Pompe di calore: le distanze dal confine vanno sempre rispettate, pena l'arretramento o la rimozione

Pompe di calore troppo vicine al confine? Rischio rimozione se non si rispettano le distanze legali

Pozzi, tubi e impianti: la disciplina delle distanze legali tra fondi confinanti

La tutela dei rapporti di vicinato trova una delle sue espressioni più significative nella disciplina delle distanze tra costruzioni e manufatti. Ciò ha lo scopo di garantire un equilibrio tra il diritto di proprietà e le esigenze di sicurezza, salubrità e decoro urbano.

Infatti, i manufatti edilizi, inclusi gli impianti, non possono essere costruiti in modo arbitrario ma devono rispettare precise distanze dal confine, regolate dal Codice Civile.

Uno degli articoli che stabilisce le regole riguardanti la distanza degli impianti dal confine è l’art. 889 del c.c., che dispone precisamente dove si possano costruire le seguenti opere:

• pozzi;

• cisterne;

• fosse usate per latrine o concimaie;

• tubazioni di acqua che sia potabile o di scarico (acque nere, bianche o miste);

• gasdotti.

Tale disposizione, per estensione, può essere applicata anche ad altri casi potenzialmente rischiosi.

In particolare l’articolo sottolinea che “Chi vuole aprire pozzi, cisterne, fosse di latrina o di concime presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, deve osservare la distanza di almeno due metri tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno delle opere predette. Per i tubi d'acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine. Sono salve in ogni caso le disposizioni dei regolamenti locali.”

Quindi vengono chiarite quali siano le distanze di confine da rispettare affinché:

• sia tutelata la proprietà confinante da eventuali danni, contaminazioni, infiltrazioni o pericoli igienico-sanitari;

• si evitino rischi di rotture, esplosioni, perdite o altri danni che possano interessare il fondo del vicino.

In sintesi, il Codice Civile stabilisce che:

• chi intende costruire pozzi, cisterne, fosse biologiche o di concime deve mantenere una distanza minima di 2 metri dal confine, anche se tra i due fondi esiste un muro divisorio. La distanza è calcolata a partire dal punto più vicino del perimetro interno dell’opera;

• per le tubazioni che trasportano acqua potabile, acque luride, gas o fluidi simili (compresi i tubi secondari o diramazioni), la legge impone una distanza minima di 1 metro dal confine.

Un'applicazione pratica di tali principi si evince nella sentenza del Tribunale di Genova n. 1624/2025, che ha affrontato una controversia relativa all'installazione di una pompa di calore in violazione delle distanze previste dall'art. 889 c.c. La sentenza offre interessanti spunti di riflessione sull'evoluzione interpretativa della normativa in materia di distanze legali nel contesto delle moderne tecnologie impiantistiche.

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Impianti tecnologici e proprietà confinanti: l’estensione dell’art. 889 c.c. alle pompe di calore

Con la sentenza del Tribunale di Genova n. 1624/2025 viene riaffermato un principio fondamentale in materia edilizia: anche le moderne tecnologie domestiche, come le pompe di calore, devono rispettare le distanze legali dai confini tra proprietà, soprattutto quando comportano l’utilizzo di fluidi gassosi potenzialmente pericolosi.

Il ricorrente, proprietario di un’abitazione, si è rivolto al giudice lamentando che i vicini avevano installato una pompa di calore (utilizzata come impianto di climatizzazione) a pochi centimetri dal confine, senza alcuna autorizzazione e in palese violazione delle distanze minime previste dalla legge.

L’unità esterna della pompa di calore, contenente 1,6 kg di gas refrigerante R410A, risultava collocata a una distanza inferiore al metro, generando flussi di aria calda.

La controparte sosteneva che si trattasse di una tecnologia innovativa a basso consumo energetico, utilizzata esclusivamente nel periodo estivo e priva di qualsiasi potenzialità dannosa, e che il gas contenuto fosse innocuo.

Tuttavia, dalla consulenza tecnica d’ufficio (disposta dal giudice) emerge che la presenza di un fluido gassoso, seppur non infiammabile, non è priva di rischi. Il pericolo di esplosioni accidentali o di fuoriuscite di gas, che, data l’esigua distanza, potrebbero non disperdersi adeguatamente nell’ambiente, ha fatto propendere il giudice per l’applicazione dell’art. 889, comma 2 del c.c.

