Permesso di costruire in sanatoria vs condono edilizio: quando l’ordine di demolizione resta valido

Permesso di costruire in sanatoria e terzo condono

Non sono rare le situazioni in cui opere edilizie vengono realizzate senza permesso di costruire e successivamente regolarizzate, ove urbanisticamente possibile, tramite permessi di costruire in sanatoria.

Spesso si parla di permesso di costruire in sanatoria, ma in cosa consiste?

Il permesso di costruire in sanatoria consente di regolarizzare opere edili realizzate senza alcun titolo abilitativo o in difformità totale, o comunque rilevante, rispetto al titolo eventualmente richiesto.

Generalmente, viene richiesto il permesso di costruire per:

• nuove costruzioni;
• lavori di ristrutturazione con modifiche alla volumetria dell’edificio o dei prospetti;
• cambio di destinazione d’uso rilevante dal punto di vista urbanistico.

Il rapporto tra l’istanza di condono o la richiesta di permesso di costruire in sanatoria e l’efficacia o la sospensione dell’ordine di demolizione ha da sempre generato qualche perplessità e dubbi interpretativi.

Il terzo condono, introdotto dall’art. 32 del d.l. 269/2003 (convertito nella l. 326/2003), consente di sanare determinati illeciti edilizi entro limiti rigorosi, con specifiche esclusioni degli interventi realizzati in aree sottoposte a vincolo.

Ma cosa accade quando viene invece richiesto un permesso di costruire in sanatoria? Valgono le stesse considerazioni sulla sospensione dell’ordine demolitorio?

Ma soprattutto se un permesso in sanatoria venga rilasciato a distanza di anni dall’accertamento dell’abuso, l’ordine di demolizione viene sospeso o resta comunque in vigore?

In tali casi è necessario verificare:

• se il titolo sopravvenuto possa incidere sull’ordine di demolizione già disposto ad esempio con sentenza definitiva;
• se ricorrano i presupposti oggettivi di sanabilità.

Tale principio è stato recentemente ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 14123/2025, che ha confermato l’inammissibilità di un ricorso proposto contro un ordine di demolizione, anche in presenza di un permesso di costruire in sanatoria. 

Opere abusive in zona sottoposta a vincolo: niente sanatoria con il Terzo condono

Nel caso oggetto della sentenza, il ricorrente era stato condannato nel 1998 per abusi edilizi e in seguito la Procura generale aveva emesso nel 2015 l’ingiunzione a demolire l’opera abusiva.

Successivamente, il Comune aveva rilasciato un permesso di costruire in sanatoria, a seguito dell’accertamento di compatibilità paesaggistica. Da qui il ricorso dei proprietari.

Ricorso, che, per la revoca dell’ingiunzione di demolizione, era stato respinto dalla Corte d’Appello nel 2024, generando il successivo ricorso in Cassazione.

I giudici sottolineano che “(…) la Corte di appello, dimostrando di aver valutato la documentazione prodotta, consistente in un permesso di costruire in sanatoria fondato sul condono del 2003, oltre che su quello del 1994, ha ampiamente motivato sul fatto che la tipologia di abuso di cui è stata ordinata nella specie la demolizione non potesse in alcun modo essere condonata, difettando i presupposti perché possa applicarsi il condono del 2003, trattandosi di opere realizzate all'interno di aree sottoposte a vincoli di tutela ambientale, in assenza di concessione edilizia e di autorizzazione paesistica, in relazione alle quali resta preclusa l'applicazione del condono edilizio per gli abusi di maggiore rilevanza o le ristrutturazione edilizie. La motivazione adottata dal giudice dell'esecuzione è in linea con l'orientamento espresso da questa Corte che, proprio in relazione alla Regione Sicilia, ha affermato che l'art. 23 della legge reg. Sicilia 10 agosto 1985, n. 37, che prevede la sanabilità delle opere abusive edificate nel Parco nazionale dell'Etna, previo rilascio del nulla osta dell'autorità competente per il vincolo, non può essere interpretata in senso confliggente con la normativa statale sul condono edilizio di cui al d.l. 30 settembre 2003, n. 269, convertito con modificazioni dalla legge 24 novembre 2003, n. 326, ed in particolare con quanto stabilito all'art. 32 di tale decreto legge, che prevede la condonabilità dei soli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 del citato d.l. (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria), per i quali vi sia stato il previo parere favorevole dell'autorità preposta alla tutela del vincolo (…).”
In sostanza, le opere in area vincolata erano inizialmente sprovviste di concessione edilizia e autorizzazione paesaggistica. In tali casi il condono di cui al d.l. n. 269/2003 (anche meglio noto come Terzo Condono) consente la sanatoria (art. 32) solo per interventi di minore rilevanza (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria), previo parere favorevole dell’autorità competente.
Mentre l’abuso in questione, invece, rientrava tra quelli di maggiore impatto, per i quali il condono è escluso. 

Principi di sanabilità e permesso in sanatoria

La Cassazione, nel motivare il rigetto del ricorso, fa riferimento al condono (D.L. 269/2003 e precedenti condoni, 1994) non per dire che il ricorrente abbia ottenuto il condono, ma per spiegare i limiti della sanatoria e i casi in cui le opere non sono sanabili. In altre parole, la Corte richiama i principi del condono per sottolineare che:

• le opere abusivamente realizzate di maggiore rilevanza in aree vincolate non rientrano nei casi sanabili dal condono;
• nelle aree sottoposte a vincolo il condono edilizio consente, infatti, la sanatoria solo per interventi di minore rilevanza (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria), purché vi sia il previo parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo;
• anche se il Comune ha rilasciato il permesso di sanatoria, le opere in questione restano escluse dalla sanatoria ai sensi della legge speciale perché non rispettano i requisiti di vincolo e tipologia previsti dal condono.

Il permesso di costruire in sanatoria non comporta automaticamente la revoca dell’ordine di demolizione: il giudice dell’esecuzione può infatti verificarne la legittimità e disapplicarlo quando risulti rilasciato per opere che, secondo la normativa sul condono edilizio, non sono in realtà sanabili.

Tuttavia, il permesso in sanatoria non è sufficiente a bloccare la demolizione quando l’opera abusiva:

• insiste su aree vincolate o di particolare rilevanza;
• non rientra tra gli interventi sanabili secondo le leggi di condono o le norme di tutela paesaggistica/ambientale;
• è oggetto di provvedimento giudiziario già passato in giudicato (es. ordine di demolizione).

In definitiva:

La sentenza conferma come la sanatoria edilizia, anche se regolare sotto il profilo amministrativo, non possa automaticamente sanare opere abusive realizzate in violazione dei vincoli paesaggistici o ambientali. 

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ

Che cos’è il permesso di costruire in sanatoria?
È un titolo edilizio che consente di regolarizzare opere realizzate senza permesso o in difformità rilevante rispetto al titolo originario, previa verifica della compatibilità urbanistica e paesaggistica.

A cosa serve e in quali contesti si applica?
Permette di sanare nuove costruzioni, ristrutturazioni con modifiche volumetriche o cambi di destinazione d’uso, purché siano rispettati vincoli urbanistici e ambientali.

Quali prestazioni e requisiti considerare?
Occorre valutare compatibilità con vincoli paesaggistici, ambientali e di sicurezza; la sanatoria non può riguardare opere di maggiore rilevanza realizzate in aree vincolate.