Portico e tettoia: il terzo condono in zona vincolata è una speranza o una mera illusione?

Il terzo condono edilizio (art. 32 del D.L. 269/2003) consente la regolarizzazione degli interventi eseguiti in aree vincolate solo in casi tassativi e limitati agli abusi minori, riconducibili alla manutenzione straordinaria e al restauro o risanamento conservativo. Una recente sentenza del TAR Lazio conferma che opere quali la chiusura di un portico, la realizzazione di una tettoia, gli ampliamenti e le nuove superfici rientrano negli abusi maggiori e non possono essere condonati se realizzati su immobili gravati da vincoli paesaggistici preesistenti, a prescindere dalla natura del vincolo.

Il condono è una pratica eccezionale

Il terzo condono edilizio resta uno degli argomenti più trattati dalla giustizia amministrativa, chiamata sempre più spesso a dirimere questioni molto delicate inerenti la possibile sanatoria di interventi abusivi in zone vincolate.

Sappiamo che il condono è una pratica 'eccezionale', dedicata solamente ad abusi sostanziali realizzati in un determinato periodo storico: l'ultimo dei tre che si sono succeduti in Italia (2003), ha però maglie davvero strette e se la zona di riferimento è sottoposta a vincoli, il campo di azione si rimpicciolisce ancor di più.

Ecco perché è interessante esaminare la sentenza 829/2026 del Tar Latina, che ha come 'protagonisti' un portico di 17 metri quadrati e una tettoia di 30 metri quadrati - cioè due opere veramente molto comuni - proprio in zona vincolata, con relativa richiesta di sanatoria.

Condoni e sanatorie: c'è differenza, attenzione

Prima di addentrarci nella questione, ricordiamo che i condoni edilizi e la sanatoria ordinaria partono da presupposti diversi e, di conseguenza, hanno regole molto diverse tra loro: ciò che contraddistingue i condoni (in Italia ne abbiamo avuti tre, nel 1985, 1994 e 2003) è l'eccezionalità dell'evento, tanto che si tratta di regolarizzare abusi sostanziali commessi in una determinata forchetta temporale (entro una certa data).

La sanatoria classica ex art.36 o 36-bis del dpr 380/2001 è invece una norma cristallizzata che si basa sull'accertamento di conformità e sugli abusi 'formali': serve, quindi, la doppia conformità sincrona o asincrona per ottenere la regolarizzazione.

Quindi, l'eccezionalità del condono risiede nel fatto che, a differenza della sanatoria, è un salvagente temporale per specifici abusi, non un lasciapassare per abusi di qualsiai tipo e con qualsiasi data.

Il caso: tettoia e portico abusivi

Tutto nasce dal ricorso contro l’ordinanza di demolizione di alcune opere abusive: chiusura portico e realizzazione tettoia in aderenza.

Secondo il ricorrente, il diniego sarebbe stato adottato senza tener conto della posteriorità dell’introduzione dei vincoli rispetto alle opere abusive nonché della conformità di queste ultime con le norme urbanistiche, in tesi comprovata da una perizia di parte; inoltre, non sarebbe stata adeguatamente valutata la compatibilità ambientale dell’opera.

Terzo condono in zona vincolata: occhio al tipo di intervento!

Innanzitutto, il Tar ritiene di dover evidenziare i seguenti punti fermi risultanti dall’esame della documentazione in atti:

• l’istanza di condono è stata presentata ai sensi del d. l. n. 269/2003, conv. in l. n. 326/2003 (c. d. terzo condono) e ai sensi di tale legge nonché della l. r. Lazio 12/2014 è stato valutato;
• è stato lo stesso istante (dante causa dei ricorrenti) ad aver classificato gli interventi per cui è stata chiesta la sanatoria quali “interventi di tipo 1 e 3…..[consistenti nella “chiusura di un portico esistente di mq 17.24 realizzando un ampliamento a preesistente abitazione e realizzazione di una tettoia di mq 30.36 adiacente alla detta casa”] di cui all’allegato 1 a d. l. n. 269/2003, richiamati all’art. 32, comma 26 e ricompresi nell’ambito dei c. d. abusi di maggiore rilevanza, per giunta su un “immobile soggetto a tutela”;
• l’immobile in cui sono stati compiuti gli interventi oggetto di sanatoria è pacificamente ricompreso in una zona su cui insistono diversi vincoli, dei quali quello paesaggistico-ambientale – a dispetto del richiamo al d.lgs n. 42/2004 quale normativa vigente al momento di adozione del provvedimento – è senz’altro preesistente alla commissione degli illeciti oggetto dell’istanza di sanatoria, siccome imposto sulla base della disciplina previgente (d. m. 22 maggio 1985 – c. d. decreto Galassino nonché PTPR dell’epoca), recepita e fatta salva dal nuovo corpus normativo.

Cosa si può sanare con le regole del Terzo condono in zona vincolata?

Il Tar Latina ricorda i limiti della sanatoria in zona vincolata, soprattutto quella del terzo condono, rimarcando "la non sanabilità delle opere realizzate, anche prima della apposizione del vincolo, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela dei monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale, non ricadenti all’interno dei piani urbanistici attuativi vigenti, nonché a tutela dei parchi e delle aree naturali protette nazionali, regionali e provinciali".

Più nello specifico, gli articoli 32 comma 27 del d. l. n. 326/2003 e 3 l. r. Lazio n. 12/2004, poi, introducono ulteriori limiti per la condonabilità degli abusi commessi sugli immobili vincolati ma sempre sul presupposto che gli abusi siano riconducibili alla manutenzione straordinaria e al restauro e risanamento conservativo, unici casi in cui, in via generale, il comma 26 dell'art. 32 d. l. n. 326/2003 ammette la sanatoria.

