Piano Casa 2026: perché la qualità dell’abitare dipende dai requisiti tecnici di progetto

Il Piano Casa 2026 punta ad ampliare l’offerta di alloggi pubblici, sociali e convenzionati, ma richiede sistemi costruttivi capaci di garantire prestazioni certificate, sostenibilità ambientale e qualità dell’abitare. L’articolo analizza il ruolo del calcestruzzo aerato autoclavato AAC nei progetti soggetti a CAM, requisiti NZEB, verifiche acustiche, sicurezza antincendio e progettazione in zona sismica. Il valore per progettisti, imprese e stazioni appaltanti è nella lettura integrata tra normativa, prestazioni certificabili, cantierabilità e gestione del ciclo di vita.

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Piano Casa 2026 e nuovi CAM: il nodo tecnico degli alloggi accessibili

Alloggi a costi calmierati: il Piano Casa passa dai materiali

Il decreto-legge approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026 definisce un quadro ambizioso: 100.000 alloggi in dieci anni, tra recupero del patrimonio pubblico degradato, housing sociale a canone calmierato e nuova costruzione convenzionata. Per i privati che partecipano, il meccanismo è chiaro: semplificazioni burocratiche in cambio dell'impegno che almeno il 70% degli alloggi realizzati sia ceduto o affittato con uno sconto minimo del 33% rispetto al mercato.

Costruire a prezzi contenuti non significa costruire male. La normativa vigente impone requisiti precisi che si applicano anche, e a maggior ragione, all'edilizia sovvenzionata e convenzionata: i Criteri Ambientali Minimi (CAM) per l'edilizia pubblica (D.M. 24 novembre 2025, operativo dal 2 febbraio 2026), i requisiti energetici minimi NZEB previsti dal D.Lgs. 48/2020, le prestazioni acustiche del DPCM 5/12/97, la resistenza al fuoco e i requisiti strutturali in zona sismica. Sono vincoli cogenti, non obiettivi volontari.

La sfida per chi opera in questo segmento è trovare sistemi costruttivi che soddisfino tutti questi requisiti contenendo al contempo tempi e costi di cantiere.

Le opportunità e cosa serve per coglierle

Il Piano Casa 2026 prende avvio con il decreto-legge 66/2026 che è entrato in vigore l’8 maggio, e che istituisce un programma straordinario per il recupero e la manutenzione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale. Il programma sarà affidato a un Commissario straordinario, nominato con DPCM e operativo fino al 31 dicembre 2027, mentre la gestione delle risorse passerà da INVITALIA S.p.A., attraverso un conto corrente infruttifero presso la Tesoreria dello Stato.

Il testo pubblicato in Gazzetta Ufficiale autorizza oggi una spesa complessiva di 970 milioni di euro, ripartita tra il 2026 e il 2030. Il quadro va però letto all’interno della strategia più ampia annunciata dal Governo: i fondi già indicati per il recupero degli alloggi popolari ammontano a 1,7 miliardi di euro, ai quali potrebbero aggiungersi ulteriori risorse legate ai programmi di rigenerazione urbana. L’obiettivo dichiarato resta quello di arrivare, nel medio periodo, a "un plafond" complessivo fino a 10 miliardi di euro, anche attraverso altri strumenti e il coinvolgimento di investimenti privati.

Piano Casa 2026, si parte: rigenerazione urbana, recupero edilizio e nuove regole operative
LEGGI tutti i dettagli sul testo pubblicato in Gazzetta Ufficiale.

Le linee guida, quindi, che sono state presentate per la messa in opera di questi investimenti si articolano su tre direttrici: recupero del patrimonio ERP esistente, concentrazione delle risorse per l'housing sociale tramite un fondo dedicato gestito da Invimit SGR con comparti regionali, e creazione delle condizioni per attrarre investimenti privati in edilizia convenzionata. Per ciascuno di questi canali, la filiera delle costruzioni ha un ruolo da giocare, ma a condizioni precise.

Per le imprese di costruzione, il dato più rilevante riguarda la nuova edificazione convenzionata. Il meccanismo per i privati è definito: chi investe ottiene semplificazioni burocratiche e, per investimenti superiori a un miliardo, la nomina di un commissario straordinario con provvedimento unico di autorizzazione. In cambio, almeno 70 alloggi su 100 costruiti devono essere ceduti o affittati a prezzi calmierati, con uno sconto minimo del 33% rispetto al mercato.

