazione dell’area per la realizzazione di un deposito di materiali edili e di un parcheggio di mezzi semoventi.
Secondo il ricorrente il problema riguardava la collocazione delle opere nell’area in questione in quanto collocata nella piana del fiume Entella e inserita in un contesto di pregio paesaggistico e ambientale. A suo dire sarebbe stata trasformata in una sorta di piattaforma logistica, con ricadute negative sull’ambiente e sulla qualità della vita della sua famiglia. Le censure erano molteplici e riguardavano anche l’autorizzazione paesaggistica, la compatibilità urbanistica del deposito, le opere di sistemazione del terreno, l’eventuale presenza di vincoli e la possibile interferenza con la fascia fluviale.

Il danno deve essere provato

Il giudice chiarisce che “È noto come la sentenza del Consiglio di Stato, Ad. plen., 9 dicembre 2021 n. 22 abbia riaffermato la distinzione e l’autonomia tra la legittimazione e l’interesse al ricorso quali condizioni dell’azione, non potendo ritenersi che il criterio della vicinitas, quale elemento di individuazione della legittimazione, valga da solo ed in automatico a dimostrare la sussistenza dell’interesse al ricorso, (…)."
Il TAR precisa che il Consiglio di Stato abbia precisato che occorrano due requisiti distinti per impugnare un atto edilizio, in particolare:

• la vicinitas, cioè il fatto di essere proprietario di un immobile vicino all’intervento;
• l’interesse al ricorso ossia bisogna dimostrare che l’intervento causi un pregiudizio concreto, personale e attuale.

Non è quindi sufficiente essere vicini all’area interessata quale requisito alla legittimazione di un ricorso avverso un titolo abilitativo affinché lo status quo sia ripristinato. Occorre dimostrare che il danno lamentato possa essere evitato o riparato con l’annullamento del titolo edilizio, ai sensi dell’art. 38 del Testo unico dell’edilizia.

Il TAR, quindi, riconosce che il ricorrente, essendo vicino all’area oggetto degli interventi edilizi, possa agire in giudizio, ma per ottenere l'annullamento del permesso di costruire occorre dimostrare che l’intervento gli provochi un danno concreto. Infatti, il dislivello di circa 15 metri e la presenza della strada provinciale tra i fondi riducono l’impatto/pregiudizio delle opere realizzate sull’abitazione del vicino, così come non risulta provata né una reale perdita di luce o di spazio né un serio danno alla vista panoramica.

Inoltre, secondo le verifiche dei giudici, l’area sarebbe stata utilizzata in modo compatibile con la sua destinazione urbanistica, difatti in quella zona sono ammessi, tra l’altro, depositi, strade carrabili, parcheggi e lavori di sistemazione del terreno.

Ne consegue che “(…) se il ricorrente acquistò un immobile frontistante un’area gerbida edificabile e potenzialmente destinabile a deposito all’aperto e parcheggio, non si vede come possa poi dolersi - ... - che dalla costruzione di una modesta tettoia pertinenziale e da una sistemazione del terreno finalizzata alla realizzazione di un deposito di materiale e di un parcheggio di mezzi possa derivare una concreta lesione alle caratteristiche urbanistico-edilizie dell’area in cui è collocata la sua proprietà, con conseguente pregiudizio al suo patrimonio immobiliare.”
Quando si acquista una casa davanti a un’area edificabile si deve considerare gli usi che il piano urbanistico già consente. Infatti, se per quell’area è prevista la realizzazione di depositi, parcheggi e interventi di sistemazione del territorio, non si può affermare che tali opere siano di per se imprevedibili. Per contestarle, nel caso concreto, il vicino avrebbe dovuto impugnare anche le regole urbanistiche e paesaggistiche che permettono quelle destinazioni.
In definitiva, il TAR, richiamando la modestia della tettoia e la conformità urbanistica della sistemazione destinata a deposito e parcheggio, afferma che nel caso in essere non è stata dimostrata una concreta lesione delle caratteristiche urbanistico-edilizie dell’area tale da arrecare un effettivo pregiudizio all’immobile del ricorrente.

