Recinzione condominiale e innovazioni: un cancello sulle parti comuni è sempre illegittimo?

L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 22857/2026 riguarda un caso che conferma la legittimità di una delibera condominiale che ha approvato la recinzione di un complesso edilizio e l'installazione di un cancello per ragioni di sicurezza. Una società proprietaria di un locale commerciale sosteneva che l'opera costituisse un'innovazione vietata perché limitava la visibilità e il godimento del proprio immobile. La Cassazione ha confermato che la recinzione non costituisce un’innovazione vietata perché, nel caso concreto, non ha alterato sostanzialmente né la consistenza né la destinazione del portico comune e non ha inciso in modo concreto sul godimento del locale commerciale, che restava accessibile durante l’attività. Di conseguenza, il ricorso è stato rigettato e la delibera condominiale è stata ritenuta legittima.

Le parti comuni del condominio: cosa sono e quale norma le disciplina

Quante volte nei contesti condominiali si sente parlare di parti comuni, ma che cosa si intende e da quale norma sono disciplinate?

Le parti comuni del condominio sono le porzioni dell'edificio appartenenti a tutti i condomini, destinate a garantire l'esistenza, la conservazione e il corretto funzionamento dell'intero fabbricato, nonché il godimento delle singole unità immobiliari. Ogni condomino è comproprietario di tali beni in misura proporzionale ai millesimi di proprietà a lui attribuiti, come risulta dalle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale (nello specifico: allegato tabella millesimi di proprietà generali).

Secondo l’art. 1117 del c.c.:

“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
   1. tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
   2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
   3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.”

Quindi l’articolo elenca quali siano le opere che devono essere considerate parti comuni.

La recinzione condominiale costituisce un'innovazione?

Nel contesto condominiale, ogni intervento realizzato sulle parti comuni richiede sempre un bilanciamento tra l’interesse collettivo dei condomini alla migliore gestione e tutela dell’edificio e il diritto dei singoli proprietari a non subire limitazioni ingiustificate nel godimento delle proprie unità immobiliari. In tale prospettiva le decisioni dell’assemblea possono riguardare numerosi aspetti, dalla sicurezza degli spazi comuni alla loro organizzazione e valorizzazione, ma devono sempre rispettare i limiti imposti dalla norma e non determinare alterazioni sostanziali della destinazione dei beni comuni.
In particolare, il tema delle innovazioni condominiali rappresenta una questione abbastanza ricorrente, poiché non ogni modifica apportata alle parti comuni può essere considerata vietata o lesiva dei diritti dei condomini.

A tal proposito essenziale è l’art. 1120 del codice civile secondo il quale:

“(…) Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.”

Quindi è lecito chiedersi se una semplice recinzione (nel caso di specie realizzata per limitare l'accesso ai soli condomini nelle ore notturne e nei giorni festivi) costituisca o meno un'innovazione tale da essere vietata se non modifica la destinazione delle parti comuni e non limita concretamente i diritti dei singoli condomini.

A rispondere a tale quesito è la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 22857/2026.

Novità della legge n. 220/2012 e art. 1117 ter del c.c.

La legge n. 220/2012 riguadante le “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” ha introdotto importanti innovazioni alla disciplina del condominio. Tra queste emergono:

• l'uso delle parti comuni;
• i poteri e gli obblighi dell'amministratore;
• le assemblee condominiali;
• il regolamento condominiale.

Tra le principali novità figurano l'obbligo per l'amministratore di agire entro sei mesi contro i condomini morosi, una maggiore trasparenza nella gestione economica attraverso un rendiconto più dettagliato, procedure assembleari semplificate e un regolamento che non può vietare gli animali domestici né limitare l'uso della proprietà esclusiva. Inoltre, è prevista la possibilità di applicare sanzioni fino a 800 euro per le violazioni del regolamento condominiale.

In particolare viene introdotto l’art. 1117 – ter secondo il quale:

“Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico.”

In sostanza, l'assemblea condominiale può cambiare la destinazione d'uso delle parti comuni solo se la modifica risponde a un interesse del condominio. La decisione richiede una maggioranza molto elevata, pari ai quattro quinti dei condomini e dei millesimi. Tuttavia sono sempre vietate le modifiche che compromettono la stabilità, la sicurezza dell'edificio o il suo decoro architettonico.

Quindi prima della riforma (fino al 2013), non esisteva l'art. 1117-ter c.c. e la Legge n. 220/2012 ha introdotto tale articolo, che disciplina espressamente la modifica della destinazione d'uso delle parti comuni, distinguendola dalle innovazioni e prevedendo procedure e maggioranze specifiche.

Il caso

Una società proprietaria di un locale commerciale in un condominio ha contestato due delibere assembleari relative rispettivamente alla realizzazione di una recinzione del complesso e all’installazione di un cancello sul porticato comune. Secondo la società, tali interventi avrebbero ridotto la visibilità del negozio e quindi limitato il godimento della proprietà, configurando un’innovazione vietata dall’art. 1120 c.c. Il Tribunale di Roma aveva accolto il ricorso annullando le delibere, ma la Corte d’Appello ha riformato la decisione, ritenendo legittime le opere perché finalizzate alla sicurezza del condominio e non lesive dei diritti del locale commerciale.
La società ha quindi impugnato la sentenza davanti alla Corte di Cassazione.