A tale stregua, possono ritenersi suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincoli, solo gli abusi di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'Allegato 1 del d.l. n. 269/2003, integrate dalle opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

Diversamente, per le altre tipologie di abusi, riconducibili alle tipologie di illecito di cui ai nn. 1, 2 e 3, del menzionato Allegato, nelle quali rientra quello qui in rilievo per stessa ammissione dell’originario istante in sede di domanda di condono, interviene una preclusione legale alla loro sanabilità.

Terzo condono: solo gli abusi minori possono salvarsi nelle zone tutelate

Il Tar prosegue la sua disamina rimarcando le motivazioni per le quali tettoia e portico, in zona vincolata, non si possono sanare col terzo condono edilizio.

In particolare, la norma statale di cui all'art. 32, comma 27, del d. l. n. 269/2003 è chiara nell'indicare come ostativa alla possibilità di rilascio del condono la realizzazione di opere rientranti nella tipologia n. 3 su aree soggette a vincoli posti a tutela dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali, qualora - come nella specie per quanto attiene almeno al vincolo paesaggistico-ambientale - istituiti prima della esecuzione di dette opere.

Tale impostazione è seguita dall'orientamento giurisprudenziale per cui “l'applicabilità del c.d. terzo condono in riferimento alle opere realizzate in zona vincolata è limitata alle sole opere di restauro e risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria [idest, solo sugli interventi di tipo 4, 5 e 6 NdR], su immobili già esistenti, se ed in quanto conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”.

La legge del Lazio è ancora più restrittiva

La stessa giurisprudenza (cfr. T.A.R. Lazio, Roma nn. 90/2020 e 31/2025) ha anche chiarito che il legislatore regionale, nell'esercizio delle prerogative di cui è attributario (per le quali Corte Cost. n. 196/2004, e pronunce ivi richiamate), ha inteso introdurre, con l'art. 3 della l.r. n. 12/2004, una disciplina di maggior rigore, statuendo che “non sono comunque suscettibili di sanatoria”, tra le altre fattispecie indicate in detta disposizione, “le opere di cui all'articolo 2, comma 1, realizzate, anche prima della apposizione del vincolo, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali (....) nonché a tutela dei parchi e delle aree naturali protette nazionali, regionali e provinciali”.

Le ragioni del diniego e il parere della Soprindentenza non necessario

In definitiva, "il diniego avversato trova quindi ragione autosufficiente nella surrichiamata interpretazione congiunta dei commi 26 e 27 dell'art. 32 d. l. n. 269/2003, norme queste richiamate nel provvedimento gravato: il combinato disposto di queste ultime, infatti, impedisce la condonabilità degli abusi maggiori (come quelli qui in rilievo) compiuti nelle zone su cui insistono vincoli preesistenti; e tale aspetto dirimente è idoneo a rendere superflua ogni valutazione della compatibilità o meno di detti abusi con la disciplina urbanistica".

Il divieto di condono vigente per gli abusi di maggiore rilevanza commessi in zone vincolate si applica a prescindere dal carattere assoluto o relativo del vincolo e opera nel senso di ritenere superflua in questi casi la richiesta del parere di compatibilità all’autorità tutoria del vincolo.

Infatti, il condono edilizio non è consentito allorché abbia ad oggetto “abusi maggiori” (cioè abusi riconducibili a quelli di cui alle tipologie 1, 2 e 3 della tabella allegata al d. l. n. n. 269/2003) commessi in zona sottoposta a vincolo preesistente: in tali situazioni è inutile la richiesta del parere dell’autorità tutoria, posto che si versa in una situazione di divieto di condono stabilita dal legislatore.

FAQ TECNICHE: Terzo condono di tettoia e portico in zona vincolata | Ingenio

Quali interventi possono essere sanati con il terzo condono nelle aree vincolate?
Il condono è ammesso esclusivamente per gli abusi di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie individuate dall'Allegato 1 del D.L. 269/2003 relative a manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo. Restano comunque necessari il rispetto della disciplina urbanistica e delle ulteriori condizioni previste dalla legge.

La chiusura di un portico o la realizzazione di una tettoia possono essere condonate?
No, se ricadono tra gli abusi maggiori e sono state eseguite su immobili interessati da un vincolo paesaggistico preesistente. Tali opere sono generalmente qualificate come ampliamenti o nuove costruzioni e rientrano nelle tipologie escluse dal terzo condono edilizio.

Conta se il vincolo è assoluto oppure relativo?
Secondo la giurisprudenza richiamata dal TAR, il divieto di condono per gli abusi maggiori opera indipendentemente dalla natura assoluta o relativa del vincolo. È sufficiente che il vincolo paesaggistico o ambientale fosse già vigente al momento della realizzazione dell'intervento abusivo.

Il parere della Soprintendenza è sempre necessario per decidere sulla domanda di condono?
No. Quando la legge esclude in modo diretto la condonabilità dell'intervento, come nel caso degli abusi maggiori in aree vincolate, il parere dell'autorità preposta alla tutela del vincolo diventa superfluo, poiché il diniego deriva da una preclusione normativa.

Quali verifiche devono effettuare gli uffici tecnici dei comuni sulle domande di terzo condono?
Le amministrazioni devono accertare la tipologia dell'abuso, la data di realizzazione delle opere, l'eventuale presenza di vincoli preesistenti e la conformità ai presupposti previsti dall'art. 32 del D.L. 269/2003 e dalla normativa regionale applicabile. Solo dopo tali verifiche è possibile stabilire se la domanda sia ammissibile o debba essere respinta.

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