Primo condono edilizio in zona vincolata: serve l'ok della Soprintendenza per la sanatoria

Nel primo condono edilizio ex legge n. 47/1985, la presenza di un vincolo paesaggistico rende determinante il parere della Soprintendenza. Il TAR Lazio, in una recente sentenza, chiarisce che tale parere ha natura e funzione equiparabili all’autorizzazione paesaggistica e, se negativo, impedisce al Comune di rilasciare la sanatoria straordinaria. L'articolo ribadisce inoltre la distinzione tra condono e accertamento di conformità ordinario, fondati su presupposti e discipline differenti.

Primo condono edilizio per tettoie e magazzino

Il primo condono edilizio è il capostipite delle sanatorie straordinarie: risale al 1985, ma di fatto ha tracciato la rotta anche per gli altri due, quelli del 1994 e 2003, seppur il campo si sia ristretto sempre di più.

Nella sentenza 14712/2026, il Tar Lazio analizza un interessante caso che si rifà proprio ai dettami della legge 47/1985, istitutiva del primo condono: si chiede di regolarizzare due tettoie e un magazzino di quasi 350 mq vicino alle tombe di San Callisto.

La zona è soggetta a vincolo paesaggistico, per cui il comune ha chiesto il parere alla Soprintendenza, che ha espresso parere negativo all'istanza di condono. Pertanto, il comune ha inviato all'interessato prima un preavviso di rigetto e poi il diniego all'istanza.

Secondo il ricorrente, rivoltosi al Tar, il parere della Soprintendenza era fondato su una "valutazione generica, stereotipata e priva di indicazioni sulle effettive ragioni per le quali è stata esclusa la compatibilità degli interventi abusivi con i beni assoggettati alla tutela dell’Amministrazione ministeriale".

Condoni e sanatorie: occhio alle differenze

I condoni edilizi e la sanatoria ordinaria partono da presupposti diversi e, di conseguenza, hanno regole molto diverse tra loro: ciò che contraddistingue i condoni (in Italia ne abbiamo avuto tre, nel 1985, 1994 e 2003) è l'eccezionalità dell'evento, tanto che si tratta di regolarizzare abusi sostanziali commessi in una determinata forchetta temporale (entro una certa data).

La sanatoria classica ex art.36 o 36-bis del dpr 380/2001 è invece una norma cristallizzata che si basa sull'accertamento di conformità e sugli abusi 'formali': serve, quindi, la doppia conformità sincrona o asincrona per ottenere la regolarizzazione.

Il parere della Soprintendenza è vincolante per ottenere il condono

Il Tar evidenzia il carattere decisivo del parere paesaggistico, propedeutico all'ottenimento della sanatoria straordinaria.

Infatti, secondo la giurisprudenza, il parere reso dalla Soprintendenza nell’ambito dei procedimenti di condono, anche quelli disciplinati dalla legge n. 47/1985, ha natura e funzioni identiche all’autorizzazione paesaggistica (cfr. Cons. Stato, sez. VI, sent. n. 162 del 5 marzo 2020).

Tale parere possiede, quindi, natura vincolante e, di conseguenza, è precluso all’Amministrazione procedente il rilascio del provvedimento favorevole di condono ogniqualvolta venga rilasciato un parere negativo (cfr. Cons. Stato, sez. VI, sent. n. 2372 del 10 aprile 2020).

Parere paesaggistico negativo? Niente condono

Nel caso di specie, contrariamente a quanto sostenuto dalla società ricorrente, i pareri negativi resi dal MiC esprimono una valutazione compiuta e pertinente con i beni affidati alla tutela dell’Amministrazione ministeriale, avuto precipuo riguardo alla compatibilità degli interventi edilizi abusivamente realizzati con la protezione di detti beni.

Infatti, il parere negativo reso dalla Sopraintendenza Speciale per i Beni Archeologici di Roma con la nota prot. n. 30425 del 9 settembre 2014 si fonda sul seguente impianto motivazionale “l’area su cui insiste il manufatto, oggetto dell’istanza di sanatoria, è prospiciente il complesso archeologico e paesistico di grande pregio caratterizzato dalle catacombe di S. Callisto e dal tracciato dell’antica Via Ardeatina. I manufatti sono stati realizzati in materiale precario, tetti in lamiera ondulata sostenuti da travi in legno e/o tubi innocenti, addossati ad un perimetro in muratura mista priva di omogeneità e delimitanti uno spazio – corte perimetrato parzialmente, non hanno i requisiti suscettibili di sanatoria. Inoltre, l’attività alla quale sono destinati tali tettoie non è compatibile con il contesto nel quale insistono e devono essere, come da indicazione del PTP vigente, delocalizzate quali improprie”.

Il MiC, con il successivo parere negativo di cui alla nota prot. 25385 del 18 settembre 2017 – reso in seguito alla trasmissione, da parte di Roma Capitale, delle osservazioni difensive formulate dalla società ricorrente nell’ambito dell’iter procedimentale di valutazione della istanza di condono in questione – ha confermato la propria posizione, evidenziando che, “ai sensi dell’art. 32 della L. 47/85 e s.m.i., i valori archeologico e paesaggistici dell’ambito vincolato in oggetto non permettano il rilascio della concessione edilizia in sanatoria e gli abusi siano incompatibili con il contesto archeologico e paesaggistico tutelato di elevato interesse, avendone alterato il sedime di giacenza e la prospettiva di fruizione visiva senza possibilità di mitigazione”.

FAQ TECNICHE: Primo condono edilizio e parere paesaggistico vincolante | Ingenio

Il parere della Soprintendenza è necessario anche per il primo condono edilizio?
Sì, quando l’intervento oggetto della domanda ricade in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico. Nel procedimento ex legge n. 47/1985, il parere della Soprintendenza assume natura e funzione sostanzialmente identiche a quelle dell’autorizzazione paesaggistica.

Il parere negativo della Soprintendenza vincola il Comune?
Sì. Secondo il TAR Lazio, il parere paesaggistico negativo è vincolante e impedisce all’amministrazione comunale di rilasciare il provvedimento favorevole di condono. Il Comune, quindi, non può superare autonomamente il diniego espresso dall’autorità paesaggistica.

La Soprintendenza deve motivare il proprio parere negativo?
Sì, la valutazione deve essere riferita alla compatibilità delle opere con i valori paesaggistici o archeologici tutelati. Nel caso esaminato, il diniego indicava sia le caratteristiche dei manufatti sia la loro incompatibilità con il contesto e con le prescrizioni del piano paesaggistico.

Condono edilizio e sanatoria ordinaria seguono le stesse regole?
No. Il condono è una misura straordinaria destinata a regolarizzare determinati abusi commessi entro precise date previste dalla legge. La sanatoria ordinaria ex articoli 36 e 36-bis del DPR 380/2001 opera invece attraverso l’accertamento della conformità secondo i presupposti stabiliti dal Testo Unico Edilizia.

Cosa accade alla domanda di condono se l’opera è incompatibile con il vincolo?
Se la Soprintendenza esprime un parere negativo vincolante, il Comune non può concedere la sanatoria straordinaria. Nel caso analizzato, l’incompatibilità dei manufatti con il contesto archeologico e paesaggistico ha quindi precluso il rilascio del condono.

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