Considerando l'obiettivo complessivo di 100.000 alloggi in dieci anni tra popolari e convenzionati, la quota destinata alla nuova costruzione privata convenzionata rappresenta un volume di lavoro significativo e continuativo nel tempo. Per accedere a questo mercato servono qualificazione SOA adeguata alle categorie previste, capacità di progettazione integrata (struttura, energia, acustica, sismica) già in fase di offerta, e un sistema di tracciabilità dei materiali compatibile con i requisiti CAM, che le stazioni appaltanti pubbliche sono obbligate a verificare nelle gare sopra soglia.

Per i progettisti, le procedure semplificate accelerano i tempi di approvazione ma spostano il peso della conformità sulla qualità della documentazione tecnica di progetto: calcoli energetici certificati per i requisiti NZEB, verifica acustica secondo il DPCM 5/12/97, relazioni CAM, documentazione sismica. Chi è già strutturato su questi fronti ha un vantaggio concreto rispetto a chi deve costruire quella capacità da zero.

In sintesi: il Piano Casa 2026 genera domanda reale, ma selettiva. Le opportunità vanno a chi è già in regola — sul piano delle qualificazioni, delle certificazioni e della capacità di documentare le proprie soluzioni tecniche — non a chi conta di adeguarsi strada facendo.

Gli standard edilizi e il ruolo del sistema costruttivo

Costruire nell'ambito del Piano Casa non significa solo rispettare un budget: significa dimostrare, con documentazione verificabile, la conformità a un insieme di requisiti normativi che si applicano cumulativamente. La prestazione energetica NZEB, l'isolamento acustico, la resistenza al fuoco, l'idoneità sismica e i criteri ambientali minimi non sono requisiti alternativi tra cui scegliere — devono essere soddisfatti tutti, insieme, e certificati in sede di gara o di collaudo.

La scelta del sistema costruttivo è quindi una decisione tecnica con conseguenze dirette sulla bancabilità del progetto e sulla sua cantierabilità nei tempi previsti.

Il calcestruzzo aerato autoclavato (AAC) — di cui Gasbeton è uno dei riferimenti di mercato in Italia — permette di rispondere a tutti questi requisiti senza troppe complicazioni.

• Prestazione energetica: la bassa conducibilità termica dei blocchi (λ fino a 0,07 W/m·K) consente di progettare pareti con trasmittanza termica molto bassa, utile per realizzare edifici NZEB, anche senza cappotto (U fino a 0,14 W/m²·K).
• Acustica: la struttura cellulare del materiale, la corretta progettazione ed esecuzione dei giunti, e l'eventuale accoppiamento a idonei isolanti, permettono di rispettare i valori di isolamento ai rumori aerei previsti dal DPCM 5/12/97 per qualsiasi destinazione d'uso.
• Reazione e resistenza al fuoco: incombustibile (EuroClasse A1 secondo EN 13501-1), non produce fumi tossici a contatto con la fiamma e mantiene le proprietà meccaniche ed isolanti anche ad alte temperature, evitando la propagazione dell'incendio.
• Struttura: i blocchi per muratura sono marcati CE secondo EN 771-4 e forniscono soluzioni costruttive anche per zone sismiche con le limitazioni previste dalle NTC 2018. I blocchi per tamponamenti isolanti da 300 kg/m³, grazie alla loro leggerezza, riducono i carichi e le forze trasferite alle strutture portanti durante eventi sismici.
• Sostenibilità: il prodotto dispone di EPD (Environmental Product Declaration) internazionale verificata da terza parte, unitamente a certificazioni sul contenuto di materiale riciclato e sull'assenza di emissioni VOC — strumenti necessari per la conformità ai CAM edilizia e per le procedure di verifica delle stazioni appaltanti pubbliche.

Appalti pubblici: richieste normative e risposte di sistema

L'accesso alla domanda generata dal Piano Casa — sia attraverso gare pubbliche dirette che mediante accordi di programma con enti locali e ATER — è condizionato al rispetto di un quadro normativo che si è significativamente irrigidito. Il D.M. 24 novembre 2025, in vigore per tutte le nuove procedure di affidamento dal 2 febbraio 2026, sostituisce integralmente i CAM edilizia del 2022 e introduce un quadro più articolato, con attenzione rafforzata al ciclo di vita dell'opera, alla qualità ambientale dei materiali e alla verifica delle prestazioni energetiche.

