Pilastrini e tettoie su muri divisori? limiti e diritti dei comproprietari

Muri comuni nelle ville bifamiliari

Le ville bifamiliari sono immobili divisi in due unità abitative, con ingressi indipendenti per ciascuna unità, separate da una parete e che possono avere spazi esterni privati, come giardini o cortili.

Tuttavia, quando si acquista un’unità abitativa in un edificio bifamiliare, non sempre è chiaro quali elementi costruttivi appartengano in via esclusiva al proprietario e quali siano invece comuni con i confinanti.

Fondazioni, muri di confine, pilastri e pilastrini, pareti, recinzioni e aree di passaggio possono diventare terreno di scontro tra vicini, soprattutto quando uno dei proprietari decide di realizzare modifiche o interventi edilizi a questi elementi costruttivi.

Cosa succede quando su un muro comune si vogliono realizzare opere come tettoie, pensiline o altre strutture?
Fino a che punto è lecito utilizzare un bene in comproprietà per le proprie esigenze senza ledere i diritti degli altri proprietari?

L’articolo 1102 del codice civile stabilisce che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.”
Ciascun partecipante può quindi utilizzare il bene in comproprietà, purché non ne alteri la destinazione, non ne comprometta la stabilità e non impedisca agli altri di usufruirne.

Il confine delineato dalla norma tra uso legittimo e “abuso” del bene è semplice ma purtroppo non risulta sempre netto, ponendosi quale oggetto di interpretazioni in talune casistiche.

La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 8407/2024 ha affrontato la questione di quali interventi siano consentiti sui muri comuni e quando invece si configurano come una violazione dei diritti degli altri comproprietari.

Pilastrino su muro comune: uso legittimo o abuso secondo l’art. 1102 c.c.?

Oggetto del caso esaminato dalla Suprema Corte è un villino bifamiliare, dove i proprietari di una delle unità avevano citato in giudizio i confinanti, lamentando che questi ultimi avessero realizzato opere non autorizzate su elementi di confine (un muro di recinzione e un pilastrino), danneggiando l’estetica dell'immobile.

Il Tribunale di primo grado e la Corte d’Appello di Bologna avevano riconosciuto la natura comune del muro divisorio, evidenziando come dai rogiti di acquisto non risultasse che il muro fosse in proprietà esclusiva di alcuna delle parti.

La nota dolente del caso riguardava un pilastrino inserito nel muro comune, sul quale i convenuti avevano realizzato un innalzamento e appoggiato una struttura con tetto a capanna, a copertura dell'ingresso pedonale della loro abitazione.

La Corte d’Appello aveva condannato alla rimozione dell’opera in quanto “Tale intervento aveva modificato la destinazione del muro, che in quel tratto era stato trasformato nella sua originaria funzione, da semplice muro divisorio a muro di sostegno di un manufatto a servizio esclusivo dei convenuti, non già fino alla metà del suo spessore, ma in tutta la sua profondità, imponendosi la condanna alla rimozione di quanto su di esso edificato.”

Il ricorso a tale giudizio viene accolto dalla Cassazione, la quale ha precisato come “erroneamente la sentenza abbia ritenuto che il pilastrino inserito nel muro comune fosse stato innalzato in altezza e fosse divenuto il sostegno in tutta la sua lunghezza e la sua profondità di un tetto a capanna a copertura dell’ingresso pedonale del civico ***, così modificando la funzione del bene «da muro divisorio a muro di sostegno di un manufatto» senza però verificare se si configurasse piuttosto un uso più intenso del bene comune, consentito dall’art. 1102 c.c.. (…) Tuttavia, ai sensi dell’art. 1102 c.c. ciascun comproprietario può utilizzare il bene comune purché non ne alteri la destinazione, non ne comprometta la stabilità e conservazione e non impedisca il pari uso. Questa Corte ha già riconosciuto, in proposito, la legittimità della creazione di tettoie di copertura, pur se ancorata al muro perimetrale comune, se la costruzione della tettoia non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione (…).”
Secondo l’articolo 1102 del codice civile ciascun comproprietario può utilizzare il bene comune purché:

• non ne alteri la destinazione;
• non ne comprometta la stabilità e conservazione;
• non impedisca agli altri comproprietari il pari uso.

Questo basterebbe a permettere, secondo il tribunale di grado più elevato previsto dall’ordinamento italiano, la creazione di tettoie di copertura ancorate al muro perimetrale comune, qualora non venisse contrastata una compromissione statica dell’elemento ovvero una variazione di destinazione del muro (come nel caso della realizzazione di un terrapieno artificiale da un lato che lo destinerebbe a muro di contenimento) e sempre se non fosse impedito agli altri di farne uso secondo la sua funzione.

Quindi in definitiva un intervento su un muro comune non è illegittimo solo perché intenso o a servizio esclusivo di un comproprietario, ciò che conta è verificare concretamente se vengano rispettati i limiti dell’articolo 1102 c.c.:

1. nessuna variazione di destinazione funzionale;
2. nessuna compromissione del suo stato di conservazione;
3. assenza di alterazioni statiche dell’elemento stesso e di elementi attigui o ad esso collegati;
4. assenza di impedimenti d’uso (nella sua funzione) ai comproprietari.

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