Piscina privata: quando serve il permesso di costruire

La qualificazione edilizia di una piscina privata dipende da dimensioni, caratteristiche e rapporto funzionale con l’edificio principale. Il TAR Campania, in una recente sentenza, ha ritenuto nuova costruzione una piscina interrata di circa 100 mq inserita in una pavimentazione di 340 mq, imponendo il permesso di costruire e, in area vincolata, l’autorizzazione paesaggistica. La pertinenza urbanistica resta invece riservata a opere modeste, accessorie e prive di autonoma funzione. Il CGARS indica come possibile parametro una diagonale inferiore a 12,50 metri e profondità sotto i 2 metri.

Piscine private: l'estensione fa la differenza?

Le piscine al servizio delle abitazioni private non sono tutte uguali e, pertanto, portano a obblighi diversi, in materia edilizia e urbanistica, a seconda delle loro caratteristiche, in primis la loro estensione (in metri quadrati). Anche grazie a recenti pronunce della giurisprudenza amministrativa, però, oggi possiamo - con discreta sicurezza - mettere dei paletti che ci consentano di capire quale sia il corretto titolo abilitativo per questo tipo di opera, ovvero capire se si tratta di nuova costruzione per la quale è necessario il permesso di costruire o pertinenza assentibile con SCIA o addirittura in edilizia libera.

Il caso: piscina di 100 mq su pavimentazione di 340 mq

Con la sentenza n. 4987/2026 il TAR Campania ha respinto il ricorso contro l’ordine di demolizione di una piscina interrata di circa 100 mq, collocata al centro di uno spiazzo pavimentato di circa 340 mq. Le opere erano state realizzate senza permesso di costruire e in area soggetta a diversi vincoli.

Il Collegio ha chiarito che l’intervento va valutato nel suo complesso, senza separare piscina e pavimentazione.

Perché serve il permesso di costruire

Secondo il TAR, la piscina interrata determina una trasformazione permanente del suolo e integra una “nuova costruzione” ai sensi dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001. Il titolo edilizio è infatti richiesto anche per opere che, pur non creando un edificio tradizionale, modificano stabilmente lo stato materiale e la conformazione del terreno.

Nel caso concreto, l’impatto era accresciuto dalla pavimentazione esterna, estesa per oltre 300 mq, che crea superficie utile, riduce la permeabilità del suolo e modifica sensibilmente l’assetto dei luoghi. Per questo l’intervento non poteva rientrare nell’edilizia libera.

La costruzione di una piscina interrata, quindi, integra un intervento di nuova costruzione, in quanto crea un aumento di volume e comporta la trasformazione permanente del suolo, e necessita, pertanto, del previo rilascio del permesso di costruire nonché - in area vincolata - dell’autorizzazione paesaggistica.

Una piscina di 100 mq non può essere pertinenziale

La consistenza dell’opera per cui è causa e la sua destinazione d’uso ne escludono, inoltre, la riconducibilità alla nozione di pertinenza: “il T.A.R. Lazio, Roma, sez. II quater, 26 aprile 2021, n. 4824, ha distinto il concetto di pertinenza delineato dal codice civile dal più ristretto concetto di pertinenza in senso urbanistico, sul rilievo per cui sono pertinenze "solo le opere prive di autonoma destinazione e che esauriscono la loro destinazione d’uso nel rapporto funzionale con l’edificio principale, così da non incidere sul carico urbanistico", dovendosi altresì tener conto, oltre che della necessità e oggettività del rapporto pertinenziale, anche della consistenza dell’opera, "che non deve essere tale da alterare in modo significativo l’assetto del territorio", essendo il vincolo pertinenziale "caratterizzato oltre che dal nesso funzionale, anche dalle dimensioni ridotte e modeste del manufatto rispetto alla cosa cui esso inerisce, per cui soggiace a permesso di costruire la realizzazione di un’opera di rilevanti dimensioni, che modifica l’assetto del territorio e che occupa aree e volumi diversi rispetto alla res principalis, indipendentemente dal vincolo di servizio o d’ornamento nei riguardi di essa (cfr. anche T.A.R. Lazio, Sez. II quater, 26.04.2021, n. 4824)" (così ad es. T.A.R. Lazio, Sez. II quater, 12.07.2022, n. 9594).

Ciò precisato, consegue che la struttura edilizia di tipo piscina posta al servizio esclusivo di una residenza privata configura una nuova costruzione ex art. 3, comma 1, lett. e), del D.P.R. n. 380/2001 (così, ex multis, v. Cass., sez. III, sentenza del 16 gennaio 2019, n. 1913).

L’opera del tipo piscina, infatti, non può essere attratta alla categoria urbanistica delle mere pertinenze … poiché comporta una durevole trasformazione del territorio e, sul piano funzionale, non è preordinata ad un’esclusiva, oggettiva, esigenza dell’edificio principale. funzionalmente ed obiettivamente e indissolubilmente posta al servizio dello stesso; di peculiare rilievo è l’osservazione per cui essa, invero, non serve – necessariamente – a migliorare (contribuendo a rafforzare o confermare) le caratteristiche dell’immobile principale ma, piuttosto, assicura utilità ultronee che nulla hanno a che fare con le caratteristiche funzionali dell’immobile di riferimento: piuttosto, essa risulta funzionale alle persone (favorendone anche il relax o l’attività sportiva e dunque il personale benessere), piuttosto che al miglior uso dell’immobile.