Il Tribunale evidenzia che “La CTU ha riscontrato all'interno dei manufatti più vicini al confine della proprietà ricorrente la presenza, per il funzionamento stesso della pompa di calore, di gas di tipo R 410 A, nella quantità di 1,6 kg, stoccato all'interno di apposito circuito e serbatoio interni all'apparecchiatura. Tale gas sebbene non infiammabile, secondo la CTU licenziata, espone l'impianto a rischi che “non possono essere annullati dal fatto che il macchinario abbia marcatura CE stampigliata in etichetta e che secondo quanto dichiarato in atti, il sistema impiantistico risulti realizzato con dichiarazione di conformità secondo D.M. 37/08 (…)”. In particolare rileva la CTU che tali rischi spaziano dal rischio di esplosione (anche se di modesta entità e/o accidentali) - rischio che potrebbe “coinvolgere la proprietà del sig. *** *** per la proiezione di oggetti” - al rischio di “immissione del gas che vista l'esigua distanza dal confine potrebbe non aver il tempo sufficiente per la dispersione nell'ambiente” (…). Sicché la presenza permanente nell'impianto del fluido gassoso predetto, unitamente ai rischi rilevati dal *** *** giustificano l'applicazione dell'art. 889 secondo comma c.c. il quale, si rammenta, prevede un obbligo di rispetto delle distanze che sebbene espressamente previsto per pozzi, cisterne e tubi può ben essere affermato, secondo la Cassazione, anche per opere e impianti non espressamente contemplati nella disposizione dell'art. 889 c.c., ma soltanto quando venga accertata, in concreto, caso per caso, l'esistenza di una potenzialità dannosa, che imponga una parità di trattamento con le opere, per le quali tale potenzialità è presunta in via assoluta (…). Si osserva, inoltre, che la condanna all'arretramento invece che alla totale demolizione costituisce applicazione del principio di proporzionalità al contenuto del provvedimento di tutela giurisdizionale, e deve essere disposta nel caso in cui essa non risulti frustrare l'integrale protezione dell'interesse meritevole sotteso alla domanda dell'attore (…). Pertanto la domanda di arretramento dell'impianto alla distanza di legge merita accoglimento, con conseguente condanna delle due parti resistenti a posizionare l'impianto, in conformità a quanto suggerito dal *** *** sulla verticale del volume tecnico locale caldaia oppure sul terrazzino posto a ridosso dell'entrata alla proprietà *** *** attraverso idoneo foro nell'orizzontamento di separazione, il tutto a debita distanza dal confine con la proprietà *** *** (…).”

Quindi la presenza permanente del fluido gassoso nell'impianto, unitamente ai rischi rilevati dal consulente tecnico d'ufficio, giustifica l’applicazione dell’art. 889, comma 2 del c.c.

Questa norma, che espressamente prevede l’obbligo di rispetto delle distanze per pozzi, cisterne e tubi, può essere estesa anche ad opere e impianti non espressamente contemplati nella disposizione, purché venga accertata l'esistenza di una potenzialità dannosa che imponga una parità di trattamento.

Nel caso della pompa di calore, la presenza del gas refrigerante R 410 A e i rischi di esplosione o immissione gassosa hanno fatto sì che il giudice abbia riconosciuto tale potenzialità. È stato quindi disposto che la pompa di calore debba essere arretrata, posizionandola in un punto più distante, tale da non compromettere la sicurezza o la salubrità dell’ambiente circostante, in quanto la ridotta distanza potrebbe non garantire l’opportuna dispersione del gas, che in caso di perdite potrebbe raggiungere concentrazioni ingegneristicamente rilevanti presso la proprietà adiacente. In alternativa, qualora l’arretramento non fosse tecnicamente possibile, è stata disposta la rimozione.

La presenza di fluidi gassosi nell'impianto, anche se non infiammabili, può comportare l'obbligo di rispettare le distanze minime previste dall'art. 889 del c.c., con conseguente necessità di arretramento o rimozione dell'impianto qualora installato in violazione di tali prescrizioni.

La decisione conferma che, per quanto riguarda l'installazione di impianto, la valutazione della potenzialità dannosa debba sempre essere effettuata perché la stessa varia caso per caso. In particolare occorre tener conto delle caratteristiche specifiche dell'impianto tecnologico e dei rischi concreti che esso può comportare alla proprietà confinante.

LA SENTENZA DEL TRIBUNALE DI GENOVA n. 1624/2025 É SCARICABILE IN ALLEGATO.