Progettare in altezza a Miami: il Flatiron tra architettura, ingegneria e interior design

A Tall Buildings 2026 Massimo Iosa Ghini ha presentato il progetto del Flatiron di Miami, una torre residenziale sviluppata nel distretto di Brickell e caratterizzata da una forte integrazione tra architettura, struttura e interior design. La particolare forma triangolare del lotto ha guidato la definizione dell’edificio, alto circa 220 metri e articolato su 66 piani. Il progetto pone grande attenzione al rapporto tra interno ed esterno, grazie ad ampie terrazze vivibili anche ai livelli più elevati. Le esigenze costruttive hanno portato inoltre a razionalizzare la forma originaria attraverso sistemi di casseforme ripetibili. Ne emerge un approccio progettuale integrato, capace di coniugare qualità architettonica, fattibilità tecnica e opportunità per il design italiano sui mercati internazionali.

Miami Flatiron: una torre tra forma, tecnica e nuovi modi di abitare

Nel corso di Tall Buildings 2026, Massimo Iosa Ghini ha raccontato l’esperienza progettuale maturata negli Stati Uniti e, in particolare, il percorso che ha portato alla realizzazione di una torre residenziale nel cuore di Miami. Un progetto che permette di osservare da vicino il rapporto tra concezione architettonica, vincoli ingegneristici, logiche immobiliari e capacità del progetto italiano di estendersi dalla scala urbana fino agli spazi interni e alle forniture.

L’esperienza americana di Iosa Ghini nasce da rapporti avviati circa venticinque anni fa con il mondo dello sviluppo immobiliare di Miami. Il primo contatto fu legato a un importante progetto nel settore automobilistico di alta gamma, dal quale nacquero relazioni con developer locali e successive opportunità professionali. Un percorso che, secondo l’architetto, dimostra anche il potenziale dei professionisti italiani sui mercati internazionali, pur in presenza di difficoltà amministrative e operative legate all’esercizio della professione all’estero.

Una torre residenziale nel cuore di Brickell

Il progetto presentato a Tall Buildings 2026 è stato avviato nel 2016 e inaugurato nel 2020, evidenziando, nelle parole di Iosa Ghini, una velocità realizzativa differente rispetto a quella che generalmente caratterizza altri contesti. L'edificio sorge a Brickell, area che negli ultimi anni ha conosciuto una profonda crescita e si è progressivamente consolidata come uno dei principali distretti finanziari di Miami.

Il nome Flatiron richiama esplicitamente il celebre edificio newyorkese, ma deriva soprattutto dalla conformazione del lotto. All'interno della maglia urbana sostanzialmente regolare di Miami, infatti, l'area di progetto presenta una forma triangolare, caratterizzata da una particolare punta. Il lavoro progettuale è partito proprio da questa geometria, cercando di sfruttare il più possibile la superficie disponibile e di ottimizzare il rapporto tra perimetro del lotto e volume costruibile.

La torre raggiunge un'altezza di circa 220 metri ed è articolata su 66 piani. Iosa Ghini ha indicato una superficie di circa 3.500 metri quadrati per piano, per un'estensione complessiva che supera i 200 mila metri quadrati.

Dal nucleo tecnico ai grandi spazi esterni

Uno degli elementi fondamentali della progettazione riguarda l'organizzazione tra nucleo centrale e aree perimetrali dell'edificio. Il primo concentra principalmente le funzioni tecniche, mentre le parti esterne diventano protagoniste attraverso ampie balconate e superfici aggettanti.

Il clima di Miami ha favorito una concezione dell'abitare fortemente orientata alla continuità tra interno ed esterno. Anche ai piani più elevati, infatti, sono previste terrazze realmente utilizzabili. Lo spazio compreso tra la facciata vetrata e il bordo delle balaustre varia indicativamente da un minimo di due metri fino a quattro o quattro metri e mezzo, assumendo quindi le dimensioni di un vero e proprio ambiente all'aperto.