La strumentalità dell’opera del tipo piscina posta al servizio esclusivo di una residenza privata, rispetto ad usi e funzioni suscettibili di propria separata valutazione rispetto all’immobile principale, peraltro, pure si evince dal suo evidente autonomo valore di mercato”.

Ma allora: quando una piscina può essere pertinenziale?

La pertinenza urbanistica è una nozione più restrittiva di quella civilistica. L’opera deve essere priva di autonoma destinazione, strettamente funzionale all’edificio principale, di dimensioni modeste e incapace di determinare un autonomo carico urbanistico o una significativa trasformazione del territorio.

Il TAR osserva inoltre che una piscina di dimensioni rilevanti assicura utilità proprie alle persone e possiede un autonomo valore economico, elementi che ne indeboliscono il carattere accessorio.

Ci viene in soccorso, per capire quando è possibile realizzare una piscina liberamente (in quanto pertinenziale), la recente sentenza 926/2024 del Consiglio di giustizia amministrativa della Sicilia, che di fatto rappresenta un vademecum operativo sui permessi edilizi necessari per realizzare una piscina, chiarendo come il comune debba procedere - in zone non sottoposte a vincolo - a qualificare questo tipo di opera, se pertinenza o nuova costruzione, con conseguente inserimento nel novero delle opere liberamente realizzabili (al massimo previa presentazione di una SCIA) o in quelle sottoposte a permesso di costruire.

Per rendere più oggettiva la valutazione delle “modeste dimensioni”, il CGARS propone di considerare la massima lunghezza utilizzabile per il nuoto: la diagonale maggiore, per piscine rettangolari o poligonali, oppure il diametro massimo per quelle circolari o irregolari. Secondo tale criterio, la piscina può essere pertinenziale se la diagonale è inferiore a 12,50 metri e la profondità resta inferiore a 2 metri, purché sia su area privata, a servizio esclusivo dell’immobile e priva di autonoma funzione.

Come misurare le dimensioni della piscina

"La lunghezza massima non andrà misurata su una sponda della piscina, bensì secondo la diagonale maggiore (per le strutture quadrate, rettangolari o trapezzoidali) o secondo il diametro massimo (per le strutture circolari, ellittiche, tondeggianti o, più in generale, per quelle di forma irregolare); su tali basi, devono ritenersi inidonee al nuoto, anche amatoriale, e dunque classificabili come pertinenze, le piscine in cui la massima misura riscontrabile sia contenuta in un segmento di retta di lunghezza non eccedente mt. 12,00, quale lunghezza pari alla metà della metà di quella delle piscine utilizzate per uso agonistico (le cui dimensioni sono 50 metri in lunghezza, 25 in larghezza e una profondità costante di 2 metri) che è di mt. 12,50, nonché di profondità inferiore a mt. 2,00, al fine di non consentirne qualsivoglia uso (subacqueo) o funzione (sportiva) che non sia meramente accessoria all’edificio principale".

In pratica, se una piscina misura - nella diagonale - meno della metà di una vasca cd. corta (25 metri), può ritenersi pertinenziale ed essere realizzata liberamente.

Attenzione: la soglia dei 12,50 metri non è automatica!

La diagonale inferiore a 12,50 metri, però, non costituisce una regola legislativa generale, ma un criterio elaborato dalla giurisprudenza e non unanimemente condiviso. Lo stesso CGARS riconosce la presenza di orientamenti non univoci in materia.

Ciò significa che anche sotto tale soglia occorre verificare caso per caso dimensioni, rapporto con l’edificio principale, impatto sul territorio e disciplina urbanistica locale. Restano inoltre applicabili gli eventuali vincoli paesaggistici, ambientali o di altra natura.

FAQ TECNICHE: Piscine private, libere o con permesso? Le regole | Ingenio

Quando una piscina privata richiede il permesso di costruire?
Il permesso è necessario quando la piscina determina una trasformazione permanente del suolo e presenta dimensioni e caratteristiche tali da non poter essere considerata una semplice pertinenza. Rilevano anche le opere collegate, come una pavimentazione esterna di notevole estensione.

Una piscina al servizio di una casa può essere considerata una pertinenza urbanistica?
Sì, ma solo quando presenta dimensioni modeste, è strettamente funzionale all’edificio principale e non ha una propria autonoma destinazione. La pertinenza urbanistica ha infatti requisiti più rigorosi rispetto alla nozione di pertinenza prevista dal codice civile.

La soglia dei 12,50 metri stabilisce automaticamente quando una piscina è pertinenziale?
No. Il limite della diagonale inferiore a 12,50 metri, associato a una profondità inferiore a 2 metri, è un criterio elaborato dal CGARS per orientare la valutazione. Non è una soglia prevista direttamente dalla legge e va comunque applicata considerando tutte le caratteristiche dell’intervento.

Come si misurano le dimensioni di una piscina per valutarne la pertinenzialità?
Per piscine quadrate, rettangolari o poligonali si considera la diagonale maggiore, non la lunghezza di una sponda. Per quelle circolari, ellittiche o irregolari si prende invece come riferimento il diametro o la massima misura riscontrabile.

La presenza di vincoli cambia il titolo necessario per realizzare la piscina?
Sì. Anche quando l’opera possa essere considerata pertinenziale sotto il profilo edilizio, occorre verificare gli eventuali vincoli paesaggistici, ambientali o di altra natura. In area vincolata possono quindi essere necessarie ulteriori autorizzazioni, oltre al titolo edilizio richiesto.

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