Quanto costa un condono edilizio? Oneri di urbanizzazione e rivalutazione tariffe dopo 20 anni

Il Tar Milano, in una recente sentenza, chiarisce i limiti temporali entro cui il Comune può rideterminare gli importi dovuti nelle pratiche di condono edilizio. Nel terzo condono, il pagamento di oblazione e oneri, il deposito della documentazione prescritta e il decorso di 24 mesi senza diniego determinano la formazione del titolo in sanatoria. Una volta acquisiti tutti gli elementi istruttori, l'Amministrazione non può, a distanza di molti anni, riqualificare l'intervento e richiedere conguagli ormai prescritti, modificando i criteri di calcolo applicati secondo la normativa vigente.

I costi del condono

Come si calcolano i costi di una pratica di condono? Il comune può 'scappare fuori' dopo 20 anni per richiedere un conguaglio, rideterminando di fatto le tariffe cristallizzate dalla legge specifica sulla sanatoria straordinaria?

A queste, interessanti e mai banali domande risponde il Tar Milano nella sentenza 2993/2026, che sicuramente va letta in rapporto al caso specifico ma può essere utile per comprendere le dinamiche generali in merito ai costi del condono.

Condoni e sanatorie: attenzione a non confondere

Prima di addentrarci nella questione, ricordiamo che i condoni edilizi e la sanatoria ordinaria partono da presupposti diversi e, di conseguenza, hanno regole molto diverse tra loro: ciò che contraddistingue i condoni (in Italia ne abbiamo avuti tre, nel 1985, 1994 e 2003) è l'eccezionalità dell'evento, tanto che si tratta di regolarizzare abusi sostanziali commessi in una determinata forchetta temporale (entro una certa data).

La sanatoria classica ex art.36 o 36-bis del dpr 380/2001 è invece una norma cristallizzata che si basa sull'accertamento di conformità e sugli abusi 'formali': serve, quindi, la doppia conformità sincrona o asincrona per ottenere la regolarizzazione.

Quindi, l'eccezionalità del condono risiede nel fatto che, a differenza della sanatoria, è un salvagente temporale per specifici abusi, non un lasciapassare per abusi di qualsiai tipo e con qualsiasi data.

Ne deriva anche che ci sono regole diverse in merito ai costi della procedura di regolarizzazione.

Rimodulazione delle tariffe dopo 20 anni: all'origine del problema

Il Tar ha annullato la richiesta con cui il Comune di Milano aveva preteso oltre 50.000 euro a titolo di contributo di costruzione per una pratica di terzo condono presentata nel 2004. La proprietaria aveva già versato gli oneri di urbanizzazione e l’oblazione, calcolandoli secondo i parametri previsti dalla disciplina del condono.

Una volta completata la pratica, il Comune disponeva di tutti gli elementi per verificare gli importi: non poteva attendere quasi vent’anni per riqualificare gli interventi e chiedere un conguaglio ormai prescritto.

Il caso

La domanda di condono riguardava il cambio di destinazione d’uso da laboratorio ad abitazione di locali per complessivi 63,30 metri quadrati e l’ampliamento di un soppalco di 10,71 metri quadrati.

Nel 2004 la proprietaria aveva versato 6.350,30 euro per oneri di urbanizzazione e 6.135 euro per oblazione. Soltanto nel 2023, al momento del rilascio del permesso in sanatoria, il Comune ha rideterminato il contributo di costruzione in 50.377,08 euro, oltre a chiedere un’integrazione dell’oblazione.

Terzo condono: quanto costa? Le regole

Il terzo condono è disciplinato dall’art. 32 del decreto-legge n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/2003, insieme alla normativa regionale di attuazione.

Gli oneri di urbanizzazione non sono stabiliti discrezionalmente dal Comune caso per caso, ma devono essere determinati applicando le misure previste dalla normativa vigente per il condono e dalle relative tabelle comunali o regionali richiamate dalla legge.

Nel caso concreto, la richiedente aveva applicato:

• 166,50 euro al metro quadrato per i 10,71 mq di ampliamento del soppalco;
• 72,15 euro al metro quadrato per i 63,30 mq di superficie preesistente interessata dalla ristrutturazione e dal cambio d’uso.

Il totale degli oneri era così stato determinato in 6.350,30 euro. L’oblazione era stata invece calcolata applicando 80 euro al metro quadrato alle superfici preesistenti e 100 euro al metro quadrato alla superficie in ampliamento.