Non è sufficiente indicare la prossimità di un intervento alla propria proprietà o una possibile perturbazione dannosa del paesaggio ovvero un generico timore di svalutazione dell’immobile per richiedere l’annullamento di un titolo edilizio, ma occorre dimostrare concretamente quale pregiudizio derivi dall’intervento contestato.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: permesso di costruire, tettoia, deposito materiali, danno concreto all’immobile, destinazione urbanistica dell’area.

FAQ TECNICHE: Permesso di costruire e vicinitas: il danno concreto deve essere provato | Ingenio

Che cosa significa vicinitas nel ricorso contro un permesso di costruire?
La vicinitas è il collegamento territoriale tra l’immobile del ricorrente e l’area interessata dall’intervento edilizio.
Consente, in linea generale, di riconoscere la legittimazione a proporre ricorso.
Non dimostra però automaticamente l’interesse concreto all’annullamento del titolo.
Il principio è richiamato dalla sentenza Consiglio di Stato, Adunanza plenaria, n. 22/2021.

Quale danno deve provare il vicino che impugna un titolo edilizio?
Il vicino deve allegare e dimostrare un pregiudizio personale, concreto e attuale.
Possono rilevare, secondo le circostanze, perdita di luce, aria, visuale, panorama, valore dell’immobile o aggravamento effettivo delle condizioni di utilizzo.
Non sono sufficienti un generico timore di svalutazione o il dissenso verso la trasformazione dell’area.
La prova va riferita alle caratteristiche reali dell’intervento autorizzato.

La vicinanza di una tettoia o di un deposito è sufficiente per ricorrere?
No. La vicinanza può fondare la legittimazione, ma non sostituisce la prova dell’utilità concreta derivante dall’annullamento del permesso di costruire.
Nel caso esaminato, la modestia della tettoia, il dislivello di circa 15 metri e la strada provinciale interposta hanno inciso nella valutazione dell’assenza di danno provato.
Ogni situazione richiede comunque una verifica puntuale dello stato dei luoghi.

Perché la destinazione urbanistica dell’area è rilevante?
La disciplina urbanistica definisce gli usi potenzialmente ammissibili sull’area.
Se deposito, parcheggio e sistemazione del terreno risultano compatibili con la destinazione di zona, il vicino deve dimostrare un pregiudizio ulteriore e specifico.
Non è sufficiente sostenere che l’area avrebbe dovuto restare libera o naturale.
Occorre inoltre distinguere l’impugnazione del titolo edilizio da quella degli strumenti urbanistici presupposti.

Quali verifiche dovrebbe svolgere il tecnico prima di contestare un permesso di costruire?
Occorre confrontare progetto assentito, titolo edilizio, disciplina urbanistica, vincoli paesaggistici e stato reale dei luoghi.
Sono utili rilievi su quote, distanze, visuali, ombreggiamento, accessi, traffico e interferenze con eventuali fasce di rispetto.
La documentazione fotografica va accompagnata da elementi tecnici idonei a dimostrare il nesso tra opera e danno.

L’annullamento del permesso ripristina sempre lo stato dei luoghi?
No. L’annullamento del titolo non comporta automaticamente la demolizione dell’opera eventualmente già realizzata.
L’art. 38 del d.P.R. 380/2001 disciplina gli interventi eseguiti in base a permesso annullato, prevedendo specifiche conseguenze e, in alcune ipotesi, la fiscalizzazione.
L’utilità pratica del ricorso va quindi valutata anche rispetto a tale disciplina.

Quali errori devono evitare proprietari e professionisti?
È errato fondare il ricorso solo sulla vicinanza o su una generica alterazione del paesaggio.
Va evitata anche la confusione tra illegittimità del titolo, danno civilistico e mero peggioramento percepito del contesto.
Il progettista deve verificare preventivamente la compatibilità urbanistico-edilizia e paesaggistica dell’intervento.
Il ricorrente deve invece allegare un danno specifico, documentato e concretamente ricollegabile al titolo impugnato.