Recinzione condominiale: quando non è un’innovazione vietata

Il punto centrale della decisione riguarda la natura della recinzione in particolare “(…) la delibera impugnata è del 19.2.2009 e dunque è anteriore all’entrata in vigore della riforma del condominio, di cui alla legge 11.12.2012 n. 220, con la quale è stata introdotto l’art. 1117 ter c.c. Alla fattispecie si applica, di conseguenza, ratione temporis, la disciplina anteriore alla predetta novella, alla luce della quale è corretto l’inquadramento della fattispecie nell’ambito dell’art. 1120 c.c. Fatta tale precisazione, deve osservarsi che la stessa pronuncia richiamata dalla società ricorrente milita in senso contrario rispetto alla sua tesi, poiché essa afferma il principio secondo cui “In tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (…)”.”
Quindi in primis bisogna precisare che la delibera impugnata è del 2009 per cui si applica la disciplina condominiale precedente alla riforma del 2012, quindi l’intervento deve essere valutato come possibile innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c..
La recinzione delle parti comuni non è automaticamente un’innovazione vietata in quanto occorre verificare se abbia modificato in modo sostanziale la struttura del bene o la sua destinazione.
Secondo la Corte, infatti, non ogni opera nuova costituisce innovazione, ma solo quella che altera materialmente il bene comune oppure ne cambia la funzione originaria.
Nel caso concreto, la realizzazione della recinzione non ha trasformato la destinazione delle parti comuni, ma ha mantenuto la loro funzione di servizio al complesso condominiale, quindi la recinzione non integra una modifica vietata delle parti comuni.

Quindi “Perché la modificazione della cosa comune possa essere sussunta nel paradigma di cui all’art. 1120 u.c. c.c. –applicabile, come detto, ratione temporis alla fattispecie– occorre, dunque, che essa ne alteri la destinazione originaria, il che nella specie non è avvenuto, posto che gli accessi al portico –secondo quanto accertato dalla Corte di merito e non specificamente contestato da *** ***– rimangono aperti in orario diurno, e vengono chiusi soltanto di notte e nei giorni festivi, ovverosia quanto l’esercizio commerciale della odierna ricorrente non opera. Non si configura, dunque, né violazione del criterio di cui all’art. 1120 c.c., nei termini in cui esso è stato interpretato da questa Corte sino al 2013, posto che non vi è alterazione sostanziale della destinazione del portico, che rimane aperto al pubblico, sia pure con la limitazione delle sole ore notturne e dei giorni festivi.”.
Un’opera sulle parti comuni può essere vietata quando supera i limiti previsti dall’art. 1120 c.c. e modifica la destinazione originaria del bene comune cosa che nel caso concreto non accade poiché la chiusura del portico non ha cambiato la sua funzione, in quanto accessibile al pubblico durante il giorno e chiuso solo quando l’attività commerciale è inattiva. Pertanto, non c’è stata un’innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c., perché la destinazione del portico è rimasta sostanzialmente invariata.

Una recinzione destinata a migliorare la sicurezza dell'edificio realizzata prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio (anno 2012) non costituisce automaticamente un'innovazione vietata. Perché una delibera condominiale possa essere dichiarata illegittima occorre dimostrare che l’intervento superi i limiti dell’art. 1120 c.c. (allora in vigore), alterando la destinazione della cosa comune o incidendo sugli altri interessi tutelati dalla norma.

Scarica l'ordinanza in allegato

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FAQ Tecniche: Recinzione condominio: quando il cancello è legittimo secondo la Cassazione | Ingenio

Una recinzione condominiale è sempre un'innovazione vietata?
No. La Cassazione ribadisce che non ogni opera nuova costituisce innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c. Occorre verificare se l'intervento alteri la consistenza materiale del bene comune oppure ne modifichi la destinazione originaria. In assenza di tali presupposti la delibera può essere legittima.

Quali parti comuni possono essere interessate da una recinzione?
Le opere possono riguardare cortili, portici, aree di accesso e altri beni comuni individuati dall'art. 1117 c.c. L'intervento deve comunque rispettare i diritti di comproprietà dei condomini e non impedire il normale utilizzo delle parti comuni.

Qual è la normativa di riferimento?
Per le delibere antecedenti alla riforma del 2012 trova applicazione l'art. 1120 c.c. nella formulazione previgente. Dopo la Legge n. 220/2012 assume rilievo anche l'art. 1117-ter c.c. relativo alla modifica della destinazione d'uso delle parti comuni.

Perché il cancello è stato ritenuto legittimo nel caso deciso dalla Cassazione?
Perché il portico continuava a svolgere la medesima funzione. Gli accessi restavano aperti durante il giorno e venivano chiusi soltanto nelle ore notturne e nei giorni festivi, quando il locale commerciale era chiuso. La Corte ha escluso un'effettiva limitazione del godimento.

Quali aspetti devono valutare progettisti e amministratori prima di installare una recinzione?
Occorre verificare il rispetto della disciplina condominiale, la corretta approvazione assembleare, l'effettiva finalità dell'opera, l'assenza di modifiche della destinazione delle parti comuni e l'eventuale necessità di autorizzazioni urbanistiche o paesaggistiche nel caso concreto. [Verificare specifica tecnica/norma].

La recinzione richiede controlli o manutenzione particolari?
Dal punto di vista civilistico la manutenzione segue le regole delle parti comuni. Dal punto di vista tecnico occorre programmare verifiche periodiche di cancelli, automatismi, dispositivi di sicurezza e componenti meccaniche secondo la normativa applicabile. [Verificare specifica tecnica/norma].

Qual è l'errore più frequente nelle controversie sulle recinzioni condominiali?
Confondere qualsiasi modifica delle parti comuni con un'innovazione vietata. La giurisprudenza distingue tra semplice modifica migliorativa e innovazione che altera la destinazione del bene o rende impossibile il godimento anche di un solo condomino.