Il completamento della pratica e il silenzio-assenso

La pratica era stata completata il 27 ottobre 2005 con la trasmissione della variazione catastale e delle denunce ICI e TARSU.

L’art. 32, comma 37, del DL n. 269/2003 stabilisce che il pagamento degli oneri, la produzione della documentazione prescritta e il decorso di ventiquattro mesi senza un provvedimento negativo equivalgono al rilascio del titolo in sanatoria.

Il TAR ha quindi ritenuto che il Comune, già dal completamento della pratica, disponesse di tutti gli elementi per controllare la corretta qualificazione delle opere e verificare l’esattezza degli importi versati.

Perché la richiesta comunale era eccessiva

Il Comune aveva rivalutato unitariamente gli interventi, considerando il soppalco, la trasformazione del seminterrato e il cambio di destinazione d’uso, sostenendo che l’autoliquidazione iniziale fosse errata.

Secondo il TAR, però, l’eventuale errore non autorizzava l’Amministrazione a intervenire senza limiti di tempo. La documentazione presentata nel 2005 era completa e consentiva agli uffici di individuare subito la natura delle opere e calcolare il contributo eventualmente dovuto.

In altri termini, il Comune aveva “sparato troppo alto” non soltanto per l’enorme differenza tra i 6.350 euro versati e gli oltre 50.000 euro richiesti, ma soprattutto perché aveva preteso di effettuare nel 2023 una nuova qualificazione dell’intervento che avrebbe dovuto compiere entro il termine di prescrizione.

La prescrizione degli importi

Per il conguaglio dell’oblazione opera la prescrizione triennale prevista dall’art. 32, comma 36, della legge n. 326/2003.

Per il contributo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione si applica invece la prescrizione ordinaria decennale. Il termine decorre dal momento in cui il Comune dispone di tutti gli elementi necessari per determinare il credito, oppure, secondo un diverso orientamento, dalla formazione del titolo in sanatoria.

In entrambi i casi, la pretesa del 2023 era tardiva. Anche una comunicazione del 2016 non aveva interrotto la prescrizione, perché era stata inviata a un indirizzo presso il quale la proprietaria non risiedeva e non ne era stata provata l’effettiva conoscenza.

La decisione finale

Il TAR ha annullato la richiesta di integrazione dell’oblazione e la parte del permesso in sanatoria che imponeva il pagamento di 50.377,08 euro. Il Comune è stato inoltre condannato a restituire le somme già versate in eccedenza, maggiorate degli interessi legali.

FAQ TECNICHE: Costi del condono e conguagli tardivi | Ingenio

Quando si perfeziona il titolo edilizio nel terzo condono?
Ai sensi dell'art. 32, comma 37, del DL n. 269/2003, il titolo in sanatoria si forma quando risultano versati oblazione e oneri dovuti, è stata prodotta tutta la documentazione richiesta e sono trascorsi 24 mesi senza l'adozione di un provvedimento negativo da parte del Comune.

Il Comune può rideterminare gli oneri di condono molti anni dopo la domanda?
No, se disponeva già di tutta la documentazione necessaria per verificare la corretta qualificazione delle opere. L'eventuale conguaglio deve essere richiesto entro i termini di prescrizione e non può derivare, dopo molti anni, da una nuova valutazione dell'intervento edilizio.

Come vengono determinati gli oneri nel terzo condono edilizio?
Gli importi non sono stabiliti discrezionalmente dall'Amministrazione, ma devono essere calcolati applicando i criteri previsti dall'art. 32 del DL n. 269/2003, dalla legge di conversione e dalle tabelle regionali o comunali richiamate dalla disciplina speciale del condono.

Quali termini di prescrizione si applicano ai conguagli richiesti dal Comune?
Per l'eventuale integrazione dell'oblazione si applica la prescrizione triennale prevista dalla legge sul terzo condono. Per il contributo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione opera invece la prescrizione ordinaria decennale, decorrente dal momento in cui il credito è esigibile.

Quali indicazioni operative emergono per gli uffici comunali?
La sentenza evidenzia che gli uffici devono verificare tempestivamente la correttezza dell'autoliquidazione e la qualificazione delle opere sulla base della documentazione depositata. Decorso il termine di prescrizione, non è più possibile pretendere nuovi importi fondati su una diversa ricostruzione tecnico-giuridica dell'intervento oggetto di condono.

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