I tre fronti su cui il nuovo impianto incide direttamente sulle scelte di sistema costruttivo sono i seguenti.

• Documentazione ambientale dei materiali. L'elemento di maggiore discontinuità rispetto alla normativa precedente è il passaggio da un approccio dichiarativo a un modello basato su evidenze oggettive: l'unica certificazione ammissibile è l'EPD di tipo III conforme a EN ISO 14025, basata su dati verificati da organismo accreditato. Auto-dichiarazioni e schede tecniche generiche non sono più strumenti di prova sufficienti in sede di gara. Il sistema Gasbeton dispone di EPD internazionale verificata da terza parte, unitamente a certificazioni sul contenuto di materiale riciclato e sull'assenza di emissioni VOC: documentazione immediatamente spendibile nella Relazione CAM che il progettista è tenuto a produrre fin dal primo livello di progettazione.
• Analisi del ciclo di vita (LCA). I nuovi CAM introducono un richiamo esplicito agli studi LCA: la stazione appaltante deve considerare il sistema edificio nel suo insieme, secondo un approccio coerente con i protocolli energetico-ambientali nazionali e internazionali. Materiali con EPD complete e dati LCA verificati consentono al progettista di costruire la relazione di sostenibilità con dati oggettivi e di accedere ai criteri premianti previsti dal Codice dei Contratti Pubblici (art. 108, D.Lgs. 36/2023) nell'ambito dell'offerta economicamente più vantaggiosa. La durabilità e la stabilità prestazionale nel tempo dell'AAC — assenza di degrado biologico, invarianza delle proprietà termiche e meccaniche nel lungo periodo — sono parametri direttamente quantificabili in un'analisi LCC (Life Cycle Costing), rilevante nei criteri di valutazione delle gare a OEPV.
• Qualità dell'aria interna. I nuovi CAM introducono criteri più severi per la qualità dell'aria interna: la scelta dei materiali deve orientarsi verso prodotti a basse emissioni, per garantire il soddisfacimento delle condizioni low polluting o very low polluting building. Il Gasbeton, in quanto materiale inorganico privo di leganti organici, resine o additivi chimici volatili, soddisfa strutturalmente questo requisito, con certificazione disponibile a supporto della documentazione di gara.

I CAM 2026 richiedono che la sostenibilità attraversi l'intero processo progettuale, non che sia un requisito finale da verificare a posteriori. Per chi progetta e costruisce nell'ambito del Piano Casa, scegliere un sistema costruttivo che soddisfi questi requisiti per natura del materiale — e non attraverso aggiunte e compensazioni successive — riduce il rischio tecnico in fase di gara e semplifica la gestione documentale lungo tutto il processo di affidamento.

Benessere dell'abitare: traspirabilità e qualità dell'aria interna

Un aspetto spesso sottovalutato nelle valutazioni di progetto, ma particolarmente rilevante nell'edilizia sociale, riguarda il microclima interno. L'AAC è un materiale altamente traspirante (fattore di resistenza alla diffusione del vapore μ = 5÷10) che regola naturalmente l'umidità degli ambienti, riducendo il rischio di condensa superficiale e formazione di muffe — fenomeno frequente negli alloggi ad alta densità di occupazione e con scarsa ventilazione meccanica.

Essendo un materiale inorganico, non rilascia composti organici volatili (VOC) nell'aria interna. Questo requisito concorre al soddisfacimento delle condizioni low polluting building previste dai CAM 2026 e alle linee guida OMS sulla qualità dell'aria indoor, parametri sempre più considerati nelle certificazioni energetico-ambientali di edificio.

Semplicità costruttiva e controllo dei costi

La leggerezza e la lavorabilità dei componenti del sistema riducono i tempi di esecuzione e limitano la variabilità in cantiere. Su progetti di scala — decine o centinaia di unità abitative — questo incide concretamente sui tempi di consegna e sui costi finali, entrambi parametri critici nei contratti di edilizia convenzionata a margini compressi.

La durabilità del materiale — stabile nel tempo, non soggetto a degrado biologico né a variazioni significative delle prestazioni termiche e meccaniche — riduce l'impatto ambientale e i costi di manutenzione sull'intero ciclo di vita. Per gli enti gestori del patrimonio pubblico, è un dato che incide sul costo reale dell'alloggio ben oltre la fase di costruzione.

Il Piano Casa 2026 apre un ciclo di investimenti in un segmento che richiede efficienza costruttiva, conformità normativa certificata e qualità dell'abitare garantita nel lungo periodo. Sono requisiti che un sistema costruttivo maturo come quello basato sull'AAC è già in grado di soddisfare, con documentazione tecnica e certificazioni disponibili per la progettazione e le procedure di gara.

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FAQ TECNICHE: Piano Casa 2026: requisiti CAM e sistemi costruttivi per l’housing | Ingenio

I blocchi Gasbeton dispongono di EPD valida ai sensi dei nuovi CAM edilizia 2026?

Sì. Il sistema Gasbeton è dotato di EPD internazionale di tipo III, conforme alla norma EN ISO 14025 e verificata da organismo accreditato. È la forma di attestazione richiesta dal D.M. 24 novembre 2025 per dimostrare la conformità ambientale dei materiali da costruzione nelle procedure di appalto pubblico. La documentazione è disponibile e immediatamente utilizzabile nella Relazione CAM di progetto.

È sufficiente l'EPD per soddisfare tutti i requisiti CAM sui materiali?

L'EPD è lo strumento principale di attestazione, ma i CAM 2026 richiedono anche la dimostrazione del contenuto minimo di materiale riciclato e, per i prodotti destinati ad ambienti interni, la conformità ai limiti di emissione di VOC. Gasbeton dispone di certificazioni specifiche su entrambi i fronti, riducendo il carico documentale a carico del progettista nella fase di predisposizione dell'offerta.

Un edificio costruito con il sistema Gasbeton può raggiungere la classe energetica richiesta per gli edifici NZEB senza sistemi aggiuntivi complessi?

In molte configurazioni climatiche italiane, la combinazione di blocchi AAC ad alta performance termica (λ fino a 0,07 W/m·K) con infissi adeguati e impianti efficienti consente di raggiungere i requisiti NZEB senza necessità di cappotto esterno. Per abbassare ulteriormente la trasmittanza con spessori contenuti, si può optare per contropareti interne isolate, utili anche per semplificare eventuali passaggi impiantistici complessi.

Come si dimostra la conformità acustica del sistema in sede di gara?

La conformità ai valori di isolamento ai rumori aerei previsti dal DPCM 5/12/97 si dimostra attraverso misurazioni in opera su edifici di riferimento o, in fase progettuale, tramite calcolo previsionale secondo le norme UNI EN ISO 12354. Gasbeton mette a disposizione dati di laboratorio certificati e schede tecniche acustiche per le principali configurazioni di parete, utilizzabili direttamente dal progettista nella documentazione di gara.

Il sistema Gasbeton è utilizzabile in zona sismica nell'ambito di progetti di edilizia pubblica?

Sì. I blocchi portanti Gasbeton sono marcati CE secondo EN 771-4 e le soluzioni costruttive per muratura portante e tamponamento sono validate in conformità alle NTC 2018 per le diverse zone sismiche. Per i tamponamenti, la ridotta densità dei blocchi (300 kg/m³) comporta una diminuzione delle masse non strutturali e, di conseguenza, delle forze sismiche indotte sulle strutture portanti — un vantaggio tecnico rilevante nei progetti in zona ad alta sismicità.

I dati LCA del sistema sono utilizzabili per la valutazione dell'offerta economicamente più vantaggiosa (OEPV)?

Sì. I dati LCA contenuti nell'EPD di Gasbeton — inclusi gli indicatori di Global Warming Potential (GWP) e i parametri di circolarità introdotti dal nuovo Regolamento Prodotti da Costruzione (CPR, applicativo dall'8 gennaio 2026) — sono nella forma richiesta per supportare la relazione di sostenibilità e concorrere ai criteri premianti previsti dall'art. 108 del D.Lgs. 36/2023. In sede di OEPV, materiali con dati ambientali certificati e verificati contribuiscono al punteggio qualitativo dell'offerta in modo oggettivo e difendibile in caso di verifica da parte della stazione appaltante.

Per informazioni approfondite, assistenza alla progettazione e documentazione aggiornata: gasbeton.it