Il progetto considera inoltre la possibilità di integrare la vegetazione anche in quota, configurando balconi e terrazze non come semplici appendici della residenza, ma come parti attive dello spazio abitativo.

Forma architettonica e razionalizzazione costruttiva

Il disegno originario della torre era caratterizzato da una forma fortemente organica, quasi “amebica”, secondo la definizione utilizzata dallo stesso Iosa Ghini. Il confronto con gli ingegneri ha però evidenziato immediatamente un problema realizzativo: una variazione geometrica continua avrebbe richiesto casseforme differenti per ciascun piano.

Da qui è nata un'operazione di razionalizzazione capace di conservare la percezione dinamica e organica dell'edificio, ma rendendo allo stesso tempo ripetibile il sistema costruttivo. Le casseforme sono state quindi standardizzate e riutilizzate lungo lo sviluppo verticale, permettendo di mantenere l'effetto architettonico previsto senza rinunciare all'efficienza del processo di costruzione.

L'uso di materiali cementizi e delle ampie superfici vetrate contribuisce a costruire l'identità della facciata, mentre le terrazze sovrapposte determinano un'immagine caratterizzata dal movimento orizzontale dei solai.

La sfida strutturale del terreno di Miami

Alle difficoltà determinate dalla geometria dell'edificio si aggiungono quelle direttamente connesse alle condizioni geotecniche di Miami. Iosa Ghini ha ricordato come la falda possa trovarsi a profondità comprese indicativamente tra un metro e mezzo e due metri.

La struttura è stata quindi impostata su una grande piattaforma di fondazione, concepita per garantire la stabilità dell'intero edificio e caratterizzata da uno spessore di circa quattro metri. La costruzione in elevazione è stata invece organizzata attraverso casseforme progressivamente spostate da un piano al successivo seguendo i tempi di maturazione del calcestruzzo armato.

La parte sommitale della torre integra inoltre importanti dotazioni impiantistiche. In corrispondenza degli ultimi livelli sono stati concentrati i sistemi tecnici e di canalizzazione, senza tuttavia rinunciare alla qualità degli spazi destinati ai residenti: sono infatti presenti una piscina comune e, all'interno di alcune penthouse, piscine private.

Il rapporto con la città e il problema dei parcheggi

L'edificio si inserisce in un contesto urbano profondamente trasformato dallo sviluppo recente di Brickell. Iosa Ghini ha chiarito che il progetto non ha comportato interventi diretti di rigenerazione sugli spazi circostanti, pur ricercando un dialogo formale con le altre architetture presenti nell'area.

Elementi come l'impiego del cemento bianco e la ricerca di trasparenza rientrano infatti in un linguaggio architettonico che, secondo il progettista, sta progressivamente caratterizzando una parte della nuova Miami. Il rapporto con il contesto avviene quindi prevalentemente attraverso il linguaggio formale e architettonico dell'edificio.

Una delle peculiarità più rilevanti riguarda però la gestione dei parcheggi. Le condizioni locali e la difficoltà di sviluppare grandi volumi sotterranei hanno determinato la realizzazione delle autorimesse fuori terra. I primi 16 piani dell'edificio sono destinati esclusivamente al parcheggio, per una capacità superiore agli 800 posti auto.

Si tratta di un elemento fortemente condizionante dal punto di vista architettonico ed economico, perché occupa una quota consistente del volume costruito senza poter essere destinata alla vendita come superficie residenziale. Allo stesso tempo, la disponibilità di parcheggi rappresenta una componente necessaria per la commercializzazione degli appartamenti.

Il collegamento con il sistema urbano è favorito anche dalla presenza nelle vicinanze del Metromover, il sistema di trasporto sopraelevato di Miami, con una fermata situata in prossimità della torre, sebbene non direttamente integrata nell'edificio.

Tall Buildings 2026: il ruolo dei grattacieli nella rigenerazione urbana tra sostenibilità e densificazione
La 15° Edizione del Convegno "Tall Buildings – Rigenerazione urbana" 2026, organizzato da Guamari, ha analizzato il ruolo degli edifici alti nei processi di trasformazione urbana, tra sostenibilità, innovazione tecnologica ed esperienze internazionali, offrendo strumenti utili a progettisti e operatori del settore. L'evento si è tenuto il 30 giugno 2026 presso la Triennale di Milano. Ingenio è stato media partner dell'evento.
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Dal grattacielo agli interni: un progetto “all over”

Uno degli aspetti centrali dell'approccio illustrato da Iosa Ghini è la volontà di superare la separazione tradizionale tra progettazione dell'involucro e progettazione degli interni. Nel Flatiron, il rapporto tra spazi interni ed esterni ha generato soluzioni che si estendono fino agli elementi di arredo e alle attrezzature, come nel caso delle cucine pensate per gli spazi all'aperto.

È un'impostazione che lo stesso architetto riconduce a un'idea di progettazione “all over”, nella quale il progettista non definisce soltanto l'edificio ma interviene anche su ciò che si trova al suo interno, fino alla selezione e alla progettazione di alcune forniture.

Negli Stati Uniti questo modello assume un rilievo particolare anche dal punto di vista industriale. Nei grandi progetti immobiliari le forniture, dalle cucine agli elementi di interior design, possono infatti essere definite già nelle fasi di sviluppo dell'intervento attraverso logiche di contract e fit-out.

Per le imprese italiane questa modalità rappresenta un'importante opportunità: il ruolo dell'architetto può estendersi alla scelta delle forniture, mettendo in relazione il progetto immobiliare con le competenze produttive delle aziende specializzate.

L'architettura italiana tra progetto e mercato internazionale

Il caso del Flatiron restituisce quindi una visione del progetto di un edificio alto in cui architettura, ingegneria, esigenze immobiliari e interior design non procedono separatamente. La forma della torre nasce dalle caratteristiche del lotto, viene modificata attraverso il confronto con le esigenze costruttive e si completa attraverso un'organizzazione degli spazi pensata in relazione alle condizioni climatiche e alle modalità dell'abitare a Miami.

L'esperienza raccontata da Massimo Iosa Ghini a Tall Buildings 2026 evidenzia anche una possibile modalità di presenza della cultura progettuale italiana sui mercati internazionali. Non soltanto attraverso la firma architettonica dell'edificio, ma mediante una capacità progettuale estesa, capace di mettere in relazione involucro, struttura, spazio abitato, arredo e sistema delle forniture.

Il grattacielo diventa così non soltanto un oggetto verticale inserito nello skyline, ma il risultato di un processo integrato nel quale la qualità architettonica deve continuamente confrontarsi con fattibilità tecnica, razionalizzazione costruttiva e logiche del mercato immobiliare.

DI SEGUITO L'INTERVENTO INTEGRALE DI MASSIMO IOSA GHINI.

Il testo è stato elaborato mediante la videoregistrazione dell'intervento, con l'aiuto di strumenti di IA (ChatGpT).

IN SINTESI
-Una torre residenziale nel cuore di Brickell: il progetto raccontato da Massimo Iosa Ghini raggiunge circa 220 metri di altezza, si sviluppa su 66 piani e nasce dalla particolare forma triangolare del lotto.
-Continuità tra interno ed esterno: ampie balconate, terrazze profonde e spazi verdi in quota trasformano gli ambienti esterni in vere estensioni delle abitazioni, sfruttando il clima di Miami.
-Forma architettonica e razionalizzazione costruttiva: il disegno organico iniziale è stato adattato alle esigenze ingegneristiche, standardizzando le casseforme senza perdere il carattere dinamico della torre.
-Fondazioni e parcheggi come elementi determinanti: le condizioni geotecniche di Miami hanno richiesto una grande piattaforma di fondazione, mentre i primi 16 piani ospitano oltre 800 posti auto.
-Un approccio progettuale “all over”: il progetto coinvolge non solo architettura e struttura, ma anche interior design, arredi e forniture, mostrando le opportunità per il design e le imprese italiane nel mercato